内蒙古
玉林玉州区二环东路203号绿地城山屿湖9幢03号，一栋建面185.76平方米的3层联排别墅，4房2厅1厨2卫3阳台还带小花园，一拍起拍价111.5万元，单价约6002元/平方米，最终因为没有人报名而流拍。
这个价格放在绿地城山屿湖并不算高，小区别墅2026年4月挂牌均价7795元/平方米，8月二手房均价约8617元/平方米。 一拍起拍单价只有市场挂牌均价的七折左右，却依然没能等到买家举手。
房子目前还是毛坯状态，没有人装修入住过，且存在抵押情况。 拍卖公告里明确，尚欠的物业费、水、电等费用均由买受人自行承担，具体欠费金额需要竞拍者自己咨询小区物业。
按照最高人民法院的网络司法拍卖规定，一拍流拍后应当在三十日内在同一平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。 也就是说，这栋别墅二拍起拍价大概率会降到100万元以内。
对于懂行的买家来说，二拍才是真正的机会窗口。 假如二拍起拍价按最高降幅落到89.2万元左右，再加上毛坯装修、欠费自担等后续投入，入住成本需要综合考量，并不能简单地等同于"白菜价"。
绿地城山屿湖的位置其实不差，地处玉州南江商圈二环东路203号，紧邻羊义岭公园、玉林园博园南侧。 小区周边有605路等多路公交经过，金港二环南路口站距离约938米，周边分布着学校、菜市、超市等资源。
作为绿地集团联合广西交投、玉林交开打造的大型产城项目，绿地城规划有商业MALL、商业街、酒店、会所、健身房、幼儿园和重点小学。 小区内有高层也有别墅，是一个人口密度和配套密度都在持续生长的新片区。
放到玉林整个别墅市场里看，这次流拍并不孤立。 玉林别墅市场呈现明显的价值分化格局，中端市场主力单价维持在5700-8500元/平方米区间，高端物业标杆项目单价则逼近万元。
同小区近期急售的一套185.5平方米别墅，报价150万元，单价约8086元/平方米。 对照之下，法拍这套111.5万元的起拍价，本身就带有"毛坯+抵押+欠费自担"的风险折价。
买家们愿意等二拍，背后是一种理性的博弈。 既然规则允许在一拍基础上再降不超过20%，那么等到二拍以更低起拍价出场时，性价比才会真正显现，同时也有更充足的时间去做尽调。
法拍房的本质，是用价格的让步换取买家承担不确定性的补偿。 毛坯意味着要另出装修预算，抵押情况需要查清，物业费欠缴金额也要提前核实，这些隐性成本加在一起，才是买家心里那杆秤。
一拍流拍不是终点，而是价格发现的过程。 二拍到来时，是原本就在关注绿地城的改善家庭出手，还是专门捡漏法拍的专业买家入场，值得持续关注。
房子是用来住的，也是承载着一家人对未来生活的期待。 这栋山屿湖的别墅静静立在园博园旁，等待的或许不只是出价最高的人，而是真正懂它、愿意把它变成家的人。 如果是你，二拍跌破100万时，会去实地看看吗？
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