重新划分“户型势力”！大明宫融投＆保亿，开始反击

引言

城北楼市的格局，正在被改写。

过去三年，大明宫板块作为城北唯一具有豪宅标识的板块，却眼睁睁看着各大板块轮番登台唱戏。龙翔·未央和鸣把得房率卷到150%，高铁新城的白桦林龙玺打出了“负公摊”的旗号，国际港的绿城·润百合将得房率干到了130%以上......

而大明宫板块呢？

上一个纯新盘，还要追溯到2025年初的中国铁建西派天著。此后长达一年半，这个曾经大牌房企扎堆的“必争之地”，竟然再无新面孔登场。城北的聚光灯，就这样一点点从大明宫移开。

但局面，正在逆转！

NO.1│壹

大明宫板块为何被“压制”了三年？

不是地段不行，恰恰相反，对于城北来说，这里地段太好了。

二环金腰带、大明宫国家遗址公园旁、地铁4/8/10号线三线环绕、万达广场、四海唐人街商圈成熟，这样的配置放在西安任何一个板块，都是顶配。问题出在产品上。

▲大明宫国家遗址公园-实景图

很长一段时间，大明宫板块的新项目，清一色低密改善定位，售价“2万+/㎡”是常态，起步户型大多在建面约143㎡往上。大明宫金茂府直接把门槛拉到了建面约168㎡以上。高总价、大面积，把太多人挡在了门外。

与此同时，团结片区开始陆续供地，新项目一个接一个冒出来。龙翔·未央和鸣建面约111-139㎡四代宅，得房率至高约150%；绿城·绿汀芳菲建面约89㎡做到三室两厅两卫，面积适中、价格友好、流速很快，还切割了大明宫外溢出来的初改需求。

不是团结板块比大明宫板块更吸引人，而是大明宫自己把门关得太紧了。

高铁新城和国际港同理。前者有建面约93㎡三室、约115㎡四室打刚需牌，后者靠约130%+得房率卷产品力。大明宫守着最好的地段，却因为户型门槛太高，活生生把流量让给了别人。

可以说，在这三年的产品较量上，大明宫板块一直被“压一头”！

NO.2│贰

反击，从户型“降维”开始

2026年夏天，大明宫终于等来了破局者。

先是融投·汇璟臺正式曝光产品信息。约77亩体量、容积率2.5、建筑限高54米，纯小高层低密社区。这些指标放在以前，大概率会被规划成建面约140-200㎡的纯改善产品。但融投这一次，直接把户型锁定在了建面约100-139㎡的第四代住宅。

▲融投·汇璟臺-实景图

你没看错，大明宫改善，开始做小面积了。

更狠的是，建面约100-139㎡做到了四房、五房。这意味着什么？同样的面积，以前只能买三房，现在直接多出一间房，甚至于两间房。再加上大露台，高赠送、低总价，这几乎是对标团结板块热销楼盘的面积段去的。

再来看保亿大明宫御园

今年6月，保亿置业豪掷约8.45亿元，拿下大明宫两宗低密宅地，总占地81.452亩。两块地的容积率都压到了1.2-2.0，在大明宫核芯区，这个容积率已经断档了太久。其中，二环内的保亿大明宫润园仅约17.8亩，却是被金茂府、紫檀府等改善盘包围的“小而精”；二环北的大明宫御园约63.66亩，三地铁环绕。

保亿“润系”产品标准，全新超四代住宅，这标志着大明宫高端改善的产品力，也将迎来一次彻底的迭代。

NO.3│叁

产品力大爆发：边厅、全景舱、室内挑空全面铺开。

如果说“户型做小”是战术层面的降维打击，那么产品力本身的全面升级，才是大明宫真正“反击”的底气。

先看户型结构。边厅设计正在成为改善标配，270°及以上采光面，将客厅置于房间最端头，无边界视野。传统的90°视角被拉伸到180°-270°，以前这种配置只属于大平层，如今在大明宫新盘之中，正在变得触手可及。

再看赠送面积。研究机构发布，入市项目的赠送率多数突破40%，得房率被推高到148%-151%的历史新区间。飘窗、阳台、设备平台、L型转角、可改造空间，一系列赠送手段叠加，实际使用面积远超传统户型。

最值得关注的是室内挑空！2026年，第四代住宅正在成为从“露台挑空”进化到“室内挑空”的关键一年，从曲江到浐灞、高新，集中落地。挑空设计，既可以在客厅，又可以在主次卧，层高达到6.0-6.6米，形成“挑空墅厅”体验。

从“三代”到“四代”，从露台到室内挑空，大明宫的产品力，正在完成一次跨越式的迭代！

NO.4│肆

重新划分城北“户型势力”

过去三年，城北的户型话语权被团结板块、高铁新城、国际港牢牢把持。小面积四代宅、超高得房率、空中庭院，每一个概念都是别人先打出来的。

但现在，大明宫开始反击了。

融投·汇璟臺、保亿大明宫御园诞生，打破了大明宫产品落后的僵化印象，低密度土地，重新定义了二环改善的天花板；边厅、全景舱、室内挑空等产品力的全面升级，让大明宫第一次在产品创新上站到了全市前沿。

更重要的是，楼面地价给了市场足够的想象空间。融投·汇璟臺7138元/㎡的楼面价，与团结片区热销项目基本持平。这意味着未来入市价格大概率锚定在1.6-2万/㎡之间，以团结的价格，买大明宫的地段和配套。

这不是简单的户型升级，而是一场从户型到产品力的全面反击。一方面，大明宫产品设计终于跟上了；另一方面，大明宫的地缘性需求也要被强行“挤”出来了。

大明宫板块，正在用一套全新的产品逻辑，重新划分城北的“户型势力”版图。

而这一次，大明宫不会再让流量旁落！