甘肃镇原屠宰民企千万资产抵押遇放款争议 企业停产债务纠纷待厘清

甘肃省镇原县一家生猪屠宰民营企业，将总评估价值1591.97 万元的厂房、工业用地全部抵押给当地信用社，双方约定发放1000万元经营贷款。但该企业最终仅收到 500万元贷款，剩余款项迟迟未能发放。全部资产被抵押长达 9 年，无法另行融资自救，企业资金链断裂被迫停产。

在后续资产处置流程中，涉案抵押物的评估价格较早年估值出现大幅下滑。整套实业资产最终以 523 万余元的价格抵扣债务，但依旧未能覆盖全部欠款，企业经营者朱某丞仍需承担剩余债务，个人信用及多项社会经营活动受到限制。原本一场旨在扩大产能、做强实业的融资合作，最终演变成拖累企业发展、影响个人与家庭的重大债务危机。

招商引资迎来发展机遇 扩产抵押资产谋求经营贷款

镇原县某兴畜禽屠宰有限公司，是当地政府招商引资引进的民营实体企业，2012年正式投产，各类经营证照齐全。在经营高峰期，企业生猪屠宰业务增长迅猛，2014至2015 年，年屠宰量从 6000头暴涨至 15000头，每年生猪收购周转资金超两千万元，企业亟需流动资金用于生猪收购、厂区扩建，进一步扩大经营规模。为破解资金难题，企业经营者朱某丞将企业名下两层商业用房、3 栋单层工业厂房连同工业用地，一并抵押给镇原县某信用合作联社申请贷款。

（屠宰厂厂房图片，当事人提供)

（屠宰厂生猪需求量订单，当事人提供）

2014 年，双方共同委托兰州中某房地产咨询估价有限公司对两处房产开展评估，房产评估总价 1225.73 万元；2016 年追加土地抵押，经庆阳某地行评估，对应工业土地价值 366.24 万元，三处抵押物合计评估价值达 1591.97 万元。该信用社按照评估价 65% 的比例核算，承诺向企业发放 1000 万元贷款，其中 400 万元用于旧贷转存，600 万元为新增流动资金。

（2014年两处房产估价评估报告，当事人提供)

（工业用地估价评估报告，当事人提供)

贷款签约资金未足额发放 企业经营受阻陷入停滞

2016 年 11 月，双方正式签署贷款合作协议，但实际放款环节出现偏差。据朱某丞介绍，签约当日，信用社告知因上级机构相关事务影响，资金审批流程临时暂停。本次合作仅完成 2014 年 400 万元旧贷的续转工作，新增贷款实际仅到账 100 万元，剩余 500 万元约定放款未能如期发放。

此后朱某丞多次与信用社沟通，催促剩余款项放款，但该部分资金始终没有落地。与此同时，企业全部房产、土地的权属证件均已抵押在信用社，既无法通过其他渠道二次融资，也不能变卖部分资产自救。2016年12 月，企业资金链彻底断裂，屠宰生产线、冷库、线下门店全部停工，这一停便是九年。

贷款逾期引发诉讼执行 抵押物评估落差遗留债务缺口

贷款出现逾期后，2022 年，涉事信用社就该笔 500 万元逾期贷款及对应利息，向当地法院提起民事诉讼。过程中，该信用社未主动公示 2016 年涉案土地证已完成抵押备案、且办理完他项权利登记的相关信息。2022 年 4 月，当地法院出具一审判决结果，判令朱某丞偿还贷款本金 496 万元、利息 243.88 万元，整体债务金额约 740 万元，同时认定该信用社对全部抵押资产享有优先受偿的相关权益。

（一审判决书，当事人提供）

案件进入财产处置阶段，2022 年 9 月，涉案抵押全部资产被查封，同时委托庆阳鼎某盛资产评估有限公司开展资产价值评估工作。前后两次评估得出的数值差距较大，当事人朱某丞对此存在不同看法。2014 年评估价值 1017.4 万元的临街门面与屠宰冷库主楼，在 2022 年本次评估当中评估价为 299.09 万元；此前合计评估 1591.97 万元的厂房及土地整套资产，本次评估总价为 581.16 万元，相较过往估值，资产价值出现千万元级别的缩减。

（司法价值评估报告，当事人提供）

据朱某丞介绍，案涉资产整体业态完整，一层配有二十余间临街门面，二层为办公区域，同时拥有完备的屠宰生产车间与配套冷库设施。他表示，2022 年当地建材造价、人工用工成本及工业地产行情整体平稳，并未出现大幅下行或崩盘行情，本次资产评估结果与本地真实市场行情存在明显偏差。

该厂区资产先后开展两轮公开处置拍卖，均未达成交易。后续相关部门参照流拍底价 523.044 万元，裁定以该宗资产抵扣对应债务。这套早年估值超千万的实业资产完成处置后，原本 739 万余元的总债务仍剩余 200 余万元资金缺口。朱某丞依旧需要承担剩余未结清债务，个人征信、日常出行、经营发展及信贷相关活动均受到相应限制。

（法院执行裁定书，当事人提供）

“当初把几代人打拼积累下的产业做抵押，本想把实业进一步做大，可并未按照约定拿到足额的放款，抵押资产长期处于受限状态，企业后续也无奈停产。厂房与土地处置抵偿部分债务之后，我依旧还有剩余债务未能结清，个人也被纳入失信相关名单，家中老人也受这一系列变故影响，不幸离世。” 朱某丞这样讲述自己的遭遇。

期盼厘清事实保障民营权益 县域民企抵押融资引思考

遭遇一系列变故后，朱某丞持续向法院提交书面材料，提出四项诉求：

一、希望能够全面梳理 2016 年放款不足、大额抵押资产长期无法解押，最终致使企业停产九年的整件事情经过，他提出，应当厘清相关责任，对由此产生的经营损失对应的赔偿问题予以考量。

二、申请撤销 2022 年庆阳鼎某盛出具的资产评估报告，另行委托第三方评估机构，对案涉厂房、工业用地重新开展价值评估；

三、希望能够撤销相关以物抵债处置裁定，申请中止财产处置流程，对存在争议的资产处置结果予以重新核查纠正。

四、参考双方此前共同确认的资产评估价值以及 1000 万元的贷款约定，对超出抵押资产对应价值的相关部分予以退回。

不动产抵押是县域中小民营企业获取流动资金的重要手段。本案暴露出县域信贷投放、资产评估、司法资产处置链条上值得深思的现实问题：贷款未按前期约定足额发放、前后评估结果出现巨大价差、抵押物长期查封锁定可能会对实体企业造成较大冲击，一定程度上影响县域市场主体创业的积极性。

民营小微企业、涉农产业是县域经济的重要基石。金融信贷应当立足服务实体经济纾困发展；而司法评估、拍卖处置工作，也应当尽可能贴合市场真实行情，平衡债权人与抵押人的合法财产权益。

朱某丞表示，希望相关监管与职能渠道能够对整件事情开展全面梳理核查，厘清事件完整经过，依法维护民营经营主体的合法财产权益。同时他也期待，县域不动产抵押放贷、资产价值评估、资产处置等相关工作能够得到进一步完善，尽量减少同类纠纷的发生。

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