地产还在寻底，算力已在抢跑 丨 2026博鳌观察

本报记者 张蓓 黄指南 陵水报道

一场关于“选择”的行业思辨，在“十五五”开局之年落地海南。

8月11日至14日，2026博鳌系列活动以“浪潮与成长”为主题拉开帷幕，观点机构集结了地产、科技、金融、康养等多元领域力量，共同叩问行业未来。

恰逢“十五五”开局，产业迭代不再停留在概念层面，而是化作一系列具体的路径选择：以新质生产力重塑地产、物管等赛道的价值逻辑，以科技自主破解传统开发的路径依赖，以内需消费升级支撑文旅、康养等多元业务穿越周期。

本次博鳌围绕房地产均衡发展模式、风险配置、存量盘活等核心命题展开，在思辨中厘清行业转型的本质与方向。

AI能否接棒增长？

站在长周期维度审视，本轮经济调整并非短期政策波动的结果，而是市场化出清与新旧动能转换的叠加过程，K型分化的底层结构正逐步清晰。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲指出，本轮调整是典型的市场化出清过程，价格调整速度显著快于日本泡沫破裂时期，预计五至六年可完成价格触底。

“触底不一定回升，但价格回归、问题出清后，市场就可以逐步恢复。”樊纲强调，触底并不意味着价格回到泡沫期高位，而是在低位形成新的供求均衡，行业进入低增速稳态。

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮则直指行业对“新模式”的三大认知误区。在他看来，可持续的房地产模式核心是风险与利益的均衡分配，覆盖全产业链风险分担、大中小城市结构协调、市场与保障边界清晰、供求自我调节四个维度。

野村证券董事总经理及中国首席经济学家陆挺的测算提供了量化支撑。他指出，AI浪潮非但难以对冲地产下行的K型分化，反而可能进一步强化这一趋势。

市场缺的是信心

宏观层面的周期出清与结构分化，落到房地产行业，体现为增长逻辑的底层切换——从规模速度转向价值深度，从开发销售转向存量运营，产品力与运营能力正在取代拿地能力，成为新周期的核心竞争力。

中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲以深圳信悦湾项目为样本，拆解了出险资产盘活的可复制路径。

据其介绍，该项目通过“金融支持+风险隔离+资产管理”的三位一体模式，扫清沉淀20余年的历史遗留问题后，以产品力匹配高净值人群需求，开盘两小时销售额突破百亿元，刷新深圳顶豪开盘速销纪录。

“市场并不是没有需求，有时候缺的是信心，缺的是对产品质地的认同。”杨劲判断，随着二手房交易占比首次超过新房，行业已正式进入存量时代，优质资产的竞争力将来自物理品质与生态活力的双重结合。

贝壳集团贝好家设计研发中心总经理郭旌则从产品端验证了用户需求前置的商业价值。

传统开发是“线性开盲盒”模式，产品适配性需到开盘阶段才能验证。“住得好大于卖得好；住得好不太可能卖得不好。”郭旌表示，刚需产品的核心痛点是收纳效率与户型可变，而非单纯追求房间数量；针对滞销老户型的功能重构，能够激活大量存量住宅价值，是“好房子”战略在存量时代的重要落点。

中银证券房地产&轻工纺服行业首席分析师、副总裁夏亦丰从“十五五”城市更新量化目标中，为行业增量空间提供了新视角。

“危旧房改造50万套、城中村改造4000个项目、地下管网改造77万公里，预计拉动总投资约5万亿元，其中地下管网是增量最大的投资方向。”夏亦丰如是说道。

但她同时指出，盈利性仍是推进缓慢的核心约束：仅11%的参与企业实现盈利，近半数企业利润率不足3%，69%的项目投资回报周期超过5年，当前资金仍以地方专项债为主，社会资本参与度偏低。

产业升维之战

地产端的价值重构逻辑，正在向全产业链传导。随着新质生产力向实体场景加速渗透，产业园区、物流基础设施正在摆脱“空间收租”的传统定位，向“价值共创”的产业生态模式进化，AI、低空经济、具身智能等新技术正在找到实体锚点。

中国企业改革与发展研究会理事葛培健指出，产业园区正经历从“空间资管”到“算力主权”的革命，未来的智能体园区不再是物理空间容器，而是“算力+产业逻辑”的复合生产力容器，核心是降低企业算力成本、匹配产业链资源、创造租金外的多元收入。

京东集团SEC委员、京东产发CEO陈若煜进一步提出，“物流地产”的概念已经过时，行业正在升级为“供应链基础设施”，核心价值从空间租赁转向支撑产业布局、保障供应链韧性、提升区域产业竞争力。

他透露，京东产发正织密全球仓网，国内覆盖30个省份、海外布局12个国家；同时布局机器人产业园生态，打造集研发、组装、中试、展示、维修于一体的产业载体，计划五年内落地80个Robotbase（机器人基地）。

上海峰飞科技有限公司高级副总裁孙铭展示了低空经济与实体产业结合的商业闭环。她提出“缩短时间即经济，价值提升即经济”的判断，随着适航政策逐步落地，将成为新质生产力的重要载体，海南凭借空域与场景优势，有望成为低空商业化的先行区域。

明明机器人总经理丁险峰从技术落地维度拆解了空间科技的全栈逻辑。在他看来，机器人与AI的核心价值不在于替代人力，而在于将运营经验沉淀为可复制的系统能力，形成数据－算法－运营的正向循环，最终实现不动产价值的系统性升维。

除上述三大板块外，本届博鳌还围绕不动产投资、物业与城市服务、消费文商旅康养等赛道展开深度讨论，更多转型路径与落地实践持续释放。