追地｜在房山，电建让“公摊”失业了

01 土地

8月11日，北京土拍迎来冷静期——电建以9.56亿元摘得良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028组合地块（ 土拍速评｜央企托底 vs 辽宁新兵：同一天拿地，两种“便宜” ），底价0竞争。

这个结果既是同行用脚投票的退场，也是电建闷声捡漏的窗口——一块没人抢的地，往往不是不好，而是太考验操盘。

房山良乡这块地，本就不是纯住宅，而是南北两块住商打包出让：北侧0028商业用地，规模1.52万㎡、容积率1.0、限高36m；南侧0029住宅用地，规模5.63万㎡、容积率1.7、限高45m。

南北地块之间有一条东西向的15米宽街坊路，好在没有挤占住宅用地的面积。

1.5万元/㎡的住宅楼面价，比北京城建去年拿到的广阳城地块还便宜了3000元/㎡。然而考虑到商业建设以及与地铁站的衔接，加之房山高企的库存，劝退了不少企业——天下没有白捡的便宜，只有算得清的账。

8月13日——拿地后仅过了两天，这个房山新项目就对外公示方案了，显然电建是带着完整思路来的。这一记“拿地即公示”的快手，和它在门头沟华曦府金安的操作如出一辙。小型商业+1.7容积率的住宅，正是电建给房山出的综合题。接下来，我们就顺着电建的算盘，看看这块地会长成什么样。

02 方案

0028 商业地块：电建把1.52万㎡拆成了6栋楼，约1.08万㎡做小型商业街、约0.45万㎡做酒店，楼栋之间用连廊相接，把原本不好利用的商业二层也盘活了。

商业不算大，但当它通过空中连廊接上地铁B口的那一刻起，它就从“社区底商”变成了“站前客厅”——商业的命门，不在楼层数，在那根串联起地铁和住宅社区的动线。

电建这次操盘的成败上限，恐怕也系在商业地上——这道“命题作文”答得好不好，还得等上一两年。

商业楼替住宅挡住了地铁高架和主干路，却挡不住主干路北边那个开工后长期停滞的时代广场二期。北部的住宅楼需要注意。

0029 住宅地块：18栋住宅楼采用点式布局，普遍为8-11层的小高层，层高在3.1米左右；位于用地西南角的9号楼比较特殊，是6层多层，层高约3.2米。

住宅主入口开在致美南街上，正对东侧的良乡大学城公园。形象大门沿街展开约66米，比隔壁的中建房山国贤府还宽一些。南边的知兴西路，另设了一个人行次入口。

两栋配套楼共约400㎡，一主一次搭配主入口，由风雨连廊串联，既提升了归家体验，也丰富了社区空间。

风雨连廊呈回型围合，在中心形成了约1100㎡的下沉庭院，再算上预计1000-1500㎡的下沉会所，四代宅的“立体感”电建算是凑齐了。

新项目设3处架空层，分别在2、5、11号楼。其中5号和11号楼的架空层，还连带同样不计容的邻里空间，让首层更实用、也更有趣味。

两处主要架空层加上主入口的其它配套，共同组成了占地超3500㎡的集中社区配套。

房山这几年还处于产品迭代的过程中。这一次在电建手上终于凑齐了“四代宅”的完整套装——虽然在别的区早不新鲜，但在房山还是头一回。

电建在地上设置了89个林荫车位，常规操作之后，户均车位比做到了1：1.06，差不多一户一个。对一个地铁盘来说，这个比例依然显得宽裕。

电建还有一块硬骨头要啃——住宅要私密安静，商业要热闹烟火，两者相互成就还是相互拖累，这道题恐怕也要等入住之后才有答案。

03 产品

良乡大学城地块共539户，户均住宅面积约103㎡，比2.7公里外的和知筑铂瑞还多出约2㎡——不过两个项目的上车门槛是齐平的。

新项目不做下跃，只在18号楼做了两户顶退。

赠送上，采用开敞阳台+飘窗+设备平台的组合：开敞阳台挑出1.5-1.8米不等，侧飘窗的出场率比较高，得房率普遍在95-99%之间，部分户型更是突破了100%——“公摊”这两个字，在良乡这块地上暂时失业了。

项目以三居打底、四居托顶，三居占比略超五成。各户型分布比较均匀，85㎡的上车三居，也只比其他款多出3%-5%。

标准户型分6种，从85㎡三居一路排到142㎡四居，85/89/93/105/113这5个核心面积段挤在28㎡的窄带里，最小段距只有4㎡——142㎡楼王又和下一档的113㎡四居拉开了足足19㎡：

• 85㎡三居（108户，占20%）：整盘门槛最低的一档。7.7米两面宽，比起和知筑铂瑞同款，主卧3.15米虽略窄5厘米，客厅却从4.2米加到了4.55米；

• 89㎡三居（86户，占16%）：85㎡的拼接中间户，南向升到三面宽，9.8米比北京城建同款多0.3米——不到一个飘窗的宽度。预计客厅、主卧、次卧开间分别约3.4米、3.6米、2.8米；

• 93㎡三居（92户，占17%）：三居里的大户，19号楼层高做到3.2米，是入门段的“加厚款”。南向三面宽10.5米，各空间尺度堪比和知筑铂瑞的110㎡四居，只少了间书房。预计南向三开间，客厅4.1米、主卧3.6米、次卧2.8米；

• 105㎡四居（82户，占15%）：从三居跨进四居的第一档，刚改家庭“一步到位”的入口。南向三面宽仍是10.5米，尺度上与上一款三居差不太多，功能区却多了一间；

• 113㎡四居（81户，占15%）：四居主力中段，比105㎡更舒展，三面宽达11.9米，堪比和知筑铂瑞的次楼王——139㎡四居。预计客厅面宽4.7米，两卧室分别为3.8米和3.4米；

• 142㎡四居（88户，占16%）：整盘“楼王”。北京城建的和知筑铂瑞与文华知筑都选了同档楼王面积，电建把户型做成了15.2米四面宽。这是这块地最硬的底牌：同样的楼王面积，它多做了一面采光、多挤了一寸尺度。预计客厅是5米宽厅，主卧升级为主卧套——约4.4米的主卧带2.4米主卫，次卧仍保持3.4米宽。

电建把北京城建的两个项目研究得很充分，产品的每一档都被它拆开比对，最后在同一种逻辑上，把配套与户型都做了系统迭代。只是楼王面积的选择有些鹤立鸡群，市场接受程度需要观察。

04 展望

从丰台到门头沟，再到房山，电建打的每一仗都有备而来。

文华知筑新近取证，把房山显性存量顶到了将近6000套，电建用“火速出图+深挖市场+全面升级”的组合拳，把自家项目往上抬了另一个层级——良乡，大概率成为近期房山市场的焦点。

变的只是下一座华曦府落在哪，不变的是电建的操盘思路，预计定价也会在市场价的基础上再做下修——约3.5-3.7万元/㎡，相当于隔壁房山国贤府的八五折。

这是电建给自己的缰绳，也是给这块地留的回旋空间——在房山，不管是什么级别，4万都是道心理坎。越过它去和其他区的盘硬刚，难度不小。

地铁连通+商业街区，是电建给房山交上的综合答卷——新华曦府会不会水土不服，良乡的购房者会用脚投票。

电建用1.5万㎡地铁商业，换一块1.7容积率的住宅地；2.7公里外的和知筑铂瑞靠相似的容积率+房山山姆，开盘当月网签了111套。两个盘有许多相似处，你押谁？评论区聊聊你的看法。