戴德梁行：“好房子”带动重点城市成交升温

作为复合型经济指标，房地产深刻影响GDP的投资与消费两端。上半年国内生产总值69.6万亿元，同比增长4.7%，二季度增速较一季度微落，但经济整体呈现"总量平稳、向新向优"特征，服务业与新动能对增长贡献持续提升，宏观基本面彰显韧性。近日,戴德梁行发布《2026年二季度全国住宅市场研究报告》，分析显示：

1、上半年土地出让收入创历史同期低位

2、“好房子”带动24个重点城市成交升温，支撑房价结构性企稳

3、改善盘结构性拉动，二季度新房均价同比环比双双转正

4、点状升温难阻新房市场下行趋势，整体回暖还需供需两端协同发力

5、上半年土地出让收入创历史同期低位

2026年上半年，全国房地产及住宅开发投资额分别同比下降18.0%和17.8%，同比降幅较一季度均扩大了6.8个百分点，房地产投资规模持续深度收缩。

根据财政部数据，上半年国有土地使用权出让收入9,778亿元，同比下降31.5%，处于2021年土地市场见顶回落以来的历史低位。土地出让收入的大幅下滑，与房地产开发建设端的收缩形成共振，2026年上半年全国房屋新开工面积、施工面积及竣工面积分别同比下降23.4%、12.5%和23.7%，施工、新开工、竣工三项核心指标同步双位数负增长。土地及建设端收缩直接导致建筑工程及安装工程量大幅缩减，共同拖累房地产开发投资额加速回落。

图1：全国房地产及住宅开发投资走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

“好房子”带动24个重点城市成交升温，支撑房价结构性企稳

二季度，重点城市市场成交有所升温，一线、发达及普通二线城市第二季度新建商品住宅月均销售面积较一季度均有明显提升，与上年同期相比则分别上涨9.6%、下降4.1%和上涨14.2%。其中，深圳、西安、长春的新建商品住宅销售面积在二季度均实现超20%的同比增长；而在销售面积同比降幅显著的成都、长沙两座发达二线城市，其二季度批准上市面积分别减少21.6%和50.8%，也显著制约了需求端的修复。可见，市场回暖的过程既依赖于信心的修复，也离不开供应端的有力支撑。

2026年上半年，重点城市房价显现结构性企稳迹象。二季度市场交易回暖对价格形成有力支撑，一线、发达及普通二线城市新建商品住宅季度均价分别环比上涨4.5%、7.2%和7.2%。在强刺激政策相对低频的情况下，重点城市成交量及均价逐渐回升，反映出市场潜在需求在“好房子”住宅产品供应刺激下伺机释放。

图2：24城各级城市新建商品住宅月均销售面积季度走势(单位：万平方米)

资料来源：CREIS、戴德梁行研究部

改善盘结构性拉动，二季度新房均价同比环比双双转正

上半年，全国新建商品住宅销售均价为每平方米9,986元，同比下降1.4%。单二季度全国新建商品住宅销售均价10,600元/平方米，较一季度上涨13.7%，较上年同期上涨2.8%。重点城市改善型楼盘的热销有力地支撑了二季度的新房销售均价实现单季度同、环比双双上行。

伴随全国新建商品住宅成交规模的持续下滑，部分城市改善型个盘的活跃成交对整体价格的结构性影响有所放大，拉动全国新房销售均价走势改善。但市场并未全面回暖，住宅销售面积下行反映出整体市场消费信心仍显不足。

结合“好房子”政策导向下后续新增供应“提质减量”的趋势，未来供应结构变化将继续结构性抬升新建商品住宅销售均价，但均价指标的改善更多体现为高溢价产品占比上升的加权效应，全面性价格企稳仍需销售端持续修复。

图3：全国新建商品住宅销售均价走势

数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部

点状升温难阻新房市场下行趋势，整体回暖还需供需两端协同发力

二季度，深圳、上海、杭州等重点城市供应端发力释放出稀缺型优质供应，乘“好房子”契机，一些位于核心区的高端改善住宅成交活跃，点状热度为持续疲软的市场点燃希望，也一定程度带动改善型需求对市场的关注。但当下局部市场个盘热度对整体市场的拉动作用有限，全国新建商品住宅销售规模仍处于下行通道。上半年全国新建商品住宅销售面积33,318万平方米，同比下降12.4%，降幅较一季度微幅放缓了0.7个百分点。展望后市，新建商品住宅成交量的企稳回升还待市场点状热度进一步扩散并带动市场信心恢复，以及需求端持续的“好房子”供应支撑。

近年房地产投资及建设端的持续收缩也推动增量市场供应规模的缩减；“好房子”政策引导下的新增供应结构料将进一步向核心城市、改善型和“好房子”标准项目集中。品质迭代与开发成本上升带动新建商品住宅定位上移，预计新房改善化的同时，产品代际差的影响下，刚需向二手市场释放的比例将进一步提高。

图4：全国新建商品住宅销售面积走势变化

数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，在楼市强刺激政策相对低频的背景下，二季度重点城市成交量及均价释放出积极信号，表明“好房子”对局部市场的刺激带动效果明显。尽管当前局部回暖对全国大盘的拉动效果有限，但市场热度由点及面的进一步扩散趋势有望改善和提振信心，而后续市场的修复回稳还同时取决于需求端的消费力支撑，以及是否有足量高品质住宅供应吸引改善需求持续入市，进而推进“卖旧买新”置换链条的顺畅运转。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，后续市场修复回稳的前提，既包括宏观经济企稳所带来的支撑，还取决于是否有足量高品质住宅供应吸引改善需求持续入市。下半年，投资领域“六张网”建设及推进城市更新、保障房建设，都将带来大量资金流入，对于固定资产投资及房地产开发投资都将形成利好拉动，预计住宅开工量等供应前端指标将有所改善；“以购代建”从试点上升为全国鼓励政策，有望助力非核心地段库存去化；但大多数低能级城市仍面临以价换量压力，市场大概率延续核心城市率先筑底回稳、非核心城市承压调整的分化格局；新房均价或延续结构性企稳，全面的价格企稳仍需销售端持续修复与二手房价格止跌的同步验证。

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