贝壳总交易额一年来首次季度转涨

每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏官红

“我对管理者只有一句要求，你得真的在场。”

8月21日晚，贝壳举行2026年度第二季度业绩电话会，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，“回头看过去两个季度，其实证明在边际效益已经极低的地方继续投入没有意义，仅靠规模驱动的模式走到头了，把不该做的停掉比多做几件事更重要”。

今年第二季度，贝壳实现净收入245亿元，经调整经营利润35.9亿元，经调整经营利润率达14.6%，同比提升8.5个百分点；贝壳平台二手房成交单量同比增长25%，整体GTV（总交易额）达9338亿元，同比增长6.3%，一年来首次转涨。

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财报显示，今年上半年，贝壳二手房交易单量同比增长18.6%，增幅优于市场。不容忽略的背景是，同期全国二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手房交易面积超过新房。从这个角度看，贝壳正是这一重大变化的受益者。

彭永东复盘贝壳变革

今年3月末，彭永东发布题为《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》的全员信，正式宣布大规模战略变革。他希望“这是一场彻底的服务方式变革”，从首席客户官、大部客户总经理、区域客户总监到社区客户经理，都要到一线去服务消费者。

在5月19日的一季度业绩会上，彭永东指出，贝壳有500名核心管理者，总监级别人员超过2500名。“改革50天3000名干部上一线。他们理论上是公司里最有能力、最有杠杆的人，但很多人超过一半时间在开会、拆指标、做汇报。过去的管理、指标和流程曾经帮助公司成长；但任何系统如果不持续回到消费者问题本身，就可能被异化。这轮变革很重要的一件事，是让管理者回到真实一线场景，重新理解消费者和服务者。”

“这个季度我花了很多时间在一线，去门店看房子，看工地，也和客户、经纪人、店东坐在一起聊。”谈及变革日常，彭永东在业绩会坦言，从这个季度起，一些城市逐步改成一区一策、一盘一策。举个例子，部分高品质改善型社区，客户往往是跨区域、跨楼盘看房。贝壳按照客户真实的看房路径，重新组织经营单元，配置客户专家对接个性化需求。如一个城市大约600个盘会贡献全市一半的交易量，只要能把一个盘最专业的判断，从个人经验变成清楚分工，这套方法就能复制到类似楼盘，很多城市已经开始做探索。

彭永东认为，规模和份额仍然重要，但现在更看有多少服务者能稳定开单，人效和收入有没有涨，门店能不能健康盈利，服务质量稳不稳。“租赁最能说明这件事。2025年某城市的租赁经纪人最多的时候有7000多人，人很多，真正能稳定产出的却不够多，人效一度不到两单，一个月开不了两单。”他举例，公司换了个做法，把这个城市拆成更小的经营区块，按照经纪人熟悉的区域和能力重新匹配。4月到7月，平均人效从3单左右提升到了5.6单，零开单的比例从接近四成降到不到一成。

“这个季度，有的管理者亲自去卖一套业主委托了很久的房，有的把几十个已经没机会的老客户一个个重新回访，有的每周固定去签约中心陪经纪人谈单。我对管理者只有一句要求，你得真的在场。”彭永东指出。

多个财务指标创三年新高

根据贝壳方面披露，二季度贝壳平台二手房成交单量同比增长25%，带动存量房GTV同比增长8%，收入达70亿元；整体GTV达9338亿元，同比增长6.3%。贝联人店数量同比基本稳定，而店均二手房交易单量同比增长26%，驱动贝联整体二手房交易单量同比增长30%。值得关注的是，二季度贝壳存量房业务贡献利润率为46.1%，同比提升6.1个百分点。

“公司盈利能力进一步改善，各主营业务的贡献利润率均实现同比及环比提升，带动毛利率同比提高6.7个百分点至28.6%；经调整经营利润率和经调整净利率分别达到14.6%和13.0%，均创三年新高。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛说。

新房方面，公司管理层表示，上半年，新房市场总量仍然承压，但二季度边际修复，百强房企销售额同比降幅收窄至9.3%。需求进一步向核心城市、优质项目和改善型产品集中，同时新增供给也更多向核心城市倾斜。从具体数据看，二季度贝壳新房业务GTV同比增长1.2%，环比增长77.1%；收入同比增长3.8%至89亿元。

“第二季度公司新房业务GTV同比增长1.2%，主要来自优质项目覆盖和转化效率的共同改善。一方面，我们加强了对优质项目和首开项目的识别与合作，更早进入项目的核心销售周期，在市场主力成交项目上的覆盖和成交表现有所提升。另一方面，我们通过更精细的客户需求识别、项目筛选和匹配，把资源更有效地配置到成交潜力更高的项目，推动交易转化效率提升。”徐涛指出。

公司半年报显示，贝壳上半年存量房业务净收入由2025年同期的136亿元减少至132亿元，主要由于佣金收入减少，部分被平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入增加所抵销。截至2026年6月30日，贝壳存量房交易GTV为11643亿元，与2025年同期的11638亿元基本持平。

新房业务净收入由2025年同期的167亿元减少至140亿元，主要由于新房交易的GTV由2025年同期的4876亿元减少至4043亿元，原因为新房市场仍处于持续调整中。

报告期内，贝壳实现毛利116亿元，与2025年同期的105亿元相对持平；毛利率为26.6%，而2025年同期为21.3%。

此外，2026年上半年，贝壳斥资约4.5亿美元，在纽约证券交易所和香港联交所回购公司股份。自2022年9月股份回购计划启动起至2026年6月末，已累计回购价值约29.9亿美元股份。

“我们会继续保持严格的回款和应收账款管理，控制风险敞口和减少非必要投入，为公司应对市场变化留足充足的空间。当期更健康的成本结构将增强公司在不同市场环境下的经营韧性，在市场较弱的时候保护现金流和核心能力，在市场改善的时候更好地释放经营杠杆。”徐涛表示。