韩国楼市税改变脸，40亿韩元豪宅先挨刀，江南房东租客都被卷入？

韩国楼市最近不太平，政府8月3日丢出一份《2026年税制改革方案》，虽说还在立法预告阶段，但江南的房东们已经坐不住了。

这场改革的核心逻辑很简单：过去看“你有几套房”，现在要看“房子值多少钱、你住不住在里面”。就这一个变化，让价值40亿到50亿韩元以上的豪宅率先挨了刀，也把不少江南房东和租客一起卷了进来。

先把这次改革到底改了什么说清楚。

韩国政府这次税改，最核心的一句话，是把判断标准从过去偏重“住房套数”，转向了住房价值和实际居住情况。政府明确说要降低普通、中等收入家庭实际居住的一套住房的税负，同时压缩高价住宅、非自住房以及部分多套住房过去享受的税收优惠。

这看上去只是技术调整，实际上是在重新划线。

过去韩国房地产税制最让人看不懂的地方，是同样价值的一笔房地产资产，拆成两三套房还是一家一套豪宅，税负可能差很多。一个人在地方城市拥有几套价格不高的住宅，可能因为“房子数量多”被重点盯上；另一个人在首尔江南只有一套价值几十亿韩元的豪宅，却可以强调自己是“一户一宅”享受优惠。政府现在想把这套逻辑翻过来。

按新方案，一户一宅实际居住者的综合房地产税基本扣除额，从公示价格12亿韩元提高到14亿韩元。换算到市场价格，大约20亿韩元以下的一套自住房基本可以退出综合房地产税征税范围；市价20亿到30亿左右的自住房，税负总体趋于下降；30亿到40亿区间变化相对有限；而房价达到40亿到50亿以上后，税负就开始明显向上。

这等于划了一条非常清楚的政策线：普通自住房可以照顾，但一套房如果已经贵到几十亿韩元，就不能再仅凭“一套房”三个字享受那么大的优惠。

让江南高价住宅业主真正坐不住的，还不只是每年交多少综合房地产税。更狠的一刀，在卖房的时候。

韩国现行制度下，一户一宅长期持有人出售住房时，长期持有特别扣除最高可以做到80%——持有期和居住期各算各的，每项最高40%。新方案准备把这一制度从“持有奖励”明显转向“居住奖励”。

政府规划是：2028年开始降低单纯持有产生的优惠，提高实际居住权重；到2029年以后，对一户一宅者主要按照实际居住年限享受相关扣除。长期居住相关扣除还要设置绝对上限：2028年最高20亿韩元，2029年进一步压到10亿韩元。

这一下，超高价住宅真正碰到了痛处。

韩国政府公布的数据很能说明问题。2024年申报的售价超过12亿韩元的高价住宅，长期持有特别扣除金额合计约5.1万亿韩元，其中约4.6万亿韩元——也就是约九成——发生在首尔。扣除额最高的100套住宅里，有99套位于首尔，其中87套就在江南区和瑞草区。

换句话说，表面上这是调整一项全国性税收优惠，真正最先被击中的，高度集中在首尔最贵的几个区，这也是为什么市场会迅速把这次改革理解成“江南豪宅税改”。

但问题来了。江南不少高价住宅业主，并不都是今天买、明天炒的短线投资者。其中确实存在几十年前买下住宅、一直住到退休，随着首尔核心区房价不断上涨，房子从普通住宅变成几十亿韩元资产的老年家庭。

从资产负债表看，他们是富人。从现金流看，却未必每年都有足够高的收入。房价上涨并不会自动变成银行账户里的现金，可房产价值上去了，税却是真的要交。

因此，这次改革最容易产生争议的一幕也出现了：一边是政府强调高价资产应该承担更公平的税负；另一边则可能出现“住了三四十年、没有炒房、最后因为房子涨得太贵而被迫考虑出售”的家庭。双方讲的都不是完全没有道理，真正的冲突就藏在这里。

事实上，这种担忧已经在韩国社会发酵。一份关于“撤销长期持有特别扣除10亿韩元上限”的国会请愿，已经吸引了超过4万人参与。

如果事情只到豪宅业主多交一点税，影响其实还比较有限。真正值得注意的，是政策正在改变房东的行为。

过去，一个人在首尔拥有一套房，却因为工作、子女教育、生活习惯等原因住在其他地方，同时把自己的房子出租，这种情况并不少见。但新制度不断强化“实际居住”的价值之后，账就变了。房子自己住，可以获得更多税收优惠；房子出租出去、自己住别处，税收待遇可能明显变差。

于是，一个非常自然的选择就出现了：租约到期后，房东把租客请出去，自己搬回来。

一个房东这么干，影响不大。如果成批高价住房业主都开始算这笔账，首尔热门区域的全租供应就可能被往下挤。供应一少，价格自然容易受到压力。市场还有另一种选择：房东不收回房子，但把全租改成月租或者“押金+月租”的半月租模式，把新增税费和资金成本逐步转嫁给承租人。

这时候，事情就出现了一个颇有意思的反转。政策名义上主要冲着高价房和非实际居住房产去，理论上与普通租客并没有直接关系。可房地产从来不是一个封闭系统——房东的税就是房东的成本，成本能不能转嫁是另一个问题，但只要供需足够紧张，租客就很难完全置身事外。

韩国《京乡新闻》也注意到了这一点，报道称政府调整房地产持有税与转让所得税的政策，可能导致部分税负通过租金上涨的形式转嫁给租客。

当然，现在就说韩国租金一定会因此大涨，还太早。一方面，韩国本身存在租赁合同续约请求权、租金涨幅限制等租户保护制度；另一方面，这次税改目前甚至还没有成为正式法律。

截至目前，方案正处在8月4日至20日的立法预告阶段，随后还要经过国务会议，再提交国会审议。也就是说，现在看到的还是政府版本，不是最终落地版本。

而且，阻力已经出现了。

韩国执政党共同民主党内部，尤其是拥有首尔和首都圈选区的议员，对“只有一套房、但本人没有实际居住”的家庭是否应该明显增加税负，已经公开表达担忧。

执政党内也有声音支持政府方案基本保持不变。议员崔敏熙表示，这套方案是总统李在明领导下合理的住房改革议程，任何修改都应限于微调。首场党政高层会议定在8月23日举行。

这意味着，接下来韩国房地产市场真正要看的，已经不是“政府想不想加税”——这一点其实很明确——真正的问题是国会最后肯让政府走多远。

这里面牵扯三股力量：政府希望用税制把资源从“长期占有高价资产”往“实际居住”方向推；江南等核心区域房产业主希望保住长期持有和一户一宅带来的既有优惠；而首尔都市圈议员考虑得更加现实——房价几十亿韩元听起来离普通人很远，但只要政策开始影响租赁房源、换房决策以及中高价住宅预期，政治影响就可能迅速从江南扩散出去。

更何况，首尔的高价住宅早已不只集中在传统江南三区。今年上半年，首尔30亿韩元以上公寓成交1902套。高价住宅市场已经从江南、瑞草逐步扩展到松坡以及汉江沿线部分热门区域。

所以这次改革真正改变的，可能不是“韩国到底要不要打压多套房”，而是过去那条已经存在多年的社会心理边界：只要只有一套房，不管它值多少钱，似乎都应该首先被视作需要保护的自住房。现在韩国政府正在挑战这个逻辑。

一套20亿韩元的房子和一套80亿韩元的房子，还能不能简单因为都是“一套”就享受类似政策待遇？一套房长期出租、本人住在其他地方，与真正每天居住其中的一套房，又该不该获得完全相同的税收优惠？

这些问题，比单纯把税率提高零点几个百分点难得多。因为它讨论的已经不是税，而是在重新定义韩国房地产政策眼中的“刚需”“富人”和“住房”。

这也解释了为什么一份还没有走完立法程序的方案，就已经让江南业主、中介、租客和执政党议员同时开始算账。

接下来如果国会大幅修改非自住一套房条款，这轮改革很可能重新向政治现实妥协；但如果核心设计基本保留，韩国楼市将真正迎来一次规则重排——以后判断一套房是不是政策保护对象，看的不再只是房产证上写了几套，而是这套房值多少钱，以及房主究竟住不住。

届时最先变化的可能不是房价，而是房东到底选择卖房、搬回去住，还是把新增成本塞进下一份租赁合同。这三种选择中的哪一种成为主流，才会决定这记砸向江南豪宅的税收重锤，最后究竟只落在富人账单上，还是会沿着租赁市场继续往下传。