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深度实探｜后滩华润・澐启滨江，黄浦江湾最后的滨江人居高地

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在上海豪宅市场，但凡能同时占有黄浦江景观、CAZ 中央活动区、成片可开发宅地、成熟高端配套这几项资源的地块，基本都会成为年度现象级项目。最近一段时间，整个浦东滨江改善圈层，目光几乎全部聚焦在后滩九宫格板块，华润置地携手南房集团拿下的超级地块，案名定为澐启滨江（推广名云启滨江），作为华润 “中国江河 1 号作品”，从拿地那一刻起，就注定是接下来上海内环滨江无法绕开的一个重磅新盘。

很多买房人会有一个疑问，前滩发展已经十分成熟，徐汇滨江的土地基本开发殆尽，世博片区房龄普遍偏老，后滩究竟凭什么能够一跃成为浦东滨江下一个价值爆发点？华润澐启滨江，又能否扛起后滩首发住宅标杆的重任？今天这篇文章，我会从板块底层逻辑、地块规划指标、社区产品设计、江景视野、交通商业文体配套、户型梯队、项目优劣势等多个维度，做一份完整、客观、无营销水分的深度探盘解析。

一、244.7 亿重磅资产包落地，华润重仓押宝后滩

时间回溯到今年 8 月初，上海土地市场爆出一则震动整个地产圈的重磅消息：华润置地联合南房集团，以 244.7 亿元的总代价，成功拿下两大核心资产，分别是浦东后滩 07‑1 地块、04‑1 地块，以及黄浦余庆里大型综合体资产包。单单后滩这两块纯住宅用地，就已经引爆全上海改善购房者的讨论热度。

先把两块核心宅地的基础参数拆解清楚。07‑1 地块属于三类住宅用地，占地约 3.96 万平方米，容积率 3.2，地块限高 100 米，计容建筑面积约 12.66 万方。地块距离黄浦江岸线大约 400 米，属于可以稳稳瞰江的黄金距离，不远不近，既可以规避滨江低层潮湿、噪音等弊端，中高楼层又能够拥有开阔无遮挡的江湾视野。地块整体规划建造 9 栋高层住宅，楼层区间 25‑32 层，住宅总户数大约 794 户，也是本次 226‑286㎡大面积江景平层主要分布的地块。

04‑1 地块同样是纯三类居住用地，用地面积约 4.19 万方，容积率控制在 2.9，建筑限高 80 米，计容建面约 12.15 万方。地块规划住宅房源下限 1010 套，有硬性 40% 中小户型配比，全部房源 100% 精装修交付，地块内部不设置保障性住房、租赁住宅，居住圈层纯粹度有基础保障。规划 11 栋 16‑27 层高层产品，户型跨度更大，建面覆盖约 120‑238㎡的面积段，兼顾刚需改善和终极置业两种购房需求，楼栋中高区同样可以远眺黄浦江江面景观。

很多购房者容易忽略一个关键点，两块地块并不是孤立开发。华润作为具备超大型城市综合体开发经验的央企，拿到地块之后并不是简单的盖几栋住宅楼，而是要完整操盘整个片区前期产品定位、社区规划、景观系统、商业配套，这也是后滩九宫格第一个正式启动的住宅项目，它的产品标准，很大程度上将奠定未来整个后滩居住板块的整体天花板。

二、区位深度拆解：后滩九宫格，内环 CAZ 仅剩的滨江白纸地块

聊产品之前，必须先读懂板块。很多人只知道后滩挨着前滩，却并不清楚后滩在上海整体城市规划当中，究竟占据着什么样的战略位置。

后滩九宫格，北边直接衔接 2 平方公里世博文化公园，向南无缝对接已经成型的前滩国际商务区，西侧隔着黄浦江正对大热的徐汇滨江，东侧紧邻南北高架快速路，四大顶流板块把后滩紧紧环抱其中，地理位置得天独厚。整个片区划入上海 CAZ 中央活动区范围之内，属于上海中心城区资源密度最高的板块梯队。

对比周边几个热门板块，我们可以更加直观的看懂后滩的稀缺性。世博建成时间较早，片区内分布大量老公房，城市界面新旧交错，整体更新改造难度很高；前滩经过十多年高强度开发，目前居住用地已经基本见底，后续几乎没有大体量全新住宅地块出让；徐汇滨江沿江可供开发的宅地资源也已经基本耗尽。唯独后滩九宫格，大片土地还处于待开发的状态，相当于一张可以从零开始完整规划的白纸，政府可以一次性统筹住宅、商业、教育、绿地、道路等全部配套资源，不用被老小区分割限制，这在内环滨江板块几乎已经找不到第二个区域。

根据官方已经公示的耀华片区整体规划方案，整个后滩九宫格一共包含 11 幅地块，其中包含 4 块滨江纯住宅用地、4 幅商业商办用地，还有 3 块教育配套用地以及城市公共绿地。沿江第一排全部规划商业和商办，限高严格控制在 50 米，不会遮挡后排住宅的瞰江视线。澐启滨江所在的 07‑1 地块最高可以修建 100 米建筑，04‑1 地块限高 80 米，楼栋只要到达一定楼层，向西眺望，黄浦江 S 湾、徐汇滨江城市天际线能够完整铺展开来，这也是项目江景价值最核心的底层保障。

未来整片九宫格成型之后，这里将会形成一个高端居住区 + 商务办公 + 优质公立学校 + 滨江商业的复合型国际住区。不同于纯商务区缺少居住氛围，也不同于传统老居住区配套老化，后滩走的是新一代国际宜居板块路线，既能坐拥滨江景观资源，又拥有完整的生活配套，也是浦东内中环为数不多、可以成片供应几千套高品质新房的板块，规划当中光是 4 幅滨江宅地，未来就可以至少供应 3640 套商品住宅，体量非常可观。

三、社区规划细节，央企打造新一代滨江豪宅标准

看完地块指标，我们再下沉到社区内部，详细分析华润澐启滨江的整体规划思路。先说 07‑1 地块，9 栋高层住宅当中包含 7 栋百米高层，楼层 28‑32 层，另外还有一栋 25 层约 83 米、一栋 26 层约 86 米高的住宅楼。有不少客户看到 3.2 的容积率，第一反应会担心小区会不会拥挤。客观来讲，3.2 容积率放在普通外环板块偏高，但是对于上海滨江豪宅项目来说，属于行业常规水平，滨江土地资源极其稀缺，几乎所有一线滨江大盘容积率都处在 3.0‑3.5 这个区间。开发商只能通过建筑布局、景观规划、架空层设计，尽可能去弱化高密度带来的压抑感。

而华润给出的解决方案，就是全部楼栋首层做整体架空处理，这个设计思路和陆家嘴太古源项目十分相似，也是近几年上海高端滨江社区非常流行的做法。一楼不再设置住户，打通地面层空间，小区内部园林可以实现视觉贯通，大幅度提升社区通透感。架空的空间不会浪费，可以打造休闲会客区、风雨连廊、儿童活动、康养休闲空间，就算遇到刮风下雨，业主也可以在楼栋下方活动散步，把公共活动面积变相做大，实实在在提升居住舒适度。

交通组织方案采用纯人车分流模式，地面完全不留机动车停车位，所有车辆全部直接驶入地下车库。人行主要出入口设置在德州路，车行出入口分散布置在济明路、德州路、德恒路三个不同方向，做到车流快速分流，进出小区不需要在门口长时间排队拥堵，地面只有行人、非机动车通行，家里老人、小孩在园区里面散步玩耍，安全性更高。

景观方面的设计思路层次分明，主入口位置打造标志性景观构架，形成小区门面。西边主要排布大面积户型，专门规划了规模不小的下沉式庭院景观空间，景观廊道串联起西侧四栋大平层楼栋，把江景资源和内部庭院景观互相呼应。东侧地块划分出专门的健身场地、儿童游乐区，不同年龄段业主户外活动需求分开，避免小朋友的游乐噪音干扰到大户型居住区。小区东南侧集中排布社区公共配套用房，位置刻意远离西侧高总价江景楼栋，最大程度降低配套人流对于改善住户日常居家的干扰。

除此之外，项目还规划配置高标准的社区私人会所，内部涵盖健身房、休闲社交空间，满足高端业主会客、运动、休闲的需求，也是现在上海千万级大平层楼盘的标配。整体来看，整个社区规划没有明显硬伤，细节方面充分考虑不同户型业主的居住体验，能够看出华润在产品打磨上面下足了功夫。

四、立体交通路网：双轨加持，自驾无缝串联各大核心板块

买房选地段，交通是重中之重。很多购房者一开始会担心后滩轨道交通配套薄弱，实际上随着 19 号线工程稳步推进，后滩整个板块的交通短板正在被彻底补齐。

现有已经通车运营的 7 号线后滩站，可以直达静安寺、常熟路，一路串联起徐汇滨江沿线。不过客观来讲，7 号线站点位置更加偏向后滩商办片区，距离九宫格住宅地块有一定步行距离，对于小区业主来说，日常出行主要的轨交红利来自在建的地铁 19 号线。

19 号线被业内称作上海黄金轨道交通线路，整条线路南北走向，串联宝山、北外滩、陆家嘴、后滩、前滩、三林，几乎把浦东、浦西沿江最核心的板块全部打通。规划当中德州路站点直接落地九宫格片区门口，未来小区业主步行就可以抵达地铁站，加上 7 号线后滩站，片区形成双轨交汇的轨道交通格局，后滩的交通能级直接提升一个台阶，彻底改变以往滨江板块地铁配套不足的通病。

自驾出行同样十分便利，项目东侧不远就是南北高架，向北可以直达人民广场、南京西路等市中心核心商圈。往西可以快速驶入龙耀路隧道，穿过黄浦江直接抵达徐汇滨江，几分钟实现跨江通勤。周边还有济阳路、耀龙路等主干道，不管是去往前滩、世博，还是往返黄浦、静安，整体通勤效率很高，既能避开市中心主干道早晚高峰严重拥堵路段，又可以快速通达全城。

五、商业、生态、文体顶配资源，解锁滨江全新生活方式

一个高端板块能不能长久维持价值，不光依靠江景，还要看周边有没有不可复制、短时间之内无法复制的城市级配套，而后滩最大的王牌，就是文体生态资源。

先说商业配套。项目距离前滩太古里直线大约 1.5 公里，未来搭乘 19 号线一站地铁即可直达东方体育中心，轻松抵达太古里商圈。这个距离分寸感恰到好处，既可以完整享受前滩已经成熟的高端商业、餐饮、奢侈品零售配套，又不用直接处在大型商圈正中心，避开大量外来客流带来的噪音、人流拥堵问题，真正做到出则繁华，入则安静。世博源商业体距离项目也不算远，可以满足日常基础购物需求，未来后滩九宫格自身还会配套地块自带的滨江商业，板块内部商业氛围会持续完善。

生态资源上面，项目北面就是世博文化公园，总占地面积接近 2 平方公里，面积大约等于 25 个人民公园，是上海中心城区规模数一数二的城市中央绿地公园。公园内部标志性人造双子山已经建成对外开放，主峰高度 48 米，次峰 37 米，成为上海市区难得可以登山观景的城市绿地。公园内部开挖人工湖泊，直接连通黄浦江水系，水环境经过专门水循环方案优化，水质标准很高。住在澐启滨江，闲暇之余可以步行前往公园爬山、露营、环湖散步，家门口拥有巨型城市绿肺，居住环境舒适度直接拉满。

文体资源更是后滩板块的王炸优势。整片世博‑后滩沿线，密集排布上海规格最高的一批文体场馆：梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等等，一条世界级的滨江文化艺术走廊已经成型。

建成之后的上海大歌剧院，外形酷似一把展开的中式折扇，目标打造亚洲顶尖的歌剧艺术中心，白天可以免费对外开放，晚上承接专业演出。久事国际马术中心是国内首座达到国际顶级赛事标准的马术场馆，可以承接国际马术赛事，平时也会对外开放。世博会遗留下来的法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆四座欧洲国家场馆，经过改造之后将会作为文化场馆继续投入使用。

据公开规划资料，未来整个世博片区，每年将要承接超过 700 场大型文体活动，接待上千万人次游客，浦东大约 40%、上海 18% 的大型展会、演唱会、艺术展览，都会落地在这一片区域。从城市规划定位来看，后滩文体集群对标伦敦西岸、纽约百老汇，未来这里会是上海潮流文化、艺术展览、高端演出的首选目的地。对于小区业主来说，在家门口就可以打卡演唱会、艺术展、马术赛事，这种独特的生活体验，是上海绝大多数滨江板块都不具备的。

六、户型产品梯队，226‑286㎡双面江景大平层，改善终极选择

很多粉丝最关心的，还是本次主推的大面积江景户型。07‑1 地块作为整个项目的江景主力地块，打造建面约 226㎡、245㎡、286㎡三款精装大四房，也是瞄准内环终极改善客群，产品定位纯粹，总价门槛较高。

地块距离黄浦江大概 400 米，楼栋越高，江面的视野效果越好。部分高楼层户型可以做到双面观景，一面俯瞰社区内部下沉庭院园林景观，一面饱览黄浦江 S 湾以及对岸徐汇滨江的城市天际线，也就是大家常说的双面江景视野。

全部房源采用高标准精装交付，作为华润江河系标杆作品，装修标准会选用一线国际家装品牌，配备全屋中央空调、地暖、新风三大件。大面积户型会着重优化观景面，客厅设置超大面宽观景阳台，尽可能把江景资源引入室内，户型格局偏向宽厅设计，适合大家庭居住，也可以用来做商务会客。

除了江景大平层之外，04‑1 地块还规划了 120‑238㎡的改善户型，面积段跨度更广，可以覆盖刚改客户，40% 中小户型配比，也会适当降低整个项目的入手门槛。两块地块分开开发，产品定位有所区分，07‑1 地块主打纯粹顶豪江景平层，04‑1 地块兼顾中端改善，两个组团共享片区全部外部配套资源。

七、项目客观优劣势盘点，买房一定要理性看待

聊完全部亮点，作为从业多年的地产人，我也客观盘点一下项目现存的短板，方便大家做决策的时候综合考量。

先说项目核心优势：第一，地段稀缺，内环 CAZ、黄浦江核心 S 湾段，后滩九宫格首发住宅项目，板块未来想象空间充足，属于上海滨江为数不多可以成片开发的全新居住区。第二，景观资源拉满，近世博文化公园，中高楼层拥有黄浦江江景，高楼层户型实现双面观景，江景视野价值突出。第三，配套能级高，文体资源全市顶尖，19 号线落地补齐轨道交通短板，近距离享受前滩太古里成熟商业红利。第四，央企华润操盘，整体规划完整，首层架空、人车分流、高端会所等配置齐全，整体产品定位高端，精装修交付省去后期装修麻烦。

再来说项目现存的不利因素：第一，地块目前周边城市界面还处于建设阶段，九宫格整体地块还没有全部开发完成，短期 3‑5 年内片区还处在建设周期，周边会有施工噪音，完整居住氛围需要等待板块逐步兑现。第二，07‑1 地块容积率 3.2，楼栋楼层偏高，低楼层房源采光、景观视野会受到一定限制，低楼层基本看不到江景，选房楼层非常关键。第三，现阶段周边现成的基础教育配套还有待落地，虽然地块规划自带教育用地，但是最终学校资源、办学水平目前还是未知数。第四，大面积江景户型总价门槛高，对于预算有限的购房者压力较大。

八、写在最后：后滩，下一个滨江时代的答案

纵观黄浦江两岸的开发历程，从陆家嘴、北外滩、徐汇滨江，再到前滩，每一个滨江板块的崛起，都会诞生一批极具收藏价值的标杆住宅。当前陆家嘴新房几乎断供，北外滩、徐汇滨江宅地资源日益紧张，前滩住宅地块逐步耗尽，后滩九宫格已经是浦东内环滨江为数不多，拥有大片完整可开发土地的板块。

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华润澐启滨江作为整个片区第一个入市的商品住宅项目，相当于拿到了板块发展的原始红利。它不仅仅是一个单纯江景楼盘，更是后滩新一代国际滨江住区的开端。项目手握江湾景观、巨型城市公园、世界级文体集群、前滩成熟商业、在建双轨交通多重配套，再加上华润央企的开发实力，未来整体的产品下限已经有足够保障。

当然，也必须理性看待，板块还处在开发起步阶段，各项配套落地、居住氛围成型都需要时间，购房者需要平衡好板块发展周期和自身的入住时间需求。目前项目城市展厅已经正式对外开放，想要实地感受项目整体定位、了解户型方案和江景视野，可以提前预约线下实地参观，近距离感受后滩滨江未来的生活模样。