西安多区传递拆迁信号，数百亩土地即将腾挪！

自城市更新的理念重心从“拆改留”向“留改拆”转变，西安大规模征迁的步伐已经慢了下来，更多的征迁背后，有着城市重大基建或产业项目为依托。

这种有计划的征迁，使土地的用途越来越有针对性，也让资金投入和土地效能实现更有效率的利用。

而近期，西安在土地征迁和老旧厂房拆除上动作不断，这些新变化更是印证了城市更新思路的转变。

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新一批征迁正在启动

近期，有市民关注到位于凤城二路的可口可乐老厂区正式启动了拆迁。同时，一份关于该厂区拆除施工的情况说明在网络平台流传。

可以看到，可乐方于8月14日完成土地移交，经开区相关部门8月15日正式启动拆除工作。

而此次拆迁的启动，也意味着落地于此30多年的厂区即将落幕，腾挪出的土地，也将是经开区该板块内少有的可再开发土地，未来将以新的规划和新的项目重新起航。

追溯过往，凤城二路可口可乐产灌装生产项目是经开区的首个外资项目，初期投资2000万美元，占地约5万㎡，1995年9月16日，陕西省第一瓶可口可乐在这里出厂。

数十年来，企业也从建厂初期2条生产线143名员工，到2023年拥有5条饮料生产线、2条吹瓶线及1条瓶坯生产线。

而在2023年12月，经开区和可口可乐签下搬迁新建协议，新厂搬到泾渭新城工业园，占地170亩、投资10亿。2025年9月16日，搬迁新建项目投产，规划布局7条饮料生产线与1条糖浆生产线，全面达产后年产量将超112.9万吨。

当新厂区接过生产“接力棒”，老厂区也完成了任务。据了解，2024年经开区与中粮可口可乐饮料(陕西)有限公司、西安市土地储备中心就可口可乐位于凤城二路的工业用地收储签订国有土地储备协议。

按照年度供应计划安排，当下对该宗土地进行整理清表。

该片土地未来用途，根据公开信息显示，可口可乐原址（约75亩）规划为住宅用地。与其相邻的康师傅老厂区（约203亩）也规划为住宅用地。

这意味着，原本的工业厂区，未来将转变为居住区。

其实这也符合经开区近年来的城市开发路径——工业厂区向泾渭工业园、渭北工业园等地腾挪，中心区域则更新为居住、商业等功能，这是区域整体规划格局引导下的厂区腾挪与片区更新。

而将视角转移到城南，近期，雁塔区发出了今年的第一份土地征收预公告。

此次征地的主要目的，则指向了西安高新至鄠邑高速复合通道工程，拟征收土地用途为交通运输用地。

本次拟征收土地位于西安市雁塔区电子城街道、杜城街道2个街道3个社区1个行政村，四址范围：子午大道以西，丈八东路以南，丈八二路以东，西沣三路以北集体土地。

拟征收土地面积为3.7545公顷，其中：电子城街道北沈家桥社区1.2698公顷、高家堡村0.2859公顷，杜城街道南沈新苑社区1.4877公顷、齐王新园社区0.7111公顷。（具体用地面积、范围以勘测定界技术报告为准）。

西安高新至鄠邑高速复合通道工程是目前西安谋划实施的重要交通基建项目，依托于该项目启动实施，雁塔区所征迁土地涉及到未来重要立交枢纽和通道的建设，征迁的目的性强。

而再看西安市政府网站今年所发布的征收土地文件，征迁土地并不多，其用途也十分明确。

例如7月发布的两则事关长安区的土地征收预公告，用途指向了交通运输用地、绿地与开敞空间用地、公共管理与公共服务用地等，城市基建和公共配套属性强烈。

这些新的土地征迁动态，一方面，传递出现土地征迁节奏的放缓，一方面则说明了西安正在集中力量于重点项目和重点片区落地所需土地上。

简言之，就是以质取量，让拆迁更加有的放矢。

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征迁放缓，西安城更新趋势

种种案例表明，城市更新正在进入新阶段。

可以明显的看到，与过去依赖土地开发和房地产增量建设不同，当下城市更新严控大拆大建、坚持存量更新，这意味着城市发展逻辑正在发生深刻变化——从增量时代全面转向存量时代。

特别是5月28日，国务院公开发布《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部国家级城市更新专项规划，其中所设置的主要城更主要指标也指向了危旧房改造、老旧小区、老旧街区、城中村改造、历史建筑修缮、城市管网等方面。

改造的优先性明显大于拆除，例如大众关注度较高的城中村更新改造，明确提出要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，而不是单纯依托于拆迁。

而这无疑是综合当下的政策环境、市场环境和城市发展需求，以及过往城市更新的经验与教训，所调整了方向。

大规模的拆迁与新建对资金和项目招商提出了更大的挑战，从成本、风险、回报等角度，大型征迁的稳定性很难得到全面保障。

而各大城市对于城市更新的布局，也更加关注存量改造。

正如西安，我们关注到，在5月份《城市更新“十五五”规划》发布之后，西安市政府就召开了城市更新工作推进会议，“以城六区老旧社区、老旧街区为重点，以片区更新为抓手”是西安下阶段城市更新给出的几个关键词。

城市更新要实现“三个转变”：从单点分散改善向片区综合集中改善转变，从政府投资工程建设向综合盘活低效资产、高效运营管理转变，从政府单方主导向多元共治共享转变……

像我们此前已经分析过的西安今年提出的“3+3+9”重点片区格局中，幸福林带、团结、西电三片区被明确为“三小”城市更新示范区片区，要做的就是“存量深耕”。

这三个板块作为重点片区，近年来明显在提速片区土地规划、出清、出让的速度，项目建设、招商引资等一系列工作在同步进行，表现为集中性的片区更新。

而老城区则聚焦在改造为主，像三学街片区，围绕基础设施提升、环境和秩序治理，以及街巷整体面貌的优化为主。

老旧社区、老旧街区未来的改造重心将是基础配套功能的补齐和面貌翻新，以相对较小的投入实现改造效果。

另一方面，西安近年来也在探索通过空间焕新实现小板块的重新盘活。例如已经实施的张家堡环岛改造，正在实施的劳动南路城市公共空间改造，积极推进闲置土地和资产盘活利用，以多元交通体系建设撬动片区更新，促进城市交通提质、功能升级、空间焕新。

这些新方向，将会是现阶段西安开展城市更新的重心所在。

这样就意味着，大家耳熟能详且已谋划多年的，如西八里村、吉祥村、沙井村等等征迁计划短期内不会实现，没有明确敲定片区更新计划，盲目推进工作风险极大。并且，这些大型城中村下阶段也或将以整治、改造更新为主。

从数例今年西安土地征迁的动作，到近年来对于西安城市更新的持续观察，拆迁放缓、深耕存量、项目指引精准征迁下的土地征迁与城市更新，具有明显的阶段性特质。

面向未来，下阶段城市更新将会带来什么新的变化，我们也将持续关注。

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

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