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现在开发商们心气都小了。

单盘操作，拿个中小地块，做对产品，只求快点跑。

业内美其名曰——单盘主义。

本质是行业下行，集体选择人穷志短。

但房地产毕竟是极特殊的行业，需要长远眼光，影响也长远。

今天地产开发对城市、区域是依附性的，还是反哺性的？

这是个问题。

去年底以来，东李的郑庄片区快速窜红。青特三个盘璟誉、東序、璟逸相继开盘摇号，持续热销。

如果止步于此，只是单盘的成功。

转折点在上个月——

青特以3.36亿拿下郑庄55地块、又以2.94亿拿下郑庄76-01地块。

在郑庄五盘格局初定，青特随后发布全域案名——

青特•铜川九里

明显是有备而来，在郑庄持续开发一年后，青特亮出的底牌。

铜川九里做的是片区开发，就像当年的新都心、绿城理想之城。

新都心，会联想到它的时尚繁华；绿城理想之城，会联想到它的精致松弛，地名背后对应不同的生活方式，不同的城市意象。

青特在郑庄的片区深耕，官方表述是以文旅手法，打造理想的城市单元。

如果仅仅是为卖房，不必如此大费周章。

【壹】为什么选择郑庄

青特去年6月，拿下郑庄第一块地的时候，应该就有大片区开发的构想。

原因很简单，放眼青岛市区，像郑庄这样配套成熟、景观资源优越的成片待开发区域，屈指可数，位置上稀缺。

但同时，现在的项目开发，首要是控风险。

能不能做区域开发，需要市场先印证，关键是销量能否跑起来？

过去一年，青特精准抓住了市场窗口期，依靠品牌影响力，精准客研，强产品力，快速让郑庄占据青岛改善市场的C位。

以最近发布的青岛楼盘销售半年榜为例，青特铜川九里以销售金额13.47亿，高居榜首。

跳出单纯的销冠视角分析，铜川九里销量第一，首先证明片区开发逻辑成立。

从投资端看，青特郑庄五块地整体拿地金额高达19.18亿。

这是什么规模？去年青岛拿地最多的开发商，也就21亿。

从营销端看，去年底到今年6月，铜川九里销售金额基本覆盖拿地金额，投资与销售额平衡，整盘现金流健稳。

分组团看，璟誉早已售罄；東序还有不到100套，快尾盘了；璟逸首开五栋楼基本售罄，在持续加推热销。

铜川九里的开发策略是稳扎稳打，步步为营，所以有底气在6月份连拿两块地补仓。

第二，青岛中产认可地段价值。

铜川九里销量第一，等于说它是现在青岛中产改善最大的新房片区。

东李经20年的持续开发，这个片区的配套与环境各方面成熟，符合中产家庭的置业需求。

第三，人口重置。

大片区开发的本质是片区人口结构的整体重置。

铜川九里新房快销，意味着两三年后快速的人口导入。

价格、地段、产品等也是筛选机制，可以让业主间找到认知、审美、志趣的最大公约数。

新人口结构、新城市界面、新生活方式，这是做新片区的契机，新都心、绿城理想之城当年都是这样。

【贰】为什么叫铜川九里

好的案名一定包含项目战略和价值理念。

铜川是案名常见手法，从铜川路地名出发。

项目最大的城市昭示面，“最美铜川路”是项目叙事主轴，将来的城市坐标。

九里一方面袭承了中国传统的“九里之郭”。

另一方面，“里”放在青岛，是里院，青岛独有的居住建筑形态。

里院在青岛人眼里，总有一种生活的温情感，九里则是这种脉脉温情的延续，青岛居住文化的延续。

今天，大鲍岛、银鱼巷这些里院集中片区的城市更新，依然是青岛非标商业的聚集地，青岛城市文化的富矿。

里院与铜川九里已有规划组团，在内、外空间上有某种同构性。

里院对内形成围合式的公共活动空间，由此衍生青岛老街坊的邻里守望；

对外形成商铺街面，有活力的街区，今天依然能转译为新潮的商业业态；

一个个里院连缀成片，形成老城区的独特城市机理，激发人逛街的欲望，符合当代年轻人独有的松弛浪漫。

再看铜川九里——

它的社区内部，各组团配有生活馆，包括城市书房、茶室、健身房、小青豆学堂、童年剧场、棋牌室、篮球/羽毛球场等多样的场景空间。

这如同社区的“围合空间”、公共客厅，邻居们在健身、打牌、遛娃间自然熟络，有相同的兴趣、相近的话题。

青特也积极组织社群活动，培养业主主理人，随时间社区会生长出有凝聚力的邻里关系，熟人社区。

再看铜川九里对外空间的设计，这是它与现有多数楼盘设计理念的最大差异。

铜川九里在红线外，用文旅的手法打造最美铜川路。

璟誉、東序大门外的公共空间已经实景呈现，投入大量资金改造城市公共区域——街角公园、艺术公交站，有大量的免费休息区、台阶、坐椅，有能让人长时间停留的活动区。

把原本冰冷的城市道路变成有温度、有风景、有活力的公共生活长廊。

铜川路以东的璟逸组团，同样采用文旅手法打造，北侧配建约 3600㎡口袋公园，南侧及西侧规划公园绿地，社区三面有公园绿地。

当只看到铜川九里项目热销，它只是几个点；

当看到“最美铜川路”，它是一条线；

当俯看铜川九里的五个项目，它是一个面，是青岛未来理想的城市单元。

【叁】铜川九里的未来

有美好的公共空间，还只是产品层面、物业层面，并不意味着期待的理想生活必然发生，要有人持续地运营。

目前，铜川九里还在建设当中，已开始同步进行社群运营、内容植入以及沿街市集。

比如联手如是书店，在東序生活馆搭建 “青年有疗愈、成人有深度、儿童有根基” 的完整全龄阅读体系。

铜川九里会常态化落地艺术策展、文化沙龙、亲子共读、音乐剧场等多元人文活动。

「铜川有好市」已经在预演，它会成为主城特色夜生活名片，7月份将举行草坪音乐、风物市集、非遗文创、轻食酒咖多元的活动。

铜川九里的价值可以分成三个层次——

最外层的户型、价格、建筑形态，这些是你买房的主要决策因素，在青特看来都是“行活”。

随着铜川九里建设、交付，给予业主的居住价值感会逐层释放。

铜川九里未来有望引入非标商业，青特今年正式将社群运营做为它的企业战略。

其实成功的片区开发，往往是满足一个时代人们心中的内心渴望。

比如当年开发新都心，规划的是多国建筑街区，投射公众对外部世界的张望。

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