辽宁
你是不是从来只听说过恒大坑别人，没听说过有人能坑恒大的，就有一个神秘商人，他直接把恒大坑了270亿
一个东北来的无名商人，空降深圳，只用两年，就能手握几十个核心旧改项目。恒大、万科两大巨头心甘情愿高价接盘，单笔交易百亿级别。等到地产泡沫破裂，巨头巨亏、相关人员接连被查，整条链条轰然倒塌，唯独操盘的这个人，提前套现离场，消失在公众视野。他就是王占江，这场深圳旧改百亿资本局里最神秘的棋手。
今天讲讲王占江桦盛系和恒大、万科真实的土地与资金往来，全部采用公开可溯源的数据与完整公司名称，出处来自财新深度调查和工商公示资料。
2016 年之前，王占江一直在吉林做地产，在全国房企名单里查无此人。旧改，本来是最看重本地资源、深耕多年的赛道，外来者想立足难如登天。可他到深圳成立桦盛投资， 成立次月，他就和央企中信置业合资成立 深圳星火新腾置业公司，桦盛持股 60%、中信置业 40%，对外借用央企信用拿旧改项目，2017 年 4 月中信置业原董事长胡东海出任这家合资公司董事长。当然后来胡东海后来落马被查。
深圳城中村旧改
先看看 桦盛系和恒大的百亿交易。2017 年 5 月，桦盛系旗下馨乔实业，三天内完成龙华岳盟工业区旧改项目收购，随即打包卖给恒大，交易金额 162.81 亿元；同期，新概念建材厂旧改转让金额 107.16 亿元，两笔合计接近 270 亿。收购资金来自中信银行和恒大共建的 400 亿并购基金，交易架构设计后不计入恒大表内负债。岳盟项目也就是后来的恒大时代之光，爆雷停工之后，由深圳安居建业接手重组。
除了地块倒卖，还有一笔 50 亿的战投资金。2017 年桦盛系通过麒翔投资，出资 50 亿参与恒大借壳深深房回 A 的战略投资，持有恒大地产 1.6% 股权。重点来了：2021 年 6 月，恒大正式爆雷前三个月，桦盛系把这笔 50 亿战投对应的股权，转让给万科体外影子平台博商系旗下的深圳晨耀投资，提前全身而退。这笔交易最终形成万科 53.53 亿应收坏账，万科已经全额计提。
再来看看，桦盛和万科的合作，核心是龙岗布吉运通片区旧改。项目原本属于中国宝安，由星火新腾置业拿下主导权后，装入桦盛实业。2018 年股权调整为万科发展 55%、博商系晨盈投资 20%、桦盛 25%，2021 年桦盛彻底退出，这笔转让总价没有对外公开。除此之外，2017 年桦盛还把珠海桦盛置业全部股权质押给博商系佑君投资，获得体外融资。
整套模式的本质，就是依托央企背书锁定旧改权益，不做大规模开发，通过股权转手实现溢价套现。周期下行之后，桦盛投资进入破产清算，整条链条多人被调查，而核心操盘人王占江去向不明。
很多人无法理解，恒大、万科这样的行业巨头，为什么愿意入局？本质不是决策失误，而是牛市共识下的集体博弈：大家默认永远有下一个买家。而泡沫行情里，最高明的玩家从来不参与残局博弈，只负责搭建击鼓传花的桌子，在音乐停止前离场。这件事也撕开地产黄金时代最后的真相：土地一旦脱离实体开发，沦为纯粹倒卖筹码，崩盘只是早晚的事。
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