曹德旺预判正在兑现：2026 年 9 月，楼市迎来房价历史性拐点

2017年央视财经论坛上，福耀玻璃董事长曹德旺劝妹妹趁早卖掉手里几套多余的房子。 他说，再不卖，以后这些房子"卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费"。

九年过去，这句话在2026年的楼市里被一笔一笔对账。

翻回2017年12月11日的央视财经论坛，曹德旺的原话很直白。

他劝妹妹把房子编码，1到7号，写上地址，"早上五点到六点在1号住，七点到八点到2号，九点到十点到3号住"因为那时候房子卖不掉、租不出，还得交管理费，只能这样平衡自己。

更早的2014年，他在凤凰财经采访里讲过底层逻辑：有钱人手里都有几套，剩下需要房子的人没钱，"将来就是有钱的人卖给有钱的人，卖得出去吗？ "

他没有预言哪一年哪一月房价暴跌。 他点破的是一件事：房子如果脱离了真实居住需求，最后一定会卡在流动性上。

曹德旺本人一辈子只留一套自住房。 他不是地产圈的人，所以不被"房价永远涨"的行业叙事绑架。 他看房子的角度和开发商完全不一样在他眼里，房子是钢筋水泥，是财产不是资产，本身不生产东西，还会持续消耗养护成本。

把曹德旺的话放到2026年的数据里对照，能看到很清晰的痕迹。

中指研究院2026年8月1日发布的数据：7月百城二手住宅均价12584元/㎡，环比下跌0.44%，100个城市里只有8个环比上涨，92个环比下跌。 上海是核心城市中二手房价格继续保持环比上涨的城市，涨幅0.09%。

拆开看更直观：

一线城市二手房环比跌0.25%

二线城市环比跌0.45%

三四线城市环比跌0.48%

城市能级越低，调整压力越大。 扬州跌2.13%，金华跌1.40%，泰州跌1.04%，排在跌幅榜前列。

但另一面，重点城市二手房挂牌量在往下走。

易居房地产研究院的统计：截至2026年6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月历史高点减少28万套，降幅约19%。 其中杭州降幅39%居首，广州32%、上海31%、北京27%。

挂牌量降了，价格还在跌，这说明什么？

说明市场正在"以价换量"。 价在跌，量在涨。 中指研究院监测，上半年重点30城二手住宅成交96万套，同比增长6%，二季度单月同比增幅均超10%。 北京、上海上半年二手房成交量同比分别增长5.7%、13%，均为近5年同期新高。

这就是曹德旺说的"卖也卖不掉"的真实样貌不是完全没人买，而是卖家必须降价才能成交。

2026年这轮稳楼市政策，目标说得很明确：化解行业风险，支持合理自住和改善需求，不是重启炒房周期。

具体落地的几件事：

首付门槛降到历史最低。 全国统一下调，首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%。

利率处于低位。 2026年8月20日，5年期以上LPR为3.5%，连续15个月保持不变。 主流城市首套房贷利率下限为LPR减45个基点，即3.05%。 5年期以上首套公积金贷款利率为2.6%。

换购个税退税延续。 财政部、税务总局、住建部2026年1月发布公告，出售自有住房并在1年内重新购买，予以个人所得税退税优惠，政策延续至2027年12月31日。

限购松动。 2026年8月7日，北京住建委等部门联合印发通知，自8月8日起，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由"2年"调减为"1年"；外环外二套房首付比例从"不低于20%"调整为"不低于15%"。

7月30日中共中央政治局会议把"稳定房地产市场"置于"切实筑牢安全屏障"框架下。 从"防风险"到"筑屏障"，定位从被动应对转向主动防御。

政策传导需要时间。

2026年7月以来密集落地的这套组合拳，到9月正好经过一个完整的传导周期。 7-8月是市场消化观望阶段，购房者、房企、房东都在看政策实际效果。 进入9月，前期政策红利集中释放，叠加"金九银十"的传统置业旺季，房企集中推盘，改善群体决策意愿回升。

但必须看清楚：9月的回暖，更多是成交量的修复，不等于全国房价普涨。

中房协研对三季度的预判是"行业持续处于筑底弱修复阶段，分化仍是主线，全国整体销售反弹弹性有限"。 克而瑞的判断是市场处于"新房探底、二手房企稳、价格降速放缓"的结构优化阶段。

2026年的楼市，同一个城市内部都出现了巨大鸿沟。

7月29日，上海浦东康桥板块一个新房盘开盘，57套房源卖出超过九成。 销售经理那个周末每天接待十五六组集中签约的客户。

同一个7月，全国百城里有92个城市的二手房价格在下跌。

这种分化按"城市能级 × 地段品质"清晰地铺开：

一线和强二线的核心地段、优质物业、配套完善的改善住宅率先止跌企稳。 上海成为7月一线城市中新房、二手房价格同步环比上涨的城市，新房环比涨0.96%，二手房环比涨0.09%。

三四线城市、远郊大盘、房龄老旧、配套薄弱的房源继续承压。 扬州、金华、泰州的二手房环比跌幅都在1%以上。

央行《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，二季度个人房贷余额同比下降3.8%。 这意味着，尽管政策全面松绑，居民加杠杆买房的意愿并没有回到过去。

面对9月这个窗口，人群不同，答案完全不同。

刚需首套群体：当前是政策宽松、利率低位、议价空间充足的窗口。 优先选核心城市、核心区域的房源，现房或封顶项目优先，规避现金流紧张开发商的期房。 不用过度博弈短期涨跌，结合自身收入情况规划杠杆。

改善置换家庭：把握"金九"旺季，利用换购住房个税退税政策（2027年12月31日前有效），优先置换核心城市核心地段的"好房子"。 避开流动性差的远郊老破物业。 严跃进点出过重点城市的变化：今年3月"小阳春"期间成交活跃，消化了大量具有性价比的二手房房源，部分核心区域租售比已高于储蓄及部分理财产品收益水平。

手里有多套房源的人：这正是曹德旺当年劝妹妹的场景。 人口外流、库存高企的三四线及远郊板块，趁着金九看房人气回升，先把流动性差的资产换成现金，比死守等一个不会来的普涨更务实。 那些"卖也卖不掉、租也租不出去、还要交管理费"的房子，持有成本会持续侵蚀家庭现金流。

国务院《扩大消费"十五五"规划》把住房列入"大宗耐用消费品"，与汽车、家电并列。

这是一个清晰的定位信号。 房子从"金融资产"变回"居住产品"。

曹德旺2017年说"房子用来住的，是财产而不是资产，本身就不应该被用来做投资"，当时被很多人嘲讽。 九年后的2026年，中指研究院的数据摆在面前：百城二手住宅同比下跌7.37%，一线同比跌6.61%，二线同比跌7.85%，三四线同比跌7.20%。

那个"闭眼买房就赚"的公式已经失效。

往后楼市长期的主旋律是：优质住房守住价值，劣质房源持续承压。 城市能级、地段配套、产品品质，会拉开房产之间巨大的差距。 选筹能力，而不是杠杆倍数，决定了一个家庭房产资产的命运。