公积金30年变局：从买房房贷到租房装修，10万亿资金有了新花法

在上海工作的蔡女士几年前回老家宁波购买了一套房产，在父母的公积金帮助下基本还清了贷款。随着工作年限的增长，又暂无额外的购房需求，蔡女士只能眼看着自己的住房公积金账户余额逐渐累积。

按照上海的公积金政策，承租上海市场租赁住房的家庭，每月提取限额为4000元，超额缴存部分依旧“沉睡”在账户中。但自9月起，蔡女士账户内的“沉睡”公积金有望迎来新的使用通道。

《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《决定》）于日前公布，自9月20日起施行。

此次修改将住房公积金提取情形由原来的6类扩展至9类，在购房、偿还住房贷款等传统用途之外，新增装修自住住房、支付自住住房物业费等住房消费场景。同时，明确住房公积金管理中心可以将住房公积金用于购买国债和政策性金融债。

根据《全国住房公积金2024年年度报告》，截至2024年末，全国住房公积金累计缴存额32.79万亿元，缴存余额10.93万亿元。也就是说，和蔡女士账户里的“沉睡资金”一样，有超过10万亿元的资金在公积金池中迎来进一步“激活”。

怎么样用好这笔钱，是此次调整的关键。这项实施超过30年的住房制度，正在经历一次功能上的重新定位。

满足住房需求变化

国务院对《住房公积金管理条例》的修改，开篇就点明了本次修订核心目的：“更好满足多样化住房消费需求”。

具体来看，住房公积金提取情形由6种拓展至9种。新增的3种分别为：装修自住住房的、支付自住住房物业费的，以及国务院批准的其他住房消费情形。并在“支付房租”的这一项取消了“房租超出家庭工资收入的规定比例的”限制，加大了对租房的支持力度。

此外，《条例》增加了个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员缴存住房公积金的相关政策，以上人群可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应的政策支持。

在财信金控首席经济学家伍超明看来，此次修改是顺应存量住房时代、落实租购并举的关键制度改革，兼具民生托底与扩内需双重价值。

“此次调整，一是拓宽提取使用场景，打破过去住房公积金偏重购房的局限，覆盖租房、装修、物业等全链条居住支出，盘活存量沉淀资金，直接减轻居民日常住房开支压力，带动家居、物业相关消费释放。二是扩大制度覆盖面，将灵活就业、个体经营者纳入缴存体系，补齐新市民安居保障短板，推动住房公积金由职工专属普惠至更广就业群体。”他谈到。

自1991年住房公积金制度在上海试点、1994年在全国推行以来，住房公积金的逻辑一直是以较低的融资成本降低居民购房负担。住房公积金制度与商品房市场的扩张形成了较为紧密的联系，购房、偿还住房贷款也长期是公积金资金最主要的使用方向。

从数据看，这种特征依然非常明显，而所谓“沉睡的10万亿”也并非是一个静态资金池。2024年，全国发放的个人住房公积金贷款和购房提取金额合计达到3.1万亿元。在全年发放的个人住房贷款中，首套住房贷款占比达86.86%，40岁以下缴存人贷款笔数占比82.13%。

这意味着，公积金仍然是支持刚性和改善性住房需求的重要住房金融工具。但与此同时，居民住房需求的结构正在发生变化。

当前我国城镇化率超过67%，城镇居民人均住房建筑面积已超过40平方米，住房发展已经进入增存并重的阶段。居民对住房的需求正在越来越多地体现为租赁、置换、装修、物业服务以及既有住房的改善和维护。

从这个维度来看，需要被重新激活的不只是10万亿元“沉睡资金”本身，更是资金与居民住房需求之间的匹配关系，即从一个相对集中的购房场景向更广泛的居住消费延伸。

将强化信用约束

除了增加居民提取的用途范围，此次修改中还增加了一个变化：在保证流动性和安全性的前提下，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于购买国债和政策性金融债。与此同时，住房公积金管理委员会新增审批住房公积金呆账核销申请等职责。

对这样一个10万亿规模的资金池而言，资金安全、流动性和资金使用效率之间的平衡至关重要。

此次将购买国债和政策性金融债纳入资金运用范围，可以被视为在风险边界内拓宽资金配置渠道的一项制度安排，但其核心仍然是服务住房公积金的安全运行，而不是改变公积金的住房保障属性。

值得一提的是，公积金使用范围扩大，也意味着监管难度会有所增加。

过去，购房、偿还贷款等公积金使用场景能够通过房屋交易、贷款等信息进行核验，如今的装修、物业等住房消费更加分散，对资金使用的真实性核验难度也更高。

对此，《条例》对于用欺诈、伪造材料等手段违规提取或违法获得公积金贷款的行为，需要在限期内退回违法提取的住房公积金，并在三年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。

司法部、住房城乡建设部负责人表示，为进一步加强风险防控、确保住房公积金资金安全、防范骗提骗贷等风险，《决定》主要明确了两方面措施。

一是强化信用约束，规定国务院住房城乡建设主管部门应当确定住房公积金领域公共信用信息，住房公积金管理中心应当建立全面完整准确的信用记录并纳入全国信用信息共享平台。

二是完善处罚规定，对以欺诈、伪造证明材料等手段违法提取住房公积金、获得住房公积金贷款的行为，规定了明确的法律责任。

地域资金差异待解

管好了资金的“流出”，另一个更现实的问题在于，资金池内部如何流动。

从全国层面来看，住房公积金的资金规模很大，但不同城市的公积金资金状况并不相同。

以武汉为例，2025年末，武汉住房公积金缴存余额为2374.72亿元，个人住房贷款余额2163.84亿元，个贷率（个人住房贷款余额占缴存余额）为91.11%。而在辽宁本溪，这一数据是40.1%。

一般来说，60%至80%被视作个贷率的“黄金区间”，过低说明住房公积金资金储备充裕，过高则为储备不足。不同地域之间的个贷率差异，说明地域间的公积金资金池存在差异，而人口的流动则进一步放大了这种差异。

年轻人可能在一个城市缴存公积金，在另一个城市工作和租房，住房消费与缴存地也未必完全一致。此次修订提出了加强数字化、智能化建设，实现住房公积金缴存记录等信息全国范围内互信互认，推动转移接续和异地贷款等业务更加便利。

但从更长远看，信息和业务层面的互认只是基础。当不同城市之间住房需求、人口流动和公积金资金状况区别越来越大时，如何进一步提高资金配置效率，实际上是公积金制度下一阶段需要面对的问题。

对此，东吴证券首席经济学家芦哲建议，可以建立跨区域资金调剂和风险分担机制。在他看来，互认互贷不能只停留在业务协同层面，还需要解决贷后管理、抵押处置、地方利益补偿和流动性风险分担。可探索省级统筹、区域调剂或全国统一规则，推动资金从低效沉淀地区流向真实住房需求更强的地区。

同时，他认为还可以探索差异化与结构性的利率定价体系，改变过去“一刀切”的全国统一利率模式，赋予地方在法定框架内一定的利率浮动自主权。

“一方面，可针对特定群体，如多孩家庭、首套刚需、青年人才实施定向利率优惠；另一方面，允许库存压力较大与资金流动性紧张的城市，在基准线上实行差异化的存贷款利率，从而提高政策的精准度与资金配置效率。”芦哲说。

目前，长三角地区全域实现住房公积金缴存、贷款、提取一体化通办，粤港澳大湾区多个城市也打通了跨城住房公积金联办通道，四川、重庆已累计支持跨域住房公积金贷款超71亿元。

同时，各地也陆续出台新政策，以优化异地和灵活就业人员缴存等。根据中指研究院监测，截至8月17日，今年全国各地已经出台公积金相关政策约400条。

本文源自：时代周报

作者：王晨婷