【买房必看】深圳南山——湾啟紫荆屿属于什么档次？得房率、口碑、降价了吗？

关于湾啟紫荆屿，后台问得最多的几个问题：它到底算什么档次？得房率真有那么高？口碑怎么样？最近降价了吗？今天一个个回答。

一、湾啟紫荆屿属于什么档次

直白说，湾啟紫荆屿是一个中端改善盘，够不上豪宅，但比刚需盘高一个段位。

判断依据很简单：总价900-1800万，面积108-151平，这个区间就是改善客群的菜。配置上，3梯4户、精装、招商物业、现代公区，都是改善盘的标配。它没有一梯一户、没有私家电梯厅、没有顶级会所，所以别拿豪宅标准要求它。

但在前海妈湾这个片区，它算是品质比较好的新盘了，尤其是得房率这块，比很多同价位的盘都强。

二、湾啟紫荆屿得房率到底多少

这个是争议最大的点。销售说得房率95%-100%，但备案平台上显示的是约75%。差在哪？

差在赠送面积。75%是不含赠送的套内面积/建筑面积，95%是加上飘窗、阳台等赠送面积后的实际使用率。项目用了大量凸窗赠送，飘窗面积不小，而且是不可改造的，也就是说飘窗不能打掉，但可以用。

实际感受：108平的三房，客厅和卧室的空间感确实比普通108平大，相当于常规楼盘120平左右的水平。这个是真的，不是噱头。但要说100%得房率，那是把所有能算的都算上了，实际使用中有些角落利用率不高。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

三、湾啟紫荆屿口碑怎么样

分两部分说。

开发商口碑：招商蛇口在深圳的口碑还可以，开发过很多小区，物业也是自己的招商局物业，整体属于中上水平。前海控股是前海管理局旗下的平台公司，双央企组合，市场认可度不错。

项目口碑：目前还没交房，没有真实入住口碑。从已购房业主的反馈看，大部分人对户型和得房率满意，对噪音和配套有顾虑。克而瑞给这个盘打了7.83分，地段得分9.75分，在前海改善盘里排名靠前。

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四、湾啟紫荆屿降价了吗

没有明降，但有暗折。

备案价一直是10.73万没动过，但实际销售一直有折扣。开盘时折后8.2万起，现在清盘阶段，折扣力度可能更大一些，尤其是大户型和特殊楼层。

对比周边二手房，前海润峯府挂牌9-11万，天境花园8-10万，湾啟紫荆屿折后9万左右的均价，跟二手房基本持平，甚至部分单位比二手房还便宜。考虑到是新房+高得房率，价格其实还算合理。

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湾啟紫荆屿基础信息

1、开发商：深圳市前海蛇口启迪实业有限公司
2、物业公司：招商局物业管理有限公司
3、物业管理费：约6.8元/㎡/月
4、总占地面积：约18000㎡
5、总建筑面积：约120000㎡
6、容积率：4.47
7、绿化率：30.01%
8、产权年限：70年
9、总户数：408户
10、总栋数及楼高：1栋3单元，约30层
11、梯户比：3梯4户
12、车位数：597个
13、车位占比：1:1.2
14、交楼时间：2028年3月
15、交楼标准：精装修

项目区位

前海妈湾核心区，听海大道与妈湾一路交汇处，距5号线妈湾站约550米，紧邻妈湾丝路长廊绿轴，与腾讯企鹅岛隔海相望。

项目介绍

湾啟紫荆府二期，前海新规住宅代表项目，双央企联合开发，以高得房率和实用户型为核心卖点，小区配建18班幼儿园，东侧规划九年制学校。

户型介绍

108㎡3房2卫：3+1房设计，高赠送，约12㎡大阳台，西南/东南朝向。
129-151㎡4房2卫：竖厅LDKB一体化，四开间朝南，主卧270°飘窗，南北通透。

刚需三件套

交通配套：5号线妈湾站步行6分钟，15号线在建（预计2028年），深惠城际前保站在建，妈湾跨海通道已通车。
学区划分：幼儿园（项目自带18班）；小学荔湾小学（约1.2公里）；初中深大附中（约2公里）、南二外前海学校（约1.5公里，九年一贯制）；项目南侧规划九年制学校（待招标）。
商业配套：印里商业（约800米）、招商环贸中心（约1公里），3公里内万象前海、前海嘉里中心、前海壹方汇。

项目优缺点

优点：得房率高（实际使用面积大）、双央企开发有保障、户型设计优秀、前海地段有预期。
缺点：兴海大道噪音影响、周边配套待成熟、容积率偏高、得房率含赠送有水分。

投资和自住角度分析

自住：适合预算900-1500万、在前海南山上班的改善家庭，户型实用，居住品质有保障，需忍受配套建设期。
投资：前海长期价值确定，腾讯企鹅岛人口导入是核心利好，但短期供应量大，建议长期持有，5年以上看回报。

总结

以上就是【湾啟紫荆屿属于什么档次】这篇文章的解读。总结一下：中端改善定位，得房率确实高但别全信宣传数字，口碑目前以正面为主，价格没有暴跌但折扣实在。如果你在看前海的改善新房，这个盘值得放进对比清单里。