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探盘｜黄浦老城厢孤品级风貌墅，士林・润园，103 席城市合院，可直接认购
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2026 年08月23日，
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@范晨晨｜开发商置业顾问2026‑08‑22｜上海黄浦

作为项目一线置业顾问，我带过无数组客户实地走进士林・润园，很多客户看完之后的第一感受，不是简单的 “房子很好”，而是真切感受到，在上海内环核心的黄浦老城厢，居然还能出现这样一批真正扎根土地文脉的风貌别墅。上海不缺大平层，不缺江景豪宅，但真正坐落于城市原点，完整承接老城厢历史肌理，同时兼顾当代大家族居住需求的纯合院风貌社区，士林・润园，可以说是当前市场里非常稀缺的存在。

很多人对黄浦老城厢的印象，停留在老弄堂、豫园烟火气，知道这片土地底蕴厚重，却很难想象在这里拥有一套属于自己的院墅。今天这篇探盘，我抛开营销话术，从地块渊源、规划营造、产品户型、室内设计、会所配套、景观园林、周边城市资源，再到大家最关心的物业、交付、房源情况，完整把士林・润园讲透，方便有意向的客户建立客观全面的认知。

一、地块底色：老城厢更新的时代作品，南房集团 × 华润置地联袂打造

士林・润园地处黄浦区老西门街道，地块四至边界清晰：东至望云路，西至河南南路，南至蓬莱路，北与士林华苑一期相接，属于黄浦旧城改造重点更新项目，士林华苑一期早在 2007 年就已经竣工交付，本次推出的士林・润园，就是这片地块的二期风貌住宅组团。向北穿过复兴东路，一路之隔就是复地雅园、璞玉 one 等大家熟知的黄浦高端住宅，整个板块属于上海 CAZ 中央活动区的核心腹地，向西衔接新天地，向东对望陆家嘴，向北抵达人民广场，向南就是豫园古城，地理位置得天独厚。

项目由上海本土国企南房集团联合央企华润置地共同开发，一方深耕上海老城厢城市更新，对黄浦土地历史、里弄肌理有着几十年的实操经验；一方拥有国内顶尖高端住宅营造能力与万象生活物业服务体系，两家强强联合，决定了这个项目从一开始就不是简单的地产开发，而是一次城市文脉的织补式更新，拒绝大拆大建，最大限度保留土地本身的历史记忆，再植入现代居住功能。

很多客户会问，内环之内为什么还能做合院别墅？上海内环可供开发的低密住宅用地几乎已经断供，而士林・润园依托旧城更新的特殊地块条件，最终落地仅 103 套风貌别墅，整个社区没有高层公寓，全部为叠拼、合院类低密产品，这 103 套房源，就是整个项目的全部货量，卖一套少一套，后续不会再有新增推售，这也是它稀缺性的底层逻辑。

二、整体房源概况：210‑500㎡全维度院墅，各面积段套数明细，总价区间

整个社区一共 103 套 70 年产权风貌别墅，目前项目可直接认购，不需要漫长的摇号等待，一房一价，总价起步 6150 万，最高可以达到 1.65 亿，覆盖从改善家庭到大家族资产配置的多种需求。

这里把各面积段实际套数如实给到大家：

• 210㎡：5 套
• 240㎡：1 套
• 280㎡：2 套
• 290㎡：1 套
• 310㎡：55 套（社区主力户型）
• 330㎡：1 套
• 390㎡：34 套
• 430㎡：2 套
• 480㎡：1 套
• 500㎡：1 套

可以看得出来，310㎡、390㎡是社区的主力户型，其余大户型大多为孤品，很多面积段整个小区就只有 1‑2 套，一旦售出就不再有同户型可选。

产品格局上，地上建筑面积区间约 210‑500㎡，每一户都附赠地下空间，地下面积约 200‑500㎡不等，拓展后的实际使用面积非常可观。建筑标准配置为地上 3 层，地下 2 层，地下层高做到约 5 米挑高，后期可以根据家庭需求灵活改造。地上一层层高 3.6 米，二层、三层层高 3.3 米，大部分户型南向面宽可达 12 米，采光面充足。每一户都拥有独立电梯厅，私密性拉满，摆脱传统别墅共用电梯的尴尬，入户仪式感很强。

每户自带私属花园，花园面积大致在 50‑100㎡，不同户型、不同楼栋庭院大小存在差异。社区建筑外立面提供三种风貌体系：石库门风格、红砖、青砖，不同楼栋对应不同建筑肌理，还原老上海建筑多元的样貌，不是千篇一律的复制粘贴，每一户门头、山墙都有细节区分。

交付标准为毛坯交付，给业主留下充足的自我发挥空间，大家可以自主选择设计团队完成全屋装修；同时项目这边也可以对接合作装修资源，提供装修落地的相关协助。交房时间预计 2027 年 4 月，物业公司为华润万象生活，物业费地上部分 19.88 元 /㎡/ 月，地下部分 9.94 元 /㎡/ 月，车库延续整体海派质感，地库展示内容仅供参考，最终以实际交付为准。

三、建筑营造：留存城市 DNA，53 处原址构件，先园后宅的海派院落理想

我带客户逛园区的时候，经常会提醒大家，不要只看房子，要低头、抬头留意建筑上的细节。士林・润园没有把历史当成简单的装饰符号，而是真正把地块过往的建筑遗存，转化为社区的一部分，项目完整保留 53 处原址历史构件，打造一座属于这片土地的 “城市 DNA 库”。

张氏家族老宅的界石，没有被丢弃，被打磨处理之后，化作园区墙角的雕塑；胡氏墨厂遗留下来的传统雕纹，被提取出来，演变成为庭院当中的山石屏风。老建筑的山墙、砖楣、传统门头都被妥善保留修复，匠人手工雕刻门头弧线，如同老唱片的纹路，光线流转之间，就能触摸到老上海石库门独有的韵味。观音兜山墙、老虎窗、红砖青砖的砌筑工艺，都经过反复考据复原，同时加入悬挑阳台、层层退台的现代露台设计，传统风貌外壳之下，是完全适配当代人的居住逻辑，老建筑不再只能参观，而是可以真正住进去。

项目延续上海旧时大族宅院 “先园后宅，宅园合一” 的营造理念，先造园，再入户，把院落作为家庭生活的前奏。但是老里弄建筑很多采光、厨卫、动线的硬伤，全部在设计阶段就做优化迭代，不会让大家为了情怀牺牲居住舒适度。

社区内部打造知名的 “润园八景”，分别是拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头，八景的名字全部源自这片土地流传下来的历史典故与文人逸事，由专业景观团队落地，把老城厢的人文故事，转化成可以行走、可以停留的实景园林景观，走在园区巷道，不是简单的绿化堆砌，每一处景致背后都有对应的历史渊源，巷道格局也参考老城厢传统街巷肌理，行走其间，有闹中取静的氛围感，外部是黄浦的繁华烟火，走进社区瞬间归于静谧安逸。

四、傅厚民执笔：样板房与会所，全球首个风貌别墅作品

士林・润园的室内样板房，以及社区内部核心会所，均由国际知名设计师傅厚民操刀设计，这也是他全球作品序列当中，第一个风貌别墅项目，所以这套样板，本身就具备很强的参考价值。

走进样板间，第一感受就是空间尺度，高挑的天花板，开阔的大客厅，把别墅该有的通透感充分释放出来。整体空间讲究分而不离，各个功能区既拥有独立边界，互不干扰，又可以相互连通，适合大家族聚会，也适配小家庭日常居住。

餐厅的设计是很多客户驻足拍照的地方，深度融合老上海的时代记忆，圆形餐桌搭配橘色皮质餐椅，色彩鲜活现代，顶部水晶吊灯设计灵感取自上海市花玉兰花，华丽但不浮夸，把上海本土的文化符号巧妙融入室内，不会出现生硬堆砌复古元素的违和感。全屋家具与软装走复古简约路线，克制有度，保留历史厚重氛围感，但完全适配现代生活，不会有老房子的压抑陈旧感。

站在私家庭院望向自家别墅，修复后的老山墙、精致门头，搭配层层向外舒展的露台，传统建筑的氛围感扑面而来，关上宅门，就是属于自家一方安静的天地。

位于社区核心位置的业主专属会所，同样出自傅厚民之手，会所和居住区、园区景观有机衔接，动线流畅，动静分区清晰。会所入口专门设计石库门拱门元素的通道，还没有进入室内，就完成一场与历史的对话。会所内部设置私密休息区，复古组合沙发营造出老上海公馆的松弛氛围，适合会客小聚。

会所内部配置恒温泳池，泳池上方立体流畅的吊顶线条，现代层次感十足，营造度假酒店般的休闲体验；健身房采用黑框玻璃门，复古建筑细节和现代健身功能完美结合，足不出社区，就可以满足运动社交需求。整个会所只对小区业主开放，保证圈层纯粹。

五、城市资源拉满，黄浦核心，交通、商业、教育、医疗、人文全维配套

买内环核心的别墅，除了产品本身，更重要的是脚下这片土地自带的城市资源，这也是远郊别墅无法比拟的优势。

交通出行

地铁出行，步行即可抵达 8/10/14 号线豫园站，9 号线小南门站，30 分钟地铁圈，能够无缝通达陆家嘴、静安寺、徐家汇等上海主流核心商圈。自驾出行，河南南路、复兴东路直接衔接内环高架、延安高架，人民路隧道、延安东路隧道快速通达浦东，无论是跨江通勤，还是城市内部出行，路网条件十分成熟。

商业资源

500 米半径之内就是豫园商圈，2 公里范围覆盖 BFC 外滩金融中心、南京东路步行街、新天地、淮海路。老字号市井烟火、高端奢侈品商场、潮流餐饮酒吧全部集齐，不管是日常采购，家庭聚餐，商务会客，都有充足选择。

教育资源

周边公立教育资源丰富，复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小，初中包含光明初级中学、市八中学、市十中学；同时还有康德、永昌等优质民办九年一贯制学校，高净值家庭子女不同阶段就学都有对应的选项。

医疗配套

周边聚集多家上海头部三甲医院，瑞金医院、仁济医院、第九人民医院、曙光医院西院等等，优质医疗资源密集，对于高净值家庭来说，是非常重要的现实保障。

人文景观

步行可达外滩万国建筑博览群、豫园、古城公园，成片保留的石库门里弄就在周边，闲暇的时候散步，就能沉浸式感受上海老城厢独有的城市底色。一边是百年历史沉淀，一边是大都市的繁华，这种新旧交织的氛围，只有黄浦老城厢才能够给到。

六、客观聊聊项目，理性看待风貌别墅置业逻辑

从业这么久，接待过很多看风貌别墅的客户，我一直建议大家，不要只被情怀打动，也要客观看待产品属性。

第一，这是城市更新背景下的风貌住宅，建筑外立面遵循历史保护相关要求，建筑外观、门头、山墙等外部部分，业主后期不能随意改动；但是内部空间，给到业主充分改造自由度，毛坯交付，可以按照自己家庭的生活习惯去规划格局。

第二，地处黄浦老城厢，城市界面成熟，周边就是老城区街巷，烟火气息浓厚，和纯粹新区的城市界面会有区别，喜欢老城烟火气的客户会格外偏爱，介意老城外部界面的客户需要提前实地感受。

第三，产品定位是大家族居住、城市核心资产配置，总价门槛高，适合预算充足，追求城市核心低密院落居住体验，看重土地文脉价值的客户。103 套的总货量，决定了它的流通属性和普通商品住宅不一样，属于城市稀缺藏品级物业。

很多客户会拿它和外滩、新天地其他老洋房对比，市面上现存的老洋房大多是历史保护建筑，很多房屋内部结构老化，改造限制非常多，手续复杂，而士林・润园是新建的风貌别墅，外观传承海派风貌，内部完全按照现代住宅标准来营造，地下空间、独立电梯、现代厨卫管线全部一步到位，既拥有风貌建筑的气质，又避开老洋房改造的各种麻烦。

从庭院入户，到巷道游园，再到会所社交，再走出社区拥抱整座城市的繁华，这就是士林・润园给到的生活图景。关上家门，是自家的一方院落天地，打开家门，整个上海的城市资源全部为你所用。在上海内环，能够拥有一套属于自己的合院风貌别墅，本就是一件非常难得的事情，而士林・润园这 103 席，就是老城厢留给当代人的珍贵机会。

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