【实勘测评】深物业御棠上府深度测评：业主评价、优缺点、价格、噪音、优惠

我实地跑了一趟御棠上府，也找了几位已入住业主聊了聊。这个盘价格确实低、现房看得见，但松白路噪音比想象中严重，地铁远是硬伤。业主评价两极分化，满意的夸性价比，不满意的吐槽噪音和装修质量。

一、业主真实评价反馈

我整理了几位业主和看房者的真实反馈，不吹不黑。

"220万买深圳三房，还是国企现房，还要啥自行车？我觉得值。"

"82㎡那个户型太吵了，松白路大货车多，晚上关窗都能听到嗡嗡声。"

"地铁是真的远，我每天骑电动车到长圳站，15分钟，下雨天真的烦。"

"小区花园做得还行，绿化率40%，架空层有儿童乐园，带娃方便。"

"验房的时候发现不少空鼓，地漏也有问题，整改了半个月才弄好。"

"94㎡横厅户型是真的舒服，南北通透，独门独户，这个价能买到这种户型不容易。"

"周边太荒了，晚上想逛个街都要开车去蓝鲸世界，不太方便。"

这些反馈基本覆盖了御棠上府的核心争议点。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰

二、价格走势和优惠

很多人问"价格暴跌"是不是真的。

真实情况是：开盘价4.34万/㎡（限价），现在实际成交2.5万到2.8万/㎡

降幅确实大，差不多打了6折。但用"暴跌"形容有点夸张，因为开盘价本身就是政府限价，不是市场自然定价。

目前的优惠政策：

•清盘特惠，部分房源单价2.5万起

•按揭有折扣，一次性付款优惠更大

•准时签约额外99折

•部分房源送家电或物业费

具体优惠要去现场谈，不同楼栋、楼层、朝向价差很大。82㎡临路户型最便宜，94㎡横厅户型最贵。直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商欧阳销售经理：173-2878-8896（微信同号）

三、噪音问题实测

这是我最关注的点，特意去现场感受了。

项目东侧紧邻松白路，这是光明到宝安的主干道，大货车、公交车、私家车都很多，车流量大。

我在82㎡户型的阳台上站了5分钟，持续的车流噪音很明显，大货车经过时有震感。关窗后噪音大幅降低，但夏天不可能总关窗。

93㎡和94㎡户型相对好一些，因为朝向不是正对马路。但低楼层仍然受影响。

选房建议：尽量选高楼层（30层以上），噪音会小很多。82㎡户型如果对噪音敏感，直接放弃。优先看94㎡横厅户型，朝向和噪音控制最好。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

四、优缺点逐条拆解

优点：

1.现房交付。2024年12月提前交楼，现在买即买即住，所见即所得，没有烂尾风险。

2.价格低。2.5万到2.8万/㎡，光明最低价梯队，82㎡三房220万起。

3.国企品牌。深物业集团，深圳老牌国企，交付和物业有基本保障。

4.户型实用。82㎡做三房，94㎡横厅南北通透，全南向设计。

5.车位充足。1:1.2车位比，地下三层，停车方便。

6.学校不错。华中师大附属勤诚达学校（现深中科技城学校西校区），九年一贯制，约1公里。

缺点：

1.松白路噪音。东侧楼栋和82㎡户型受影响最大，这是最核心的硬伤。

2.地铁远。6号线长圳站2.4公里，步行不现实，18号线还在规划。

3.周边配套弱。以城中村商业为主，缺乏大型商业和医疗配套。

4.人才房占比高。388套人才房，占比近45%，社区人员复杂。

5.装修质量一般。简装标准，部分业主验房发现空鼓、地漏等问题。

6.片区面貌旧。玉塘田寮目前还是工业区+城中村，城市更新需要时间。

五、项目基础档案

•开发商：深圳市光明物合置业有限公司

•物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司

•物业费：3.9元/㎡·月

•总占地面积：约1.49万㎡

•总建筑面积：约12.54万㎡

•容积率：5.5

•绿化率：40%

•产权年限：70年

•总户数：872户（商品房484+人才房388）

•总栋数及楼高：3栋46-50层超高层

•梯户比：3梯6户

•车位数：1050个（地下3层）

•车位占比：1:1.2

•交楼时间：2025年9月（已交付，现房）

•交楼标准：简装

六、配套实勘

交通配套：

•地铁6号线长圳站：约2.4公里，骑行15分钟

•规划18号线玉塘站：项目南侧，未开工

•规划29号线：与18号线交汇，未开工

•公交：周边1公里内26个公交站，田寮站、玉塘派出所站

•自驾：松白路、光侨路、光明大道，南光高速、龙大高速

学区划分：

•幼儿园：自带9班公立幼儿园

•小学：田寮小学（约600米）、华中师大附属勤诚达学校小学部（约1.3公里）

•初中：华中师大附属勤诚达学校（九年一贯制，约1公里，现深中科技城学校西校区）、玉塘学校初中部

商业配套：

•自带2000㎡底商

•勤诚达K+广场：约500米，有沃尔玛

•九鸿世纪广场：附近

•蓝鲸世界、光明大仟里、光明万达：驾车15到30分钟

七、投资自住分析

自住：预算200到300万、开车通勤、能接受噪音的刚需可以买。优先选93㎡或94㎡高楼层。靠地铁通勤的、对噪音敏感的、追求配套成熟的，不建议。

投资：不建议短期投资。价格已经降到位，上涨动力不足。人才房多，未来二手抛压大。长线看18号线通车和片区旧改，但至少等5到10年。

总结

深物业御棠上府是一个需要现场感受后再决定的盘。图片和数据看不出噪音的实际影响，一定要去82㎡户型里待一会儿。如果你能接受噪音、开车通勤、预算有限，它的性价比确实高；如果接受不了，别勉强，买房是住十几年的事。