上海给上涨的楼市又“添了一把柴”

继北京出台楼市新政后，上海也发布房地产优化政策。

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。

此次上海新政虽然未进一步松绑限购，但是从公积金提取、房贷首付比、“以旧换新”购房补贴、房票安置等方面持续优化。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，政策出台的时间窗口值得关注，上海赶在传统楼市旺季“金九银十”之前，发布楼市新政“沪八条”，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。

外环外二套房首付比降至15%，购房补贴最高达8万

上海优化了公积金的提取，主要包括支持首付款、放宽提取频次、新增提取范围等。

其中，首先是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买上海市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

其次，优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

此外，拓宽住房公积金购房支出情形，支持缴存人提取住房公积金支付上海市购房契税和购买住房配套车位（库）、储藏室。

卢文曦表示，公积金成为撬动购房的“活工具”。本次“沪八条”进一步拓宽公积金使用范围，购买车位也可使用公积金，切实减轻购房者负担。购买商品房现房亦可提取公积金用于支付首付，增加购房者的选择空间。

加大外环外二套房信贷支持力度，是此次上海新政的一大看点。

新政规定，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

卢文曦指出，外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求。外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，多数只能通过置换实现。降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。

除了降低外环外二套房的首付比外，上海还推出阶段性的“卖旧买新”购房补贴政策。购买外环外新房，且1年内出售全市范围内二手房的，可申领贷款金额1%的补贴，最高不超过5万元；购买外环外新房，且1年内出售外环内二手房的，可额外获得3万元补贴。补贴叠加，最高可达8万元。

“基于时效性和总额控制，补贴随时可能没有，有紧迫感，推动有消费意愿的买家快做决策。”卢文曦说。

除上述核心利好外，本次新政还同步推行房票安置、推进存量二手房收购等举措，多措并举盘活楼市存量、提振市场活力，促进上海房地产市场平稳健康发展。

恰逢“金九银十”购房窗口期，预计上海楼市成交将继续回升

今年2月，上海落地新版“沪七条”楼市政策，从放宽住房限购规则、优化公积金贷款机制、完善个人住房房产税政策等多维度精准施策。

此后的上海楼市呈现量价齐升的态势。上半年，上海二手房月度成交量连续四个月突破2.5万套。其中，3月单月成交31216套，是近五年以来首次站上3万套的活跃线。新房方面，上半年同比增长约14.7%，其中6月成交量为2025年以来月度次高。

7月以来上海楼市延续活跃态势。

根据中指研究院数据，7月上海新建商品住房、二手商品房分别成交91.6万平方米、2.3万套，环比虽有所下降，低基数下同比分别增长17.4%、21.2%；8月1-19日，新建商品住房、二手商品房分别成交54.1万平方米、13605套，同比分别增长32.0%、19.3%。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格于3月环比止跌，至7月价格环比连续5个月上涨，房价出现一定企稳态势。

对于此次新政，卢文曦表示，信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮入市需求。同时，房票安置模式满足了居民多元化的安置需求，进一步拓宽了市场需求来源。而“以旧换新”购房补贴有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。

卢文曦进一步说，此前市场呈现“两头热、中间温”的分化格局，即刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产，但总价500万至600万元的中段改善需求近期虽有启动苗头，却因各类顾虑而在“卖旧”环节有所犹豫。目前多重政策利好叠加，有望强化中段改善群体入市意愿和行动力。

中指研究院分析称，整体来看，本次“沪八条”延续因城施策、精细化调整的思路，统筹运用公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收储等多类政策工具，着力点进一步聚焦外环外市场与一二手房联动链条。新政落地恰逢“金九银十”购房窗口期，预计短期内上海一二手住房成交量将继续回升，新政对外环外新房产品的利好更为直接，外环外新房去化速度或有所加快，房地产市场整体稳定态势有望得到进一步巩固。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 穆祥桐