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华润置地以60.24亿元竞得顺义区温榆河生态走廊地块，宣告了“北京润园”的诞生。在京城中轴线向北的延伸线上，一座名为“润园”的建筑群落正在温榆河畔悄然生长，它用1.01的超低容积率，为中央别墅区时隔十年的低密时代写下序章。

这个项目的特殊之处在于，其所在区域已历经长达十年的低密住宅“断档期”，上一次中央别墅区供应如此低容积率的地块还要追溯到十年前。

如今，这座总建筑面积约17.21万平方米、容积率仅1.01的纯粹墅区，正以“园外天赐，园内匠心”的设计哲思，重塑北京高端居住的坐标。

01 地块溯源，十年一剑的珍贵回归

北京润园的地理位置，决定了其与生俱来的稀缺基因。项目坐落于顺义区中央别墅区核心腹地的沙峪板块，地处温榆河首排。

若将时间轴拉长，会发现这片土地的传奇始于三十多年前——1992年，北京第一座外销别墅在这里诞生，奠定了区域国际化的初始氛围。

回顾中央别墅区的发展历程，经历了从1990年代的“仿形期”，到2000年代的“仿神期”，再到2010年后因土地稀缺和“限墅令”进入的供应“平台期”。

华润置地以楼面价约3.5万元/平方米竞得的这宗地块，是2013年“限墅令”出台以来北京罕见的低密纯墅区，堪称近十年来的“孤品”。

2025年2月27日的这次土地出让，不仅标志着中央别墅区低密时代的重启，也承载着华润置地将其最高产品系“园”系首次植根北京的雄心。

项目周边是高度成熟的国际生活圈：毗邻北京顺义国际学校（ISB）、北京鼎石学校等顶尖国际教育资源；与优山美地等老牌顶级别墅区为邻；3公里范围内可达祥云小镇、罗马湖等高端商业休闲配套。

02 设计哲思，园系精神的京城表达

“北京润园”这个名字，蕴含着多层次的设计寓意。“北京”二字，定义了项目的格局与雄心，它不仅是华润置地在北京皇脉之上落下的战略棋眼，更是面向时代塔尖圈层的一部经典墅居作品。

“润”源于温榆河首排的天然润泽，寓意水善利万物而不争的气度，也暗合华润品牌中“润物细无声”的匠心精神。

“园”则是物理空间的围合与精神归属的容器，承载着华润置地对低密墅区的最高表达，延续了上海士林润园之后又一“园”系巅峰之作的豪宅基因。

项目的核心设计理念是“先造景观，再造建筑”。这一颠覆性的营造逻辑，并非简单的工序调换，而是一种根本性的承诺：让自然成为墅区的骨架与灵魂，让每一栋建筑都生长于既成的风景之中。

设计团队耗时数月，测绘温榆河老河湾的弯曲度、水位高差、原生植被，再把500米“缩小版”搬进园区，形成十字水系与三处天然湿地，真正实现了“开窗即景、出门即园”的生活理想。

03 设计天团，东西方美学的交融共创

为打造这部足以传世的经典作品，北京润园集结了全球顶尖的设计力量。建筑设计由素有“低密专家”之称的蒋愈领衔的gad杰地设计操刀。

在蒋愈的主持下，杭州云栖玫瑰园、苏州桃花源、杭州江南里等中式低密佳作应运而生，其提出的“园中造园”设计理念，也为“墅院”这一建筑形制注入了东方风骨。

景观设计则由WTD纬图设计担纲，负责将温榆河的自然气韵不着痕迹地引入园中，营造层次丰富的景观序列。

别墅的室内设计则特邀于舍YU STUDIO创始人于昭执笔，从生活方式、空间构成、生活场景三重维度出发，以古典逻辑打造空间骨架，并将艺术融入生活，创造当代语境下的新“古典”。

这一设计天团的强强联合，确保了北京润园从建筑形态到室内空间，从公共景观到私人庭院，都贯穿着统一而卓越的设计语言。

04 建筑形态，国际经典美学的当代转译

在建筑形态上，北京润园并非简单复制某一种风格，而是对纽约汉普顿、伦敦汉普斯特德等全球顶级豪宅区的溯源与转译。

设计师以国际经典美学为蓝本，通过当代审美的新译，打造出交相融汇的多元建筑语汇，致敬时代经典。

院墅建筑呈现出三种不同风格：或从凡尔赛宫镜厅汲取灵感，或采用巨柱样式贯通立面，或以圆润手法演绎流动曲面，使每一栋别墅都拥有独特的个性。

这种统一中富于变化的建筑群像，在严谨的对称构图中融入东方的哲思，于丰富的层次中展现大美不言的意境，营造出既具历史厚重感又不失现代气息的建筑风貌。

项目的规划布局同样经过精心考量。整社区规划111栋住宅楼，共483户，其中包括19栋8层洋房和92栋双拼别墅，通过一条东西走向的街坊路，将北侧洋房与别墅之间自然区隔，形成相对独立又和谐共生的两个居住组团。

05 立面细节，甄选珍材的永恒典藏

北京润园的建筑立面，是一部用全球珍稀石材书写的“立体史诗”。设计团队履迹全球，甄选稀世珍材，并以传世恒藏的匠心技艺雕琢每一个细节。

院墅立面选用来自保加利亚的维纳多莱姆石，这种石材历经千万年地质演变，质地坚硬，纹理独特，能够抵御时间侵蚀，历久弥新。

空墅与平墅立面则选用南非蓝宝石花岗岩，以其天然的质感和色彩变化，在阳光下呈现出微妙的光影效果。

立面设计遵循“黄金三段式”古典构图原则，通过拱券、柱式等经典建筑元素的现代化演绎，营造出庄重典雅的建筑气质。

细节处更是匠心独具：金属材质的精致格栅编织出细腻的线条感；大面积玻璃幕墙引入温润光影；燕京八绝景泰蓝家族纹章被巧妙地融入设计，可镌刻、可嵌铜门，成为家族传承的文化符号。

06 园林叙事，五重归家的剧场体验

如果说建筑定义了生活的尺度，那么北京润园的园林则塑造了生活的意境。WTD纬图设计团队将园林视为一场层层递进的视觉叙事，通过“一溪一环三轴九境”的立体格局，无界交融河、园、院。

“一溪”指组团间的自然绿谷带，将温榆河的气韵引入园区；“一环”为内部长约1公里的林荫环道，供业主漫步其中，享受四季变化。

“三轴”包括两条优雅的归家动线与一条T字生活轴，引导居者体验不同的空间序列；“九境”则由雾霞乐园、树影庭院、午后草坪、辰光花岛、晚风水院、香草花园、仲夏花园、彩叶花园、暖阳幽径等主题园区构成，呈现四季不同的景致。

最令人称道的是项目的五重归家礼序。在院墅区，依次呈现为九拱凯旋门廊、柱廊庭院、水晶丽宫、香榭水道和柱廊庭院。

在平墅与空墅区，则依次为瑰丽门庭、星柱长廊、天空之境、台地花园和光之坪。每一步都经过精心编排，让归家之路成为从城市喧嚣到内心静谧的顺畅过渡。

07 空间重构，四代墅的居住升维

作为华润置地定义的“第四代别墅”，北京润园在空间设计上进行了一场关于“私密、尺度、融合与生长”的居住革命。

项目以“独墅形态、庭院平权、空间重构、无界光感、超幅宽境、高获得感、高配精装”七重要素为核心，彻底颠覆传统别墅的空间逻辑。

其中最引人注目的是“庭院平权”理念。不同于传统别墅庭院仅集中于首层，北京润园将庭院平等赋予每一个楼层，每一位家庭成员——父母的花园、孩子的乐园、太太的茶室、先生的健身房，无论是落地院落还是空中平台，皆可承载爱好、安放精神。

无界光感设计则通过创新IMAX无柱转角窗、三联无界全景舱，最大化引入自然光线，模糊室内外界限。平墅与空墅最大面宽可达约13-17米，部分户型更设计了约270°的环幕视野，将温榆河景观尽收眼底。

地下空间的革新同样值得称道。传统别墅地下空间常因潮湿阴冷而利用率低，北京润园通过在建筑南向及侧向植入“光井”与“侧庭”，将北京冬日的阳光引进地下五米深处，创造出明亮舒适的社交与会客空间。

08 多元户型，适配全生命周期的居住容器

北京润园提供院墅、空墅、平墅三种产品形态，共计五个面积段，满足不同家庭结构和生活阶段的需求。

平墅产品包括建筑面积约271㎡和328㎡两种户型，均为四居室设计，南向面宽达17米。

271㎡户型创造性地实现了四个卧室均带独立卫生间的配置，且三卧朝南，LDK餐客厨一体进深达17.4米，得房率最高可达约112.9%。

328㎡户型则采用边厅设计，动静分离，客厅采用无柱转角窗，最长采光面约9米，得房率最高可达约119.9%。

空墅产品为建筑面积约329㎡的跃层户型，两层设计，客餐厅挑空高达6.6米。三面连通阳台长达20.9米，餐客厅及主卧均采用无柱转角落地窗设计，得房率最高可达约137.5%。

院墅产品作为项目的顶级配置，提供建筑面积约340㎡、390㎡、440㎡、490㎡四种户型，产权面积对应约697㎡至986㎡，实际使用面积可达约837㎡至1149㎡，若计入花园，得房率最高可达约147%。

以约990㎡的院墅为例，其空间布局体现了“一层一代，层层平权”的新式家庭观：首层为老人层，方便出入；二层定位儿童层，双卧分离；三层为主人层，男女衣帽间分区。

09 社区规划，54321的公区体系

北京润园的公共空间规划同样独具匠心，设计团队创造性地提出了“54321”公区体系：5条风雨连廊、4座大门、3栋邻里共享空间、2处下沉庭院、1个架空层。

这一体系不仅在功能上满足了业主的多元化需求，更在美学上营造出经典而经久耐看的社区风貌。

社区内规划了约4000平方米的中央庭院会所，参鉴巴黎四季酒店的经典美学设计，内设约50米泳道专业恒温泳池、儿童泳池、双球馆、斯诺克、瑜伽室、健身房及SPA等功能。

在别墅区中央，设计师打造了法式古典风格的中央广场，白色廊柱和对称式设计，结合两侧庄园式别墅，营造出凯旋门延伸至香榭丽舍大道的恢弘意象。

社区还创新性地规划了运营型配套空间，如街角商业和邻里共享空间，为业主提供更多元的生活服务选择。

10 科技与服务，无形的奢华守护

在硬质空间之外，北京润园同样重视“无形的奢华”。项目从“水、气、声、光”的全维度出发，配置了完整的健康与科技系统。

全屋采用四重净水系统确保用水洁净；通过六重恒定之境空气系统维持室内空气质量；五重静音降噪系统创造静谧居住环境；博物馆级健康光照设计保护视力健康。

针对北京四季分明的气候特点，项目特别采用了双重保温层和分室控温地暖系统，既保证了冬季的温暖舒适，又实现了能源的高效利用。

服务方面，北京润园引入了华润万象生活定制的“礼仕服务”，以1支礼仕团队、3大服务模块、700余项服务标准以及365天全程陪伴，为业主提供尊贵、精细、妥帖的全周期服务体验。

温榆河水静静流淌，见证着这片土地从汉代“泉而名”、金代“都而兴”、明清“漕而盛”到如今“居而润”的千年变迁。

北京润园以1.01的极致容积率，在这片积淀了二十多年国际别墅文化的土地上，续写着新时代的居住传奇。

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