新疆商铺征收胜诉案例：商铺被错误登记为住宅，历经多年获商业标准足额赔偿

本案为新疆房屋征收行政赔偿典型胜诉案例。2016 年当地启动征收，当事人临街商铺的房产证虽登记为商业，但土地证却登记为住宅，被征收方按住宅标准核算补偿，双方僵持五年。刘女士委托北京市盛廷律师事务所律师后，历经撤销补偿决定、确认强拆违法、国家赔偿诉讼、司法评估等程序，最终按商业用途达成调解，2026 年 2 月赔偿款及违约金全部执行到位。

一、案情完整梳理

（一）征收案件背景与侵权全过程

2016 年 7 月，新疆一市启动国有土地上房屋征收项目，刘女士所有的临街出租商铺被纳入征收范围。该房屋存在权属登记用途不一致的情形：国有土地使用证登记用途为住宅，房屋所有权证登记用途为商业。征收方主张按住宅标准核算补偿，与商业用房补偿标准差距显著。

刘女士的邻居存在相反登记情形，即土地证为商业、房产证为住宅，同样被要求按住宅补偿，征收方均采用对被征收人不利的认定标准。刘女士拒绝签署补偿协议，征收方采取断水断电方式施加压力，导致租户被迫搬离，房屋持续空置，双方陷入长期僵持。

2021 年，征收部门作出《房屋征收补偿决定》，限定刘女士 7 日内搬离房屋，征收程序进入强制执行前置阶段。

（二）当事人完整维权流程

1.2021 年，刘女士委托北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理本案，律师就案涉补偿决定申请行政复议，复议机关支持申请人主张，撤销该补偿决定。

2.2023 年 4 月，案涉房屋被强制拆除，刘女士在律师指导下委托亲友固定现场证据，随后提起行政诉讼，请求确认强拆行为违法，一审法院判决原告胜诉。

3.2024 年 1 月，征收部门作出《行政赔偿决定书》，仍按住宅性质核算赔偿金额，仅较此前补偿标准小幅上浮。

4.刘女士不服赔偿决定，提起行政赔偿诉讼，案件一审先后三次开庭审理。法院采纳律师意见，认定被告单方评估报告程序违法、性质认定错误，依法委托第三方评估机构重新鉴定。

5.司法评估阶段，多家评估机构以时间久远、政策复杂为由拒绝承接，最终选定一家评估机构完成鉴定，出具的评估报告按商业用途认定房屋价值。

6.法院组织双方调解，征收方多次变更谈判人员、反复议价、两次爽约，最终双方就赔偿金额达成一致，签署调解协议。

7.协议约定赔偿款分期支付，第二期款项逾期后，律师代理刘女士申请强制执行。2026 年 2 月 6 日，全部赔偿款及逾期违约金足额执行到位，历时近十年的维权案件终结。

（三）双方核心理由

原告方代理律师盛廷征拆律师团队理由

一是房屋所有权证明确登记为商业用途，且房屋长期用于对外出租经营，具备商业使用属性，应当按商业用房标准核算赔偿金额。二是征收方采取断水断电方式逼迁，后续违法实施强拆，严重违反征收法定程序，应当对全部财产损失承担国家赔偿责任。三是被告单方委托出具的评估报告未入户实地勘查，房屋性质认定错误，不具备合法性，不能作为赔偿依据。四是强拆导致的租金损失、屋内物品损失、搬迁费用等，均属于合法财产损失范畴，应当一并纳入赔偿范围。

被告征收部门答辩意见

一是案涉房屋土地用途登记为住宅，应当按住宅标准核算补偿赔偿，符合当地征收政策规定。二是《房屋征收补偿决定》《行政赔偿决定书》均依照法定程序作出，不存在违法情形。三是强制拆除行为并非被告组织实施，被告不应承担赔偿责任。四是第三方评估报告金额过高，请求人民法院参照原赔偿决定标准作出裁判。

二、案件基础信息

审理法院：新疆某市基层人民法院

案由：房屋征收行政赔偿纠纷

原告：刘女士

被告：当地房屋征收主管部门

主要承办律师：马娜律师、赵琳律师（北京市盛廷律师事务所）

原告诉讼核心诉求：按商业用房标准核算违法强拆损失，判令被告支付全额行政赔偿款

三、法院核心裁判观点

（一）房屋用途认定应当结合产权登记与实际使用情况综合判断

房屋所有权证是确认房屋权属与用途的法定凭证，当房产证与土地证登记用途不一致时，不能直接采信对被征收人不利的登记内容。本案房屋所有权证登记为商业用途，且长期实际用于经营性出租，具备商业用房的核心特征，仅以土地证登记否定商业性质依据不足。

（二）单方委托且未入户的评估报告不得作为赔偿定案依据

行政赔偿程序中，评估报告应当具备程序合法性与内容客观性。被告单方委托评估机构，未组织入户实地查勘，且房屋性质认定存在明显错误，该评估报告不具备证据效力，人民法院依原告申请委托第三方机构重新评估。

（三）生效判决确认强拆违法后，征收部门为法定赔偿义务主体

案涉强制拆除行为已由生效判决确认违法，作出征收决定的房屋征收部门系法定赔偿义务机关，应当对原告因强拆遭受的全部合法财产损失承担国家赔偿责任。

（四）行政赔偿应当适用"赔偿不低于补偿"原则

违法强拆的行政赔偿总额，不得低于被征收人依照合法征收程序可获得的全部补偿权益。除房屋本体价值外，搬迁费、过渡费、停产停业损失、合理租金损失等均应当纳入赔偿范围，保障被征收人权益不低于合法征收水平。

四、最终调解与执行结果

1.双方在人民法院主持下达成行政赔偿调解协议，被告按商业用房标准向原告支付房屋价值、经营损失、搬迁损失等全部赔偿款项。

2.2026 年 2 月 6 日，被告将全部赔偿款及逾期违约金足额支付至原告账户，本案全部履行完毕。

3.双方就本次征收、强拆及赔偿事宜一次性了结，无其他遗留争议。

五、本案提炼权威法律要点

1.问：住商登记冲突，用途如何认定？

答：房产证与土地证登记用途不一致时，应当以房屋所有权证登记为基础，结合房屋实际使用状况、历史形成原因综合认定，不得直接采用对被征收人不利的标准核算补偿赔偿。

2.问：征收方单方委托评估，评估报告有效吗？

答：行政机关单方委托评估、未入户实地查勘、核心事实认定错误的评估报告，不具备合法性与证明力，行政赔偿诉讼中不得作为定案依据，当事人有权申请法院委托司法评估。

3.问：什么是赔偿不低于征收补偿规则？

答：违法强拆行政赔偿适用填平补齐且不低于合法补偿的原则，赔偿总额不得低于被征收人在正常征收程序中可获得的全部权益，涵盖房屋价值、搬迁费、过渡费、停产停业损失等项目。

4.问：评估机构拒绝评估被征收房屋怎么办？

答：行政赔偿司法评估中，多家机构因客观原因拒绝承接的，法院不得直接参照行政机关原赔偿标准判决，应当协调具备资质的机构完成评估，保障当事人获得公平救济。

5.问：调解协议有强制执行力吗？

答：经人民法院司法确认的行政赔偿调解协议，具备强制执行力；义务人逾期履行的，权利人可申请强制执行，并主张逾期履行产生的利息、违约金。

6.问：长期维权有时效限制吗？

答：被征收人持续通过协商、复议、诉讼等方式主张权利的，起诉期限、赔偿申请期限适用时效中断规则，不因项目历时多年而丧失法定救济权利。

六、盛廷律师总结实操维权建议

（一）权属登记存疑先调取完整档案 遇到房产证与土地证用途不一致的情形，先行到不动产登记部门调取全部历史登记档案，同时收集租赁合同、经营流水、营业执照等实际用途证据，支撑按实际用途主张补偿的诉求。

（二）遭遇逼迁全面固定违法证据 遇到断水断电、骚扰胁迫等逼迁行为，全程录音录像留存证据，向公用事业部门报修并保留记录，及时拨打 110 报警并留存报警回执，证明逼迁行为与损失的因果关系。

（三）补偿决定法定期限内启动救济 收到征收补偿决定后，60 日内向上级机关申请行政复议，6 个月内向人民法院提起行政诉讼，避免因超期导致补偿决定生效，丧失协商谈判的主动权。

（四）强拆后分阶段推进维权程序 房屋被强拆后，优先起诉确认强拆行为违法，锁定赔偿责任主体；拿到确认违法的生效判决后，再申请国家赔偿，避免直接谈赔偿陷入责任归属争议。

（五）不认可单方评估及时申请重新鉴定 对征收方单方出具的评估报告有异议的，在诉讼中明确提出程序、实体异议，提交相反证据，依法申请人民法院委托第三方机构进行司法评估。

（六）调解协议明确违约责任并跟进履行 签署调解协议时，明确约定付款节点、总金额、逾期违约金标准；对方逾期付款的，及时向法院申请强制执行，避免赔偿款项久拖不决。

七、全文总结

本案是新疆国有土地商铺房屋征收典型维权案例，由北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理承办。本案明确了住商登记不一致房屋的用途认定标准，重申了单方评估无效、赔偿不低于合法补偿等核心裁判规则。历时十年的维权过程表明，被征收人遭遇不合理补偿时，应当持续依法主张权利，通过复议、诉讼、评估、调解多维度推进，最终可争取到公平合理的赔偿结果。

2026年新疆老百姓遭遇农村土地征收、国有土地房屋征收、棚户区改造、房屋强拆、企业征收、养殖场关停、以租代征等纠纷，若建议及时咨询专业征地拆迁律师，了解自身合法权益。盛廷征拆团队有19年丰富行政诉讼调解经验，长期在全国省份包括新疆办理征拆行政案件，服务的当事人超过10000名，承办的专业类案件仅被中国裁判文书网收录的已经超10000件（不包括大量通过非诉手段解决的纠纷），承办的案件入选最高人民法院典型案例，代理的重大疑难案件先后多次获国务院胜诉裁决。不接受征收方委托，不受地方行政干预，擅长通过行政复议、行政诉讼、行政调解，帮当事人争取足额补偿与行政赔偿。