干了10年的中介，卖了70套二手房，奉劝大家这15坑千万别踩

现在买房，很多人都喜欢把目标放在二手房上面。二手房的确有它的好处，价格便宜，小区的绿化、环境、房子的户型、周围的邻居、附近的配套，都是现成的，随便转几圈就门清。

不像期房那样，只能看个沙盘和样板间，最后交房、入住只能开“盲盒”。

二手房看似不错，但是其中的水也是挺深的。不是你相中了某个户型，谈好价格就万事大吉了，其中隐藏了不少的坑，不避开就要吃大亏。

我凭借多年卖二手房的经验，为大家总结出15个要注意的细节。准备买房的话，花几分钟看完，保准不被坑。

一、房子是谁的，必须要“验明正身”

1、房产证和身份证一定要对清楚

别听中介拍胸脯保证，也别信房主的口头承诺。

你得亲眼看到房主的身份证原件和不动产权证，然后把上面的名字、房号、面积挨个儿对清楚。

如果房产证上面有好几个人的名字，比如：夫妻共有、兄弟共有、父子共有...那所有产权人都得到场签字同意出售。少一个签字，后面都可能有扯不完的皮。

万一碰上产权有纠纷的，你定金一交，人家翻脸不认，哭都找不到地方。

2、去不动产中心做一份“产调”

这步千万不能省，也不要偷懒让中介代跑。

最好是你跟着房主一起去当地的不动产登记中心，打印最新的查档证明。

查什么？

查这套房眼下有没有抵押给银行、有没有被法院查封、有没有设立居住权。这些信息，只有官方系统查出来的才最准。

二、钱的事儿，再小心都不为过

3、分清“定”、“订”和“诚意金”

“诚意金”和“订金”差不多，是表达购买意向的钱，没谈成原则上是能退的，谈成了就转成购房款。

而“定金”可就不一样，在法律上有担保的性质。你交定金之后又反悔，钱是要不回来的；

如果房主反悔不卖了，他得双倍返还。交钱之前，一定要看清收据上写的是哪个字。

4、定金、首付别经中介手

正规的中介只收服务费，不收购房款。不管是几万块定金也好，还是几十万首付也好，都该直接转给房主本人。

而且，这钱通常要走“资金监管账户”。比如：银行、支付宝担保交易，房子顺利过户了，钱才划给房主，对双方都安全。

5、税费谁出，可以商量

二手房交易有三笔大头税：个人所得税、增值税（满两年一般免了）、还有中介费。

现实中大多数是买家承担，但这可不是死规定。你完全可以跟房主商量：要么房价上再让点，要么税费各付各的。

这些都能谈，没有“必须买家出”的道理，顺便提一嘴，万一卖家答应了呢，又可以剩下一笔钱。

6、问清楚土地是“出让”还是“划拨”

大多数商品房都是“出让”地，正常交税就行。

但如果是“划拨”地，比如：回迁房、房改房，过户时除了正常税费，还可能额外补一笔“土地出让金”。

少则几千多则几万，一定要先提前查清楚，心里有数，免得签了合同才突然冒出一笔计划外开支。

三、房子里住没住人、占没占学区，必须要抠细节

7、租约比房本大，小心买了住不进去

法律上有条规矩叫：“买卖不破租赁”。

也就是说，即便房子过了户，如果原房主之前跟租客签了十年的长租约，租客照样能住到合同期满。

你花钱买了房却进不去门，不仅自己没得住，还得每个月还房贷，想想就窝火。

所以交定金前，一定要当面问清房主和租客：租约啥时候到期？租客啥时候搬？并且把具体的腾房日期白纸黑字写进合同里，口头答应不算数。

8、学区名额用过没，关系孩子上学

很多人买房子就是为了孩子读书，在买房之前你得问清楚，这套房名下的学位，最近几年有没有被占过。

一般来说，小学六年一个学位，初中三年一个学位，你得确保上次使用学位是在六年甚至九年前。

最好在合同里补一条：如果学位被占用导致无法入学，房东承担违约责任。

四、记录每一个细节，避免后期扯皮

9、承诺留下的家具家电，拍照录像立字据

如果是装修好的二手房，为了抬高房价或者方便谈判，房主可能会说“空调、冰箱、热水器都留给你”。

不要以为对方开口就稳了，交定金前，把房子里每个角落、每件承诺留下的家电，都仔仔细细拍照、录视频，特别是型号和新旧程度。

然后跟房主当场确认，哪些留哪些搬，最好写到合同附件里。不然等过户后，你可能发现大彩电换成了老式小电视，无形中又被坑了一把。

10、里里外外查漏水，每个细节都别放过

如果是毛坯房的话，重点看墙面有没有水渍、发霉痕迹，尤其外墙和窗户边。

如果是已经装修过的房子，检查就要更细致了：把所有水龙头打开试试冷热水，往马桶、地漏里倒几桶水，看下水顺不顺、返不返味儿。

最好再去问问楼上楼下邻居，看看家里有没有漏水迹象。这些隐蔽问题，等你住进去再发现就晚了。

五、不同时间去，才能看出房子的真面目

11、分时段看房，别嫌麻烦

相中了一套房子之后，不要急着交钱，一定要多跑几趟，挑不同的时间段去看看。

早上八九点看光线，中午看采光有没有被挡，下午三四点看西晒严不严重，晚上八九点去感受周边吵不吵、邻居有没有养狗或弹琴的。

如果条件允许的话，下过大雨之后再去一趟。专门看看顶楼的墙角、窗户边渗不渗水，这时候最容易现原形。

六、户口、欠费、合同细节，收尾更不能马虎

12、户口啥时候迁走，写进合同里

要落户的话，原房主户口不迁走，你就落不进来。

合同里一定要约定好：过户后多少天内（比如15个工作日），房主必须把所有户口迁出。

再加上一句：每逾期一天，付一定数额的违约金。有了这条，他才会上心去办。

13、物业费、水电费，结清再给尾款

水、电、燃气、网络、物业费、车位管理费，所有这套房子产生的费用，都得在过户前结清。

别小看这事儿，有的房主一欠就是好几年物业费，你办完过户才发现，这笔欠账可能就得你来还。少则几千块，多则上万，多冤啊。

交房当天，最好跟房主一起去物业办公室，把结清证明拿到手。

14、合同里加上退路条款

签买卖合同时，一定注意看贷款和交房的条款。

如果因为银行审批或政策变动，导致你的贷款办不下来。记得要在合同里要写明：这种情况下，已付的定金、首付款和中介费，必须无条件全额退还。

这条是保护你自己，千万别不好意思提。

15、谈价格，必须当面跟房主谈

最后再强调一遍，谈价的时候，一定要跟房主本人面对面聊。

个别不靠谱的中介，会想着在中间吃差价。比如：房主实收200万，他跟你报210万，那10万就进了他腰包。

你直接跟房主谈，价格透明，心里有底。

文末总结

说到底，买二手房就是买细节。它不像新房那样，图纸一交就完事了。

二手房的一砖一瓦、一账一单，都牵着你以后住得舒不舒服。多花点时间做功课，多看几遍，多问几句。把这15条注意事项装进脑子里，踩坑的概率至少能小一大半。