社保降到一年，北京限购最松阶段，一个北漂算完购房账后沉默了

2026年8月7日晚上九点多，29岁的张明（化名）刷到了一条推送。

他是河北保定人，2021年初来北京，在一家互联网公司做运营。五年里社保连续缴纳，没断过一个月。到当年8月，已经缴满4年9个月。按旧政策，非京籍在五环内买房需要连续缴满2年社保——他差3个月才够线。这3个月，他本来打算再熬到11月。

晚上九点半，北京市住建委、规自委、住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，非京籍五环内购房社保从2年降到1年。

他直接够格了。

小张翻了翻手机里的房产App，第二天一早就给中介打电话约周末看房。这不是冲动——当了五年北漂，他第一次觉得“在北京买房”这件事从遥不可及变成了够一够也许能够着。

图1：北京的城市天际线，高楼与居民区交错。（图源：网络）

8月8日起执行的新政，核心改动有三项。

非京籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限从“2年”调减为“1年”，全市购房门槛统一，五环外不限购买套数。父母将名下北京商品住房赠与成年子女，不再核验子女购房资格。住房公积金首套贷款额度翻倍——夫妻双缴存基础额度从120万提至240万元，叠加上浮条件最高可达340万元。

（政策依据：北京市住建委等三部门《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，2026年8月7日印发，8月8日起施行。）

图2：售楼处内，年轻人围着楼盘模型听置业顾问讲解。（图源：网络）

把时间线拉长，北京的限购门槛是这么一步步降下来的：2024年9月，五环内从5年降到3年、五环外从5年降到2年；2025年8月，五环外不限套数；2025年12月，五环内从3年降到2年；到这次2026年8月，五环内从2年降到1年。

上海今年2月落地“沪七条”，非沪籍外环内社保从3年改为1年；深圳4月29日放宽核心区限购；广州去年已全域取消限购。到2026年8月，四大一线城市的限购政策均已有实质性松动。中指研究院政策研究总监陈文静评价：北京限购政策已进入2011年以来最为宽松的阶段。

不过即便放宽，北京仍未跟进上海的“居住证买房”通道——非京籍入市的唯一标尺还是社保或个税满1年。在四大一线城市中，管控力度相对最温和，但公积金贷款最高340万，居中不垫底。中信证券研究部认为，本次北京政策与上海工具类似，一线城市呈现波浪式政策宽松的态势。

小张2021年初来北京，在一家互联网公司做运营，社保连续缴纳4年9个月。旧政策要求连续缴满2年才有五环内购房资格，他差3个月。8月7日晚新政落地，他直接够格了。

这两年他攒了大约48万。一直租住在回龙观一居室，月租4500块。新政后他和中介算了一笔账。

目标：五环外一套300万左右的两居室。

首付：首套比例最低15%，即45万。加上预留的装修和税费5万，刚好用完48万。

图3：北京五环外的密集住宅区，这里是众多北漂置业的落脚点。（图源：网络）

贷款：255万。按当前商贷利率3.1%、30年等额本息计算，月供约10928元。

公积金新政的好处在于：首套利率降到2.6%，额度翻倍。小张单身，首套公积金最高贷120万，剩下135万走商贷。组合下来月供约10616元，比全商贷省了约312元。如果已婚、双方都缴公积金，首套最高贷240万，只剩15万商贷，月供降到10246元，每月省682元。

月供从将近11000降到10200出头。省下来几百块。

省了吗？省了。多吗？不多。

每月1万出头的月供，加上物业、取暖等杂费，住房支出接近1.1万。小张月薪到手1.5万，剩下四千块要吃饭、通勤、社交，日子依然紧巴巴。更关键的是，他看到回龙观同一个小区，2021年均价5.2万/㎡，现在4万出头。2021年高点入场的人，至今浮亏15%~20%。

“月供是降了一点，但房价还在跌，现在买了万一继续跌呢？”

8月8日起，父母将家庭名下北京商品住房赠与成年子女的，不再核验子女购房资格，可持相关材料直接申请办理房屋转移登记。

此前，依据京建发〔2011〕140号文，父母赠与住房给成年子女需要核验子女购房资格。子女没有资格，房子就送不出去。这条规定执行了十几年。

新政相当于在限购墙上开了一扇门——门不大，但通了。

影响最直接的是三类家庭：子女不具备北京购房资格的（社保不够或名下已有两套），跨省市家庭（子女在外地工作、不在北京缴社保），以及多套房家庭希望通过赠与理顺产权、腾出房票做“卖旧买新”的。

但“不核验资格”只解决了“能不能办”，成本并不为零。

直系亲属赠与的契税由受赠方缴纳，税率3%。加上双方印花税（万分之五减半），一套税务机关核定价格300万元的房子，赠与环节合计约9万元。

真正的考点在未来。子女将来出售受赠房产时，房屋原值追溯至赠与人当年的购入价，持有时间也从赠与人购房之日起算。举个例子：父母2008年花80万买了一套房，2026年赠与子女。子女2028年以550万元出售。此时差额为470万元，如不满足“满五唯一”条件，按差额20%征收个税，税款可能接近百万。

赠与环节省下的9万元契税，未来出售时可能被一次“找补”回去。

我的判断：长期自住不卖，赠与最省事；未来可能转售，走买卖流程重新计算原值更划算；至于继承，成本最低（契税、个税均免征），但要等继承权实际发生才能操作。

图4：黄昏时分的北京城区，居民楼与商务区交织，楼市走向牵动千家万户。（图源：网络）

新政后的第一个周末，中介圈炸了。

北京多个区域的中介反馈，带看量比前一周增长了30%~50%，部分热门板块的门店带看量甚至翻倍，咨询电话响个不停。

但带看量不等于成交量。据多家机构监测数据，新政后实际成交量的增幅仅在10%左右。带看翻倍，成交只涨一成——这中间的落差，有三个绕不开的现实。

第一是预期。“买涨不买跌”是楼市铁律。北京二手房价格自2024年初起持续调整，虽然2026年2月起环比止跌回升、连续5个月小幅上涨，但上半年累计仍下跌3.46%（据中指研究院百城价格指数）。7月百城数据中，北京二手房价格仍处下行区间。更宏观的数据是，全国70个大中城市中，仍有超过六成城市二手房价格环比下跌。很多人还在观望——“等价格见底再说”。

第二是收入预期。月供一万块出头背30年，最大的前提是收入稳定。但经济调整期，裁员降薪的消息不绝于耳，很多人在算账时会问自己一句：“如果失业了怎么办？”

第三是供给端的压力。截至6月底，北京二手房挂牌量仍高达12.1万套，较去年的峰值下降了18.5%（据中指研究院监测），但12万套的库存意味着买方市场格局没有根本改变。买家有很大的挑选空间，不急。

图5：北京核心区的住宅小区，社区配套成熟但价格仍在调整中。（图源：网络）

拉出北京限购松绑的时间线：

2024年9月，五环内5年改3年、五环外5年改2年；2025年8月，五环外不限套数；2025年12月，五环内3年改2年、五环外2年改1年；2026年8月，五环内2年改1年。

一条“小步快跑”的路径。将近两年时间，4次微调，渐进式松绑。

政策制定者的思路已经很清楚——托底但不推高，用时间换空间。上海2月大幅松绑，深圳4月跟进，北京是最晚入场的一线城市，力度也是最温和的。连“居住证直接购房”通道都没开，公积金最高340万在四大一线城市中仅居中。

政策底已经明确了。但市场底还没到。

上半年二手房成交创5年新高（据北京市住建委数据，1~7月累计网签10.7万套，同比增长6%），看着热闹。但价格端仍在调整中——上半年挂牌均价同比下降超11%（据国策北京分公司监测），成交主力是500万以下的刚需盘，占比八成，改善需求尚未真正释放。二手房平均议价空间已从2024年8月的14.8%收窄至今年6月的7.3%（据链家研究院数据），买卖双方的价格分歧正在缩小，但距离全面企稳还有路要走。

小张那天晚上在手机上刷着房产App，从回龙观看到大兴，又看了一遍亦庄。最后他放下手机，说了句：“再等等。”

“门槛确实降了，我能买了。但我怕的不是门槛，是怕买了之后还跌。”

这句话，大概是很多北漂购房者的心声。

政策给了选择权，但没给出确定性。