广东
上周特意跑了一趟大运，把华润大运悦府周边转了个遍。虽然售楼处还没正式开放，但地块已经动工了，能看到的东西不少。今天把踩盘的真实感受写出来，给关注这个盘的朋友一个参考。
一、地块现状：已经在干活了
到了现场，围挡已经围起来，里面有工程机械在作业。拿地当天就动工，华润这个速度确实快。首期地块在大运九章旁边，原来世茂售楼部那块位置。
整个大地块被分成了六宗独立用地，首期是其中一宗。6 栋小高层围合式布局，中间留了一个很大的中庭园林。从规划图看，楼间距拉得比较开，采光和私密性应该不错。
二、噪音到底大不大
很多人关心噪音问题，我专门在几个位置站了一会儿。
地块北边是大运路，这是片区主干道，车流量不小。靠北的楼栋低楼层会有一定的交通噪音。不过华润在规划上做了处理，青春路做下穿隧道，减少地面车流干扰。
东边靠近黄阁路，也是主干道。但东北角是地铁龙城公园站，人流车流集中，噪音和嘈杂感会比其他面强一些。
西南面挨着龙城公园，这一面最安静，景观也最好。如果对噪音敏感，优先选西南向的户型，高楼层更佳。
另外要注意，整个项目分期开发，后面几期施工期间，首期住户会面临施工噪音。这个周期可能持续好几年。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。
三、优惠和价格动态
目前还没开盘，没有正式价格。但市场上的传闻可以参考一下。
楼面地价 14776 元 / 平，算上建安、精装、税费，住宅保本线大概在 4.8 万左右。周边中海大运玖章成交价 5.5 万到 5.9 万。以华润的品牌溢价和万象商业加持，市场预估主力户型售价 5.8 万到 6.3 万，大户型可能 6.5 万以上。
至于优惠，华润新盘开盘通常会有认筹折扣、按时签约折扣这些。具体力度要等开盘前才知道。建议有意向的朋友提前登记，开盘首批房源一般折扣最大。
所谓 "价格暴跌" 是不存在的，这个盘还没开过盘，谈不上跌。大家别被标题党误导了。
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四、周边配套实地感受
交通方面，从地块走到 16 号线龙城公园站，大概 3 到 5 分钟，确实近。坐两站到大运枢纽换乘，去福田还算方便。
商业方面，目前能直接用的是星河 COCOPark 和山姆会员店，开车几分钟。华润自己的万象系商业还没建，要等几年。
教育方面，周边学校不少，但规划中的九年一贯制学校还没影子。孩子急着上学的要慎重。
公园是真的近，龙城公园就在对面，散步遛弯很方便。
五、优缺点总结
优点：华润品牌、悦府系产品、近地铁、近公园、低密小高层、社区纯粹。
缺点：价格高、交楼晚、学校未定、分期施工有噪音、靠主干道楼栋有车流噪音。
六、业内怎么看
跟几个做地产的朋友聊过，普遍认为华润大运悦府会是大运新城的标杆项目，产品力没问题。但定价是关键，如果均价超过 6 万，去化压力会比较大。毕竟龙岗的购买力有限，这个价位客户会拿它跟龙华、宝安的盘对比。暂不接受临时到访，请提前预约，销售经理欧阳：173-2878-8896（電话/薇信）
总结：这个盘适合预算充足、看重品质、能等的改善客户。投资客建议谨慎，持有周期长，溢价空间有限。噪音问题选对楼栋和朝向可以规避，不用过度担心。
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