绿城门头沟新盘，为了洋房牺牲了楼间距

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京绿城，双喜临门。

一喜：大兴区朗月和风首批150套开盘，官宣售罄，网签均价4.52万元/平米；

二喜：门头沟区四道桥0144地块，公示了设计方案。

但，两者一比较，后者还是稍微慢了。

为什么这么说呢？

0144地块是绿城在7月30日拿下的——溢价16.7%，到今天出方案，过去了24天。

而朗月和风，绿城在6月2日拿地——底价，当天出图。

一个是拼抢来的，一个是胜券在握，当然输出的结果不一样。

当然了，即便是24天出图，绿城在北京地产圈，也是遥遥领先的。

花姐不禁想问：央企中交方面接管董事会后，绿城的开发反而提速了？

追求"纯洋房"设计

绿城0144地块是个平行四边形，南北约270米，东西约120米。

它占地3.33公顷，总建面约9.72万㎡，地上建面6.21万㎡，其中计容建面约5.99万㎡，规划21栋住宅楼，共约678户，户均建面85㎡。

其容积率1.8，比北面300米外的华曦府金安，低了0.2。

千万别小看这个小数字，它让两个项目的差异很大。

绿城项目21栋楼，仅有东北角的1#两个单元为18F，其余为6F至11F，几乎接近纯洋房社区。

反观华曦府金安，规划15栋楼，有7栋为15F、分布在北面和东面，其余8栋为11F洋房。

几乎是，一半小高层，一半洋房，混搭。

从定位上，绿城想以"纯"洋房定位，来杀入门头沟市场空白点。

因为，这两年，电建地产在门头沟干得风生水起，卖出了887套房。

作为后来者，绿城必须拿出更有竞争力的产品，杀手锏就是"纯洋房"。

日照曲线达标

为什么绿城0144地块能做出“纯洋房”社区呢？

花姐来拆解一下几个关键点：

1、楼栋不是正南正北

绿城项目楼栋，呈东偏南21度排列。这意味着，它的楼间距系数变小了，从1.7变成1.4。

而华曦府金安，有13栋楼做到了正南正北。

2、楼栋行列式排布

绿城项目排出6排楼，平行排列，角煞少。而华曦府金安，全部是梅花桩排列，角煞偏多。

3、“塔连扳+塔群”设计

既然选择了行列式排列，本应该楼间距会拉大，但它选择了两种特殊的设计：塔群和塔连扳。

它通过设20公分变形缝的方式，让原本的"板楼"，变成了"塔楼"，使得近一半楼栋的楼间距系数，缩至1.2。

通过这个手法，绿城项目"完美"地做出了洋房社区，甚至近一半的楼栋做到了9层及以下。

花姐很佩服中国建筑标准设计院的王多民、房丹两位老师，堪称神来之笔。

但，这也是个隐患，请大家往后看文末的花姐点评。

把户型进一步做小

有了电建地产两个神盘在前，绿城心里有底。

长安华曦府2024年12月开盘，首批196套当天千人摇号售罄。后面加推，百日收官。

华曦府金安2025年12月开盘，取证421套，至今网签319套，去化75.8%。

很明显，卖房的速度慢下来了。

绿城除了打洋房牌——得房率比小高层高4~6%之外，还选择控总价，将户型进一步做小。

其实，华曦府金安比一期的户型也小了，放弃了130~150平米。

花姐推测，绿城0144项目主打四个面积段户型：

65平米36套，占比5.31%；78-79平米340套，占比50.15%；89平米250套，占比36.87%；105-108平米52套，占比7.67%。

反观华曦府金安，78平米102套，占比24.23%；96平米209套，占比49.64%，118平米三居60套，占比14.25%，118平米四居50套，占比11.08%。

两者一对比，绿城的四居最大面积只有108平米；三居最大面积也只有89平米，还创新式地出现了65平米两居产品。

为什么绿城可以把户型小到极致？

其实，从赠送手法上，绿城0144项目和华曦府金安差不多，都是南向通面内嵌阳台——进深1.8米，北向通面设备平台——进深1.5米，偶有侧面飘窗。

说白了，它们最大的差异，还是绿城选择了"纯洋房"，得房率更高，更利于把户型做小。

四个有意思的设计

绿城0144项目的设计，还有一些比较有意思的点。

1、街坊路不见了

在2026年5月，一份门头沟S1线区域01-12地块地质灾害评估报告显示，0144地块中间规划了一条街坊路，东西向，宽15米。

但在6月底，这宗地的街坊路，被抹去了。无形中，减少了地块包袱，增加了地块的使用率。

2、消防通道没连通

由于地块过于狭长，南北各设了一个环形的消防通道，无形中，将小区分成了南北两个区，业主散步差点意思。

3、好房子元素

绿城项目的拿地文件，直接写上了"好房子"建设指引，有6栋楼出现了首层架空层——会成为会所，大门造型如银杏叶。

但，它没有像华曦府金安那样，设计下沉庭院。

4、地上停车位

它的地面上，停车位真多。

机动车停车位119个，如果这些未来变成绿地，绿城项目的实际车位配比为1：1.036。

前部非机动车停车位在地上，共计674个。它采取的树阵式停车设计，即在树下设停车位，既能满足绿化要求，又能满足停车功能。

花姐点评：

绿城0144项目做纯洋房，靠的不是天生条件，是一套设计技法。

偏角降系数，塔群缩间距，地上塞车位，树下排树阵——每一招都合法，每一步都合规，日照算出来全达标。

但达标是底线，不是标准。

偏角排布，日照面窄了；塔群切缝，板楼变"塔楼"；地上百十个车位，入住后绿地和车位，谁让谁？行列式六排铺开，中排前后夹击，通透感打折扣。

亦庄国贤府也是这个路子：塔群过日照，架空层减高度，曲线达标。

方案虽然是过了，但旁边瑞福园业主提了54条意见。

技法算出来的洋房，图纸漂亮，沙盘好看。住进去后，你会发现，每一寸都是省出来的，居住感受会很弱。

好房子时代，不能只算过关，还得算住人。

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