一套房该不该分"住不住"？韩国政府这次要退一步

韩国刚公布不久的房地产税改革方案，又可能要调整了。

这次争议的对象，还真不是那些拥有多套住房的投资者，而是"全家实际上就一套房，但因为各种原因没住在自己房子里"的家庭。韩国财政部门8月24日确认，正在重新研究非自住一套房家庭的综合房地产税基本扣除标准，其中一个可能的折中方案是：不再把扣除额降到9亿韩元，而是继续维持现行的12亿韩元。

原方案：住自己的房扣14亿，没住只扣9亿

先把这次争议是怎么来的说清楚。

按照韩国现行综合房地产税制度，符合条件的"一户一套房"家庭，算税的时候可以先从住房公示价格里扣除12亿韩元，超过部分再按规定算税。普通住房持有者的基本扣除是9亿韩元。

韩国政府8月初公布2026年税制改革方案时，本来准备进一步强化"实际居住者优惠"。

按原来的方案：一户一套房，本人实际住在里面的话，基本扣除额从12亿提到14亿韩元；但如果只有这一套房，人却没住在里面，扣除额反而要从12亿降到9亿韩元。

这样一来，同样是只有一套房，住不住在里面，税务待遇就会差出一大截。

政府这么设计，本意是想进一步确立"住房首先是用来住的，不是单纯拿来持有"这个原则。长期持有高价住宅却出租、本人住在别处的业主，税收优惠会变少；真正住在自己唯一住房里的家庭，能得到更大的扣除。

从政策逻辑上看不难理解，但真正执行起来，很快就撞上了一堆现实问题。

最大的争议：没住自己的房，不代表在炒房

方案公布以后，韩国社会提得最多的一个质疑就是："非自住"根本不等于"投资持有"。

比如一个家庭在首尔就一套公寓，可丈夫被公司派去釜山工作两三年，全家跟着搬过去，原来的房子只能暂时出租。从房产数量看，他们仍然只有一套住房；但按原方案，因为人没住在那儿，扣除待遇就可能直接从14亿掉到9亿。

类似情况还有海外派驻。一些韩国企业员工可能被派到美国、中国、东南亚等地工作几年，全家跟着出国，首尔原有的房子只能先租出去。要是单纯看"人有没有住在这套房子里"，这类家庭也会被归到非实住一套房里。

照顾父母也是争议比较大的情况。比如一对夫妻本来拥有并住在自己唯一的房子里，但父母年纪大了需要长期照顾，只好暂时搬到父母家一起住。房子没卖，也没再买第二套，但税制上却可能因为"没实际住在自己房子里",反而拿不到更多扣除。

此外，还有重建、再开发、房屋装修、原有租客还没退租、子女上学、工作地点调整这些情况。这些家庭从经济角度看，可能仍然是典型的一套房自住需求群体,只是因为生活里的各种原因，暂时没法住进去而已。

正因为现实情况太多，原本看着挺清楚的"实住"和"非实住"这条线，真正执行起来变得相当复杂。

政府其实已经想过例外情况

其实韩国政府之前不是完全没考虑过这些特殊情况。

按照相关税制改革的讨论，因为升学、工作变化、疾病、海外居留以及赡养父母这些不得已的原因离开原住房，只要符合一定条件，可以把部分非居住时间算成居住期间。比如因为工作调动搬到别的城市，或者因为工作、留学长期去海外，满足相关条件后可以获得例外认定。

但问题是，现实生活远比政策列出来的那几种情况要复杂得多。

有人买了房还没来得及住进去，就突然接到了海外派遣通知；有人买的房子本来就带着租客，得等合同到期才能搬进去；还有人照顾父母的时间不是一两年，而是可能持续很多年。要是每一种情况都得让税务部门去判断"是不是属于不得已的原因"，行政认定本身就会变得非常麻烦。

因此，这次党政协商之后，执政党提出了一个更直接的意见：真正只有一套住房的家庭，有没有必要把"住没住"分得这么严格？

8月23日的高层党政协商会上，共同民主党明确要求重新考虑非自住一套房的综合房地产税政策，认为一套房家庭的居住与非居住区分不应该过度扩大。党政双方至少已经同意，要扩大不得已无法实住家庭的认定范围。

最可能的方案："14亿+12亿"

财政部门24日已经开始根据党政协商的结果重新研究。目前讨论中的方案主要有几种。

最宽松的做法，是干脆不再区分实际居住和非实际居住，只要是一户一套房，都统一享受14亿韩元基本扣除。不过这样一来，等于基本取消了政府之前强调的"实住者给更多税收优惠"这个原则，所以阻力比较大。

另一个受到更多关注的折中方案是这样的：

• 实际居住的一户一套房：基本扣除14亿韩元
• 未实际居住的一户一套房：基本扣除维持现行12亿韩元

也就是说，实住家庭依然比现在多拿2亿韩元的扣除，但非实住家庭不再像原方案那样被砍到9亿。

这对那些只有一套高价住房、却暂时没法住进去的家庭，影响会比较明显。

举个简单的例子。如果一套住房公示价格是16亿韩元，按目前的制度，一套房家庭先扣12亿，剩下4亿再进入后续税额计算。按最初的改革方案，如果没实际居住，只能扣9亿，那要进入后续计算的金额就变成了7亿。要是最终折中成继续保留12亿扣除，这部分家庭的税务待遇至少不会因为短期没住而突然明显恶化。

当然，最终税额还受公允市场价额比率、税率、持有时间这些因素影响，不能简单用公示价格减扣除额就直接等于最后要交的税。

哪几类家庭最需要关注

如果最终真按这个方向修改，跟以下几类韩国一套房家庭关系最直接。

第一类是海外工作家庭。本人或配偶因为公司派驻长期出国，唯一的住房暂时出租。要是仍能维持12亿扣除，就不会仅仅因为人在国外,直接被按普通非自住住房标准大幅减少优惠。

第二类是工作调动家庭。比如原本在首尔有一套房，因为调去釜山、大田或者地方工厂工作，只能暂时住在别的地方。这种情况在韩国大型企业和公务员家庭里其实并不少见。

第三类是照顾父母的家庭。为了照顾高龄父母，搬到父母家生活几年，自己唯一的住房可能暂时出租或者空置。之前很多人担心这种情况会被简单认定为"非实住"。

第四类是重建、再开发以及无法立即入住的家庭。房子进入重建、再开发程序，或者买房时原有租客的合同还没结束，本人实际上没法立即住进去。这类家庭要是因为客观原因暂时住在别处，也一直在要求政策给出更合理的处理方式。

这些案例其实都在说明一个问题：判断一个家庭是不是房地产投资者，不能只看某一天户籍和本人有没有住在房子里。

现在还没最终定下来

不过，目前最重要的一点是：12亿韩元这个方案还没有正式定案。

韩国财政部门目前处于重新研究阶段，政府税法修订案要在完成最终协调后才会提交国会。目前既有"维持12亿"的折中方案，也仍有人主张一套房不管住不住，统一给14亿扣除。

政府还得同时考虑另一个公平问题——比如夫妻共同名义持有一套住房，目前双方原则上可以分别获得9亿韩元扣除，加起来能到18亿。要是单独名义、但本人不居住的一套房重新拿到12亿甚至14亿扣除,不同持有方式之间的税负差异又会发生变化。

所以韩国这次房地产税改革，其实正在从原来比较简单的"实住就优惠、非实住就加税"，重新走进一个更细致的调整阶段。

对普通一套房家庭来说，这次争论也说明了一件事：房地产税最难处理的往往不是那些拥有多套房的投资者，而是那些名下确实只有一套住房，却因为工作、家庭和人生变化，暂时没法住进去的人。

如果最终采用"实住14亿、非实住12亿"这个方案，韩国政府实际上就是在两个目标之间找平衡：继续给真正实际居住的人更多优惠，但也不把所有没住在自己唯一房子里的人都当成投资性持有者。

最终的数字预计会在政府向国会提交税法修订案之前进一步明确。对于海外工作、异地调动、照顾父母,或者正在等重建搬迁的一套房家庭来说，这次调整会比很多普通房地产政策更直接地影响实际税负。