上海
氨基观察-创新药组原创出品
作者 | 沙晓威
微创的厂房续租，似乎遇到了问题。
2021年，与出租方“上海微创投资管理有限公司”（后更名为“上海回青橙投资管理有限公司”）签订租赁协议，租下了后者12.63万平米的工业设施，作为办公和制造用途。
“上海回青橙投资管理有限公司”获得了丰厚回报。过去5年，总租金约12.56亿元。
原租赁协议于2026年7月31日到期。但微创公告表示，截至8月20日已续约的占比11%（1.39万平方米），59%的场地租赁（7.47万平方米）尚未谈拢。
也就是说，还有近六成的场地租赁尚未谈拢。不过，此次公告的关注点，远不止续租问题。
续约难题：价格跌了
续约陷入僵局，也不奇怪。
2021年5月，微创医疗旗下十家附属公司与“上海微创投资管理有限公司”签订五年租约。公告显示，租赁总面积约126370平方米，五年总租金约约12.56亿元。
按此计算，微创医疗2021年至2026年租赁该物业的单价约为165.86元/平方米/月，折合约5.45元/平方米/天。
在当时，这属于市场价。但问题是，现在的价格已经今非昔比。
根据2026年张江科技园的租金参考价显示：张江集电港医疗器械及半导体生产厂房租金为1.2元/㎡/天；张江药谷研发实验室租金约1.85-2.5元/㎡/天。有市场信息显示，张江园区的空置率在20%左右，甚至有的高到30%，这意味着租金还有下降空间。
换句话说，微创此前签约价格，是当下同地段市场价格的2到4倍。续约价格，显然需要好好商榷。
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额外焦点
市场的焦点，不只是续约难题，而在于几个细节。
第一，是已经续约的价格。目前，已经续约的厂房，折算下来约为5.5元/平方米/天。而五年前签下这份租约时，单价是5.45元。五年过去，周边租金早已大幅回落，微创的租金不降反升。
第二笔是保证金。根据原租赁协议，因物业为“按相关附属公司规格兴建”，微创须支付相当于一至两年租金的保证金。截至公告日，集团存放于回青橙的保证金余额合计约人民币2.9599亿元。
从公开的厂房招租公告来看，张江当地厂房租赁的主流保证金标准为2到3个月租金——张江药谷、张江集电港等园区的招租公告显示，付款方式多为“押一付三”或“押二付三”。
而微创2.96亿元的保证金，有点反常态。虽然这笔保证金在租期届满或协议终止时无息退还，但相当于说被免费占用了。事实上，根据公告，目前近60%场地续约难题，也正是因为租金价格和保证金安排。
再加上，出租方“上海回青橙投资管理有限公司”的身份，这些细节就变得微妙了。
早年 We’Tron Capital Limited（BVI，尽善尽美基金会 100% 持有）曾经持有上海微创投资管理有限公司大额股权，常兆华通过 We’Tron，间接控制这家公司。后续上海微创投资管理有限公司股权被转让给花椒树远程医学网络科技（上海）有限公司，最终更名“上海回青橙投资管理有限公司”。
目前，工商层面，微创医疗集团、尽善尽美基金会均已退出股东名单，不再属于微创集团、也不再归尽善尽美基金会。但实际背后是否仍存在常兆华的间接利益安排，这也是租赁风波争议的核心背景。
在很多人看来，房东与微创的关系，远远不止于租客与业主。
那么，这场租赁风波，最终会走向何方呢？
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