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随着石牛山路学校正式纳入63中教育集团，咏叙森屿也成为东李片区唯一一所隶属63中集团的九年一贯制学校学区房！项目与石牛山路学校仅约300米的直线距离，孩子每天多睡半小时，让家长真正实现从容的“目送式上学”。

现在，低密度的居住体验正成为越来越多买房人的优先选择。放眼整个东李，高层林立、高容积、窄楼间距已是普遍现状！

而，咏叙森屿坚定地做专注进阶改善与深度改善的项目，整个社区由1栋8层洋房和15栋15-17层小高层组成，这种产品类型在整个区域出现的次数屈指可数，也是相较于区域其他项目的一个明显优势。

在“颜值即正义”的时代，咏叙森屿打造了新经典Art Deco三段式美学建筑立面，银灰色铝板搭配大面的澄净玻璃，整体呈现简约而不失高贵的奢华质感，非常符合当下改善人群审美。

在归家体验上，项目完美复刻了香港半岛酒店的贵族礼序，从城市过渡前场到静谧庭院，再到中央台地庄园，业主每一次归家都是一场穿越风景的礼遇。

与很多新盘在交付后需要去等配套不同，自2021年至今3个地块的开发，2300+业主交付，8000㎡+商街投入运营、63中集团化办学优质学区资源加持、平行世界公园启用，这里早已形成集教/商/娱/生态集成的醇熟生活圈一一森屿生活城。

与此同时，项目周边商业配套内外丰盛，项目2公里内即可直达李沧万达、丽达，距离李沧商圈（乐客城、银座等）也不到3公里，距离崂山宜家、万象汇约6公里，业主可随时轻松开启“逛吃逛喝”的玩乐模式。

更值得一提的是，咏叙森屿项目自身规划的约2000㎡沿街森系商业街，已开启前置招商规划，吸引了不少知名商家，诸如禾牛道烤肉料理、友客、好想来等入驻！这种“举步即烟火”的便捷，让生活在繁华与静谧之间自由切换。

最近，东李万科操盘的咏叙森屿公布了119平和143平户型。

我们都知道，面宽大是优势，但这两个户型特点是窄面宽、整体大进深。

119平的南向开间10.7米，三开间；

143平是12.6米，三个半开间（如下图）。

这两个户型比海信、青特同面积段少了半个进深的宽度。

按有些自媒体的夸张解读——

这种设计理念是万科对生活的独特理解，通过窄面宽、大进深设计，做出南向晾晒阳台，逆潮流，但对客户有利。

我认为这个说法太“即、又”了，也许是项目想释放的观念吧。

面宽是一块宅地要分配的稀缺资源，什么时候它都是贵的，这是常识。

说下我对项目的理解，对你选房很关键。

第一个问题

咏叙森屿为什么要设计大进深、窄面宽？

因为钱！

不是为了你量身定制。

开发商想货值最大货，多赚钱，就这么简单，无可厚非。

决定咏叙森屿窄面宽、大进深的不是户型本身，而是总图规划。

咏叙森屿容积率2.5，原本是高层+小高组合，但它规划出一栋洋房+15栋小高，很逆天。

对照市区两个新盘——

国信和悦容积率2.42，规划2栋高层+4栋小高；

保利都心琅悦容积率2.4，规划4栋高层+44栋小高。

国信和悦、保利都心琅悦比咏叙森屿的容积率低，但都规划了高层产品。

除了地段优势外，咏叙森屿通过户型大进深、缩小面宽，排出更多的小高层产品。

强排小高产品，带来三方面取舍——

1、户型要大进深，户内的体验感要打折；

这点后面分析。

2、要压缩前后、左右楼间距，社区空间尺度和日光要打折；

除了南北间距离，它的东西距离有些宽仅13米、14米。

3、户型面积要做大，保证不损失建面。

咏叙森屿最小面积是116平，比它定位高的海信境观、海信望天境，最小户型能做到112平、111平。

咏叙森屿有两栋楼户型面积170平左右，预计销售难度大。

咏叙森屿背后是四家成熟大开发商，前期会有十几种户配方案比较，算货值和销售速度，绝对每步是精确计算，现在的方案一定是对他们最有利的。

对个人选这个项目，给两条建议——

1、因为南北楼间距离小，要选中高楼层。

2、有些左右间距离13-14米的楼座，主卧是转角窗设计（why！），会有严重对视影响，尽量避免。

第二个问题

咏叙森屿119平户型是落后还是超前？

落后吧。

重点分析119平。

户型格局分三段——

整个户型进深大，通风性要差。

每个功能空间进深反而不大。客厅连阳台一起进深也就4.5米，是个正常进深尺度；主卧进深3.7米，比下限尺度略少。

与之前森林公园比较——

这是森林公园124平户型，2022年产品，有完整双阳台，面宽10.5米，布局和现在的新房有代差。

咏叙森屿119平面宽比它刚好多0.2米。

我严重怀疑，咏叙森屿这个户型是贴着森林公园迭代，比前任好就行，这个定位思路很有道理。

再看下面两个户型——

左面世园金茂府119平是2023年的产品，有独立阳台格局，新规前的大面宽户型。

右边是青特東序的121户型，新规后的极致面宽户型。

如果按户型设计理念来分个代系，是这样排——

森林公园—咏叙森屿—世园金茂府—青特东序。

所以，你可以问世园金茂府和東序，喜欢哪个？

说实话，个人比较喜欢世园金茂府，各花入各眼吧。

但你不能问咏叙森屿和后面两个谁好？

这样问比较多余。

毕竟咏叙森屿和它们的设计理念差了一两个代系。

再说下，我认为这个户型欠合理的地方——

1、主卧卫生间太小，打不开门，只能做推拉门。

这是客户非敏感区域，万科紫郡户型也见过类似问题，太精明，算准你不会为了卫生间小BUG不买，确实挺气人的哈。

2、南向的晾晒阳台，进深太小，硬画。

晾晒阳台如果放下洗衣机和水盆，算上墙体厚度，估计进深要1.5米。

父母房的进深就3米了，净宽最大是2.8米，太小。

它的所谓晾晒阳台也是硬画，同面积段大面宽户型，也能画出来。

3、X空间功能比较鸡肋。

我感觉这个空间是因为拉大进深后，没办法，要定义个功能。

它做衣帽间大了，只能说书房还算可以吧，看你是否需求。

这个面积段三房比较合理，3+X，每个空间都小。

说个这个户型优点，新规后户型，它的得房率高。

户内按尺寸切分，算上一半墙体，实得面积接近107平。

第三个问题

咏叙森屿143平户型不能太贵！

如果143平单价1.9万，总价270万，那就不如买青特璟逸129平的户型。

有关于143平的户型，简单说下吧。

咏叙森屿143平最大的优势是客餐厅的尺度感大。

缺点是主卧的通风性差，除了主卧，其他三个房间的面宽小，且是两南两北设计。

对比，青特璟逸129平比，做到了三南卧，更适合二孩子家庭。

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