许家印被判无期！杠杆游戏4.0版本玩脱了

许家印的判罚出来了。

8月20日深圳中院一审落槌，许家印数罪并罚，判处无期徒刑，没收个人全部财产，并判处罚金人民币88.2亿元，对恒大地产判处罚金人民币70亿元。

网上聊这件事，大多是吃瓜心态去看许老板的八卦。

在我看来，恒大从广州小房企走到万亿负债的崩盘，从头到尾都是一场许老板极致的杠杆游戏。 起家靠杠杆，扩张靠杠杆，巅峰靠杠杆，最后崩盘，也是因为杠杆玩到了极致，彻底转不动了。

今天咱们就来聊聊：许老板的杠杆游戏？他到底是怎么一步步把杠杆拉满，又是怎么一步步玩脱的。

总的来说，许老板的杠杆游戏有四个版本。

1.0版本是恒大地产刚成立之初。

1996年许老板在广州创办恒大，许老板看中的是海珠区广州工业大道原广州农药厂地块，也就是后来金碧花园楼盘，可这块地首期需要500万元地价款，这还是首期，可许老板手里没钱，于是向人借了1000多万，作为自己的启动资金。

中标后要付款是吧，先给一部分款，剩下的分期付。

在拿到地块后，立刻抵押给银行，接着换出开发贷，用银行的钱去付土地尾款和启动建设。

当然了，建设也不用自己出钱，施工方全程垫资建设，工程款延后结算，相当于让供应商给自己又加了一层杠杆。

细算一下，里面已经有了三层杠杆，借别人的钱、借银行的钱、借施工方的钱。

所以说恒大的基因里，从诞生第一天就刻着高杠杆三个字。

这个楼盘开盘当天回款8000多万，1.0版本就打了个满堂彩。

这个版本杠杆游戏，一直玩了十年。

直到2006年开启全国扩张，这次借了外资的钱，引进德意志银行美林等外资，共4亿美元的战略投资，外资机构可认购可换股优先股，加上了股权杠杆后，恒大体量迅速翻番，并寻求上市。

2008年金融危机，恒大IPO折戟、银行抽贷，资金链第一次濒临断裂。

这是许老板第一次直面杠杆的反噬，但他没有收手，反而跑到香港拉来大D会，拿到5 亿多美元私募，硬生生把命续上了。

这个时候2.0版本的杠杆游戏，也很好理解，毕竟银行贷款有监管限制，不够用。

那就通过引入外资，私募等资管计划来融资，成本虽然更高，但限制更少。

2009年恒大成功登陆港交所，融资56亿港元。此后就是全国大跃进的恒大。

也是房地产最黄金的十年。

商品住宅销售年年增长，2021年达到破纪录的16万亿。

这个时间段，许老板的杠杆游戏，比较明显的就是借助恒大这个上市公司来发债。

2015年发行15恒大03，发债额82亿元，期限7年，票面利率6.98%。

从这一年开始，公司债越发越多。

这个阶段的3.0杠杆游戏版本，是通过上市公司这个载体，发债来融资。

这里说一下，为什么很多公司都想上市？

因为上市了，就可以光明正大在二级市场融资了。

当然了，这个阶段还有另一个大的杠杆，借了买房人的杠杆。

全国买房潮之下，居民买房的首付款，都被许老板拿去买地皮了。

因为有预售制度，可以提前收取购房者的房款，用来支撑扩张。

还有，许老板在全国范围还借了产业链的杠杆，给上游供应商开商票，拖欠工程款、材料款，相当于无息占用产业链的资金。

巅峰时恒大应付票据及账款超过8000亿，等于让全产业链给许老板打工。

至于4.0版本的杠杆游戏，就更厉害，相当于把全民都拉进来。

不同于上市公司融资，因为上市公司融资到的钱，是有一定筛选的，你看炒股需要开户吧，还是有门槛的，要买公司债券，也是有门槛的。

但恒大通过恒大财富发行理财产品，向员工、业主乃至社会公众吸纳资金，这个门槛就小很多了，本质是把杠杆伸到了普通老百姓口袋里。

与此同时，许老板还在疯狂跨界多元化：恒大足球拿亚冠造势，又用文旅城、健康谷全国跑马圈地，后来又all in新能源造车，每一个都是百亿级的烧钱项目。

这些钱从哪来？都是造势吸引人来投资的。

前几天有个新闻，2021年一位东北富二代掏出42亿元人民币，买入恒大汽车，彼时恒大汽车市值一度突破6000亿港元，力压比亚迪，登顶国内车企市值榜首。

可现在呢，崩了。

其实这4.0版本的恒大，是在三道红线之后，许老板开始大力玩地产之外的杠杆游戏，恒大汽车、恒大财富，都是这样，如果说地产是大而不能倒下，还有些保障的话，其他行业可不就是这样了，最终的后果，是把地产之外的行业都装进了这个杠杆游戏版本。

当然了，四个版本不是独立的，其实是四层杠杆共同叠加下来，二恒大的总负债像滚雪球一样膨胀。我们来看恒大的负债规模走势图

2013年负债2688亿，2017年突破1万亿，2021年直接冲到了2.4万亿。

2.4万亿什么概念呢，一艘辽宁舰的造价是300多亿， 如果全部来造航母的话，可以造70多艘辽宁舰。

后来的事情我们都知道了，一系列的连锁反应：

先是商票大面积逾期，供应商被拖垮；

然后是恒大财富暴雷，普通投资者本金无法兑付；

再然后是美元债实质性违约，海外融资通道彻底关闭；

最后是全国楼盘大面积停工，上千万购房者掏空六个钱包，面对的却是烂尾楼。

当然了， 还有恒大汽车、恒大冰泉这些曾经风光无限的品牌，都落幕了。

现在许家印被判无期，给这场持续二十年的地产杠杆狂欢画上了最终的句号。

回头看，恒大地产本质就是许老板一手开发的杠杆游戏版本，在不同时期的通关表现。

杠杆游戏真正起作用的，是在顺周期之下。

地产吃的是城镇化和货币宽松的时代红利。

当行情向上的时候，杠杆是放大器，行情能把一分能力放大成十分财富。

但行情转向的时候，它也能把一分风险放大成十倍灾难。

这期就聊到这，我们下期再见。