香港楼市重返巅峰，“应天”为何成为财富的“压舱石”？

种种数据表明，2026年的香港楼市，正经历从“价格修复”到“价值重估”的质变。其背后是政策环境延续、资金持续涌入与香港经济基本面持续向好的共同驱动。如果把目光投向豪宅市场，则会发现“购买力向核心地段集中”的特征愈加明显。

在这一轮资产重估中，资本的关注逻辑异常清晰，而中环半山作为香港极具历史厚度的豪宅区，其价值修复力度毫不意外地领跑全市。然而在新贵阶层的眼里，什么样的资产更符合需求？他们又如何看待高端项目的产品力？

最具代表性的就是长实集团旗下香港中环半山超级豪宅项目波老道21号二期“应天”，其兼具资产的安全性、产品的高端性以及供应的稀缺性，成为当下新贵阶层的心水之选。

楼市向上，半山引领价值重估

2026年上半年，香港豪宅市场交投异常活跃。中原地产数据显示，山顶及南区上半年录得121宗一、二手豪宅买卖，同比大增72.9%，创五年新高；涉及金额151.38亿港元，同比急升逾1.6倍。港岛区上半年录得逾1404宗一手成交，其中逾5000万港元的豪宅一手成交达155宗，较去年同期大幅上升近九成。逾亿元超级豪宅成交则约62宗，较去年同期16宗大增2.8倍。

市场的结构性变化同样值得关注。仲量联行指出，主要区域新盘开价已较过去四年低位显著反弹，发展商不再低价求量，市场已从“价格修复”正式进入“价值重估”阶段。而价值重估的核心驱动力，在于购买力向最稀缺的核心地段集中——越是不可复制的地段，其资产价格的修复力度越强。

香港中环半山波老道“应天”所在区域图

中环半山正是这种“核心中的核心”。中环之上、维港之后、山峦之前，半山兼具城市金融枢纽的便利与自然屏障的私密，这种双重稀缺性在全球一线城市中几乎独一无二。而更关键的是供应端的枯竭，自2011年长实集团从政府拍卖取得波老道地块后，中环半山短期内再无新的土地供应。市场处于“卖一套少一套”的稀缺状态。且周边二手放盘极为有限，即便有零星供应，也主要集中于西半山等区域，密度较高且户型面积偏小。

供应端的绝对稀缺，叠加需求端的持续升温，中环半山豪宅的价值重估逻辑由此确立。

从“老钱”汇聚到“新贵”认可，“应天”高端产品力表现

中环半山历来是香港“老钱”的聚集地。香港开埠初期，洋商大贾便在此建宅居住，从殖民时代的洋行大班到今日的家族办公室掌舵人，半山始终是财富阶层的身份象征。

但今天的中环半山正在经历一场悄然的“新贵化”。2025年，香港跨境财富管理规模达2.95万亿美元，首次超越瑞士，成为全球最大跨境财富管理中心。与此同时，香港家族办公室数量呈现爆发式增长，截至2025年底，全港已汇聚超过3380间单一家族办公室，较两年前增长25%。

全球财富在政治和经济双重波动下重新布局，纷纷将目光投向香港、投向中环半山，寻找新的安全港。而在“应天”的买家群体中，行业主要分布在矿业、科技、金融、电子产业。大量企业通过香港上市后，这些新兴产业的核心管理层需在香港长期扎根，将此地当作与全球市场保持高效对接的据点，必然将高端物业纳入长期资产配置。

这些新晋财富阶层对居住资产的需求更加多元化，他们既要资产的安全性与传承价值，又要产品的现代性与国际审美。而 “应天”正是切中了这些需求痛点。

在产品设计上，“应天”特别邀请了被誉为“豪宅教父”的台湾设计大师杜康生及其团队参与，从园林规划到空间打造，每一处细节均以顶奢标准精雕细琢。杜康生将东方元素与现代西方艺术融合，创造出兼具文化底蕴与国际审美的空间体验，其作品遍布北京源山春秋、上海顺昌玖里及静安里等国内高端项目。据长实方面介绍，“应天”的东方美学设计与项目一期偏西方的风格形成鲜明区隔，更贴合新贵阶层的审美需求。

“应天”迎宾大堂

这一设计理念从室内延伸至公共空间。项目入口迎宾大堂的设计灵感源自古希腊巴特农神殿，同时融入东方色彩，八根汉白玉巨柱与十二根刻有十二生肖的琉璃石柱对称伫立，象征清净与祥瑞；透光石材墙身配合底座花纹雕刻，既承袭了古希腊对建筑美学的极致追求，又透出东方的内敛气质；迎宾大堂及中庭花园更陈列着多位国际知名艺术家的雕塑作品，杨柏林以《一座森林八个月亮》和《真言互动》表达宇宙万物的生命力，另一位艺术家应晶晶的《哈姆雷特的花束》则以抽象花卉寓意生命的恒久与繁衍。整个中庭如一处可供驻足静思的精神场域，成为“应天”的一大亮点。

左上图：杨柏林的雕塑《一座森林八个月亮》 右上图：应晶晶的艺术作品《哈姆雷特的花束》 下图：杨柏林的雕塑《真言互动》

项目还拥有中环半山极为罕见的独立住客专用会所——CLUB BORRETT。在香港寸土寸金的中半山，绝大多数项目将会所设施设于地下或大楼内部，而CLUB BORRETT拥有独立三层奢阔空间，包括宴会厅、户外恒温泳池及按摩池、迎宾厅、儿童游乐室、配置高级TechnoGym健身器材的健身房及私人独立健身房等多个功能区域。其中宴会厅 （Banquet Hall） 逾1,600平方英尺，私人厨房配备常见的西厨设备外更巧思设置了中厨设备。长江实业营业经理陈咏慈透露，这在香港半山豪宅项目中非常罕有，不少住户会在会所宴会厅邀请私厨烹制各国菜式，举办家族聚餐。

CLUB BORRETT宴会厅配备欧洲厨具打造的中西私人厨房

项目的高端生活氛围从内延伸至外，周边高端配套亦十分成熟，约2.5公里直达中环及金钟核心商贸区，约4.5公里可达铜锣湾，金钟太古广场、中环置地广场、IFC Mall等顶级商场近在咫尺，中上环苏豪区各式酒吧与餐厅步行可及。

短距离范围内更有养和、港怡、港安、圣保禄等多家国际级私立医院，优质医护资源为业主健康保驾护航。而在高净值人群极为看重的教育方面，项目附近汇聚港岛传统中小学名校网（11区小学校网及中西区中学校网），名校群包括圣保罗书院、圣若瑟书院、圣类斯中学、英皇书院等；港岛半山及山顶一带则有香港犹太教国际学校、德瑞国际学校、英基港岛中学等国际学校簇拥，为家族后代铺就菁英成长之路。

在户型布局上，“应天”以横排式规划配以同一座向编排，每户互不对望，特设私人升降机大堂，且所有单位均带独立私人电梯大堂，特设专属归家动线，保证业主私密性与归家仪式感。标准户室内楼板间距离约3.15米，极大拓展了采光面。项目享双边景致，前迎香港金融枢纽、维多利亚港及九龙核心盛景，后靠马己仙峡、宝云山、歌赋山等翠绿山峦。这种“前拥都市繁华、后倚自然宁静”的双重景观体验，在超级豪宅市场中极为稀缺。

“应天”实景图

值得注意的是，购买相邻单位或不同层多套单位，正成为新的置业趋势。有家族买家一次性购入多套单位，实现三代同堂，既共享家族生活又保有各自私密空间。长江实业营业部首席经理郭子威指出，这与家族办公室的增长直接相关，单一标准单位难以满足此类机构型买家的空间需求，购置相邻单位甚至多套组合正成为新的配置趋势。这种家族化置业的模式，恰好印证了“应天”作为家族财富传承载体的独特价值。

资产的压舱石，不足两个月成交近25亿

“应天”近期的热销，本质上是新贵资产需求的一次集中释放。郭子威透露：项目二期取名“应天”，表达了发展商对于产品的匠心打造以及对客户的美好祝福。“应天”两字代表顺应天时，承载着地势、时势和人势之优而傲立于世，与期数的位置、气势、格局和珍稀程度不谋而合。

“应天”共提供66伙分层住宅单位，其中60伙标准分层单位主要属三房双套及四房双套大宅设计，实用面积由1875至2193平方英尺；另有两套顶层连天台大宅，实用面积分别为2911及3022平方英尺，层高3.5米，天台连前庭面积逾2000平方英尺，顶层设有私人泳池或按摩池；另有4伙连前庭特色户，实用面积由1800至2112平方英尺。自6月初宣布首推16伙大户招标，项目便以远超市场预期的节奏成交。整个项目以两周累计套现近15亿港元，单月7宗过亿成交的超高节奏，彻底打破行业固有规律。其中“应天”一套顶层连天台大宅，以3.8亿港元成交，呎价达12.6万港元，刷新2026年全港一手住宅呎价最高纪录。

整个项目销售如虹,并带动一期销售，不足两个月，两期已累售14套大宅, 套现近25亿港元。准买家中不乏本地商贾名流及家族基金信托管理人斥资购入一套或以上，他们对项目的传承世代的价值高度认同。

左：长江实业营业部首席经理 郭子威 右：长江实业营业经理 陈咏慈

香港核心地段的顶级不动产正经历新一轮全球资本定价的重估，“‘应天’的推售亦在一定程度上拉动了超级豪宅市场的整体活跃度，大量资金正涌入香港寻求优质标的，高端市场交投气氛持续升温。”

从资产配置的角度来看，“应天”的稀缺性体现在多重维度。地段上，填补了港岛半山逾亿元超级豪宅的市场空白；供应上，中半山未来三至五年无新增土地供应，卖一套少一套；产品上，66伙分层单位以横排式规划确保户户不对望，私隐度绝佳；配套上，独立会所、私人升降机大堂、顶层泳池等配置在香港超级豪宅中堪称顶级。

“应天”不仅是居所，更是资产配置的压舱石，不仅承载家族生活的日常，亦承载财富传承的使命。在全球资本流动的新格局下，在半山“老钱”与“新贵”交接的背景下，“应天”以独一无二的产品力表现，为这个时代的财富阶层提供了一个兼具安全感与想象力的答案。

来源：俞冰礼