415%认购率！4人抢1套！这次轮到上海外环了！

苗野丨发自上海

4天两盘“日光”，郊区盘触发积分！8月的上海楼市“淡季不淡”。

刚刚过去的周末，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠与嘉定新城的象屿金茂·满嘉相继“日光”，首推228套、115套房源分别在开盘当日宣告售罄。

与此同时，青浦宝业·虹桥国展里二期也以超270%的认购率触发积分。三个位于上海外环外的项目合计吸引超过1500组购房人。

7月最后一天，徐汇滨江豪宅项目安澜上海东区100套房源30分钟售罄，总成交额33.6亿元，平均每分钟销售1亿元。

“日光”的半径，正从市中心向郊区点状蔓延，热度高度集中在少数优质板块的优质项目上。

“业绩源于对板块内改善需求的精准预判。在产品上做了实打实的升级，如抬板设计、科技系统、低密形态等，这些相比同板块竞品更有吸引力。定价参考周边二手房价和板块价格体系，确保‘质价比’突出，从而助推项目开盘即告售罄。”项目方给出了“日光”的答案。

市场热度在交易量上同样获得数据支撑。中指研究院数据显示，8月以来，上海新房成交环比增长10.2%，同比增长18.1%，环比增幅位居一线城市首位，市场活跃度持续攀升。成交均价进一步升至89886元/平方米。

市场人士认为，“淡季不淡”是真的，但这并非上海楼市“全面回暖”的信号，而是一场“结构性行情”的集中爆发。

外环外的“日光”奇迹

8月12日，绿城·悦海棠首次开盘，均价约6.2万元/平方米，228套房源当天全部售罄，累计成交金额16.7亿元。

从认购数据来看，绿城·悦海棠累计登记946组客户，认购率约415%，平均约4组客户抢1套房源，入围分达到62.12分，成为近三年来大虹桥板块首个触发积分的住宅项目，刷新2025～2026年上海新房单一批次认购量与认购率两项纪录。

三天后的8月15日，象屿金茂·满嘉首推115套房源，同样当日售罄。8月2日项目开启认购，最终认购460多组，认购率超过400%，入围分达到64.4分，是2026年嘉定区首个触发积分的新房项目。

此外，青浦宝业·虹桥国展里二批次64套房源吸引173组客户认购，认购率超270%，同样触发积分，项目将于8月22日开盘，均价约6.17万元/平方米。

最值得关注的，是这些“日光盘”的坐标：全部位于上海外环外，打破了“触发积分、开盘即罄”是市中心豪宅专属标签的传统认知。

为什么是徐泾和嘉定新城？

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海中心城区之外也存在大量“好房子”的需求，对购房者而言，在生活半径范围内买到“好房子”才是最佳选择。绿城·悦海棠距离地铁蟠祥路站仅百余米，宝业·虹桥国展里距离该站步行约750米，象屿金茂·满嘉距地铁11号线白银路站步行约660米，交通便利性率先划定了热销的底线。

产品力则是决定性的变量。这三个项目均以“抬板设计”为核心卖点，通过抬板实现人车分流，在板下空间打造景观、运动设施等，从传统住宅跃升为低密洋房、叠墅社区。象屿金茂·满嘉容积率仅1.7，规划6栋洋房和7栋叠墅，并搭载金茂分户式五舒科技系统。绿城·悦海棠主打建面约106～136平方米的三至四居，被市场形容为“小面积、高覆盖”。

更重要的是价格策略。绿城·悦海棠折后整体均价约60323元/平方米，最低总价约567万元，恰好嵌入徐泾二手次新房5.5万～6.5万元/平方米的区间中部。象屿金茂·满嘉约5.3万元/平方米，定价策略有效契合了改善型购房者的支付预期。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，四天两个改善项目接连“开盘即罄”，反映出上海真实自住及改善需求依然坚挺。但当前热销不等于普涨，而是分化愈发明显，区位优质、配套成熟、产品力扎实、总价可控的项目率先实现热销，缺乏“长板”的普通项目销售情况较为一般。

58安居客研究院院长张波从需求结构给出了解答，7月上海找房热度环比上涨1.33%，徐泾、嘉定新城的新房找房热度位居全市112个板块前列。购房人群中首套刚需占51%，二套改善占33%。“这两个近郊新盘售罄，是结构性需求集中释放的典型样本，精准匹配了中端改善群体的支付意愿。”

分化不会消失

“日光”并不代表整体回暖。

在绿城·悦海棠售罄的同一期间，位于普陀桃浦板块的金隅公园东序因认购人数不足，被迫取消摇号直接开盘。据公开数据，该项目自2025年10月首开至今，累计推售243套房源，网签仅92套，去化率低至38%。

另有数据显示，7月上海新开盘的24个项目中，有13个项目因认购不足而取消摇号，占比高达54%，包括怀山望、建发瑞湖、大华望樾、华润华发·时代之城等项目。大量无差异化、无价格优势的普通项目去化疲软，整体去化率仅维持在10%～30%的低位。

卢文曦直言，上海外围区域楼市冷热分化非常明显，热销项目本身在区域竞争中有鲜明的“长板”优势，它们并非依赖低价，而是靠“质价比”，在定价合理的基础上，将大量成本倾注于产品力提升。反之，缺乏核心亮点的普通新盘，普遍销售平淡。

那么，到底是谁在8月的上海楼市里出手？

“在这轮‘日光盘’中，改善型需求是绝对主力。”张波分析，徐泾板块紧邻大虹桥商务区，绿城·悦海棠的客户很大一部分是在大虹桥工作的精英人群，以及沿2号线导入的全市外溢客群。象屿金茂·满嘉的客户来源以嘉定本地、菊园新区为主，呈现出明显的“生活半径内置业”特征。“这些购房者在通勤可接受的范围内完成品质升级是核心诉求。”

安澜上海东区的客群画像则清晰指向科技行业从业者，平均年龄仅38岁，其中35岁以下青年客群占比达40%。地域分布上，上海本地客户占38%，江浙区域客户占28%，充分体现了长三角高净值人群跨区域置业的显著特征。

正如市场人士所言，需求从未消失，只是在等待真正匹配的产品。

普睿数智董事长丁祖昱认为，当前市场已进入产品力竞争阶段，不同客群对应不同产品逻辑。高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需要通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则需强化性价比和空间效率。未来，真正契合客户需求的产品，才是市场竞争的关键所在。

价格端也传递出积极信号。国家统计局数据显示，上海7月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3%，成为当月一线城市中唯一新房价格同比正增长的城市。

量价共振之下，市场对即将到来的“金九银十”普遍持积极预期。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，在优质项目集中入市与既有政策持续发酵的双重支撑下，上海楼市当前仍维持着良好活跃度。展望“金九银十”，随着政策效果逐步显效、高端改善型项目供应放量，以及一二手房置换链条的疏通，三重合力有望共同推动上海楼市成交实现边际回暖。

在业内人士看来，上海楼市的修复动能源于置换链条的全面打通。与此同时，土地市场的热度传导与产品力的快速迭代，正为下半年楼市“企稳回升”积蓄势能。但需清醒看到，此轮复苏带有鲜明的结构性特征，板块与产品间的分化博弈，仍将是市场常态。