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小区大门（示意图）环廊景观（示意图）
幼儿园芳草地国际学校准现房，不用等，2027年可以交房，适合着急入住的客户群体。单价低，中间楼层单价4.5万，明显低于周边楼盘的均价。500多万上车120多平的三居室，性价比还行，在朝阳区基本找不到这个价格的房子。城市界面新，没有老破小的历史包袱，有成为下一个新北苑的潜力。 目前周边界面比较荒凉，没啥生活配套，而且离地铁站非常远，需要骑电动车。还有比较严重的临街噪音问题，主要影响南排楼栋。居住圈层不纯粹，小区内混有有中直家属楼和人才公寓。
容积率高，居住密度高，全是20多层的大高板，很多人不喜欢。 户型设计老套，得房率偏低。第三代住宅，典型的 “老新房”。全部都是毛坯房交付，这个见仁见智了，毕竟有的购房者就喜欢自己装修。 小开发商，虽然有国企背景，但却是个门外汉。虽然交付肯定没有问题，但有降配的风险，毕竟这盘降到这个价开发商几乎已经没有利润了。 区域及周边新房众多（崔各庄、歇甲湾等），后续二手市场上竞争激烈。

小区简介

御林湾，是位于朝阳奶西板块的准现房项目，目前小区所有楼栋均已完成封顶，预计2027年10月可以交房。

说起御林湾这个小区，也是颇具魔幻色彩。故事开始于2017年，那是个中国房地产狂飙的年代。那时候拿地并不是房企的专属，各类军工企业、兵器集团、煤炭集团甚至是保险公司，都纷纷下场拿地。这其中就有本文的主角——首农集团。首农集团是北京国资委下属企业，一个做牛奶、做猪肉、做粮油的农业型国企。农业企业为什么要下场拿地？因为明眼人都知道，卖牛奶哪有卖房子来钱快！

但做房地产首农毕竟是个纯外行，所以为了能更好开发（赚钱），首农拉上了一个叫北京伯仲联投资有限公司的民企，组成了北京东洲房地产公司。其中首农持股51%，这家民企持股49%。这家民企是何许人也，那真是非常神秘，只知道本业也不是做房地产的。就这样，两个外行携手，开始了这个超大体量小区的操盘之旅。这地块算上各类配建，综合拿地价2.8万/㎡，相比于现在的拿地价，真是相当低的价格了。

2017年拿地之后，两家公司没急着盖房子，而是开始了漫长的扯皮和打官司。2017年拿的地，中间经历了动工、停工、复工、报规、改规，一拖就是九年，完美错过了中国房地产发展的黄金时期。我们为什么觉得御林湾的户型设计老套，和2026年的楼市格格不入？因为这本来就是个九年前的项目！

2026年3月，御林湾终于正式取证开盘，当时批的价格是7.81万/㎡，实际网签成交均价约6.54万/㎡（备案价的84折），可是将近3个月过去了，却只网签了12套。

为什么卖得如此差？除了上面说的户型设计老套外，御林湾还有个致命伤：小区一共4000户，其中有2500户是中直家属楼和人才公寓！这已经不是小区不纯粹的问题了，简直就是在保障房住宅小区里拿出来了几栋楼当成商品房在卖。并且小区居住密度也是高的吓人，码哥实地踩盘的时候，看着密密麻麻的大高楼，头都要晕了。

中直家属楼（在建）

人才公寓（在建）

御林湾分为西区和南区两个地块，项目总用地约8.8万㎡，地上建面约21.04万㎡。其中南区有相当大的一部分都是公租房/人才房，占地约6.33万㎡，地上建面14.89万㎡。整个地块的居住密度非常高，并且保障性住房占了地块总面积的70%。所幸的是商品房和保障房中间有绿化带进行隔离。

• 御林湾西区是容积率1.3的洋房产品，3栋楼，总高6-7层，一共76套房，都是200㎡以上的大户型。
• 御林湾南区是容积率2.2的高板楼产品，12栋楼，总高17-25层，一共1487套房，面积段90-155㎡。

这15栋楼构成了整个御林湾的商品房小区，除此之外地块内还有数量庞大的保障房楼栋：南区北侧是中直家属楼，6栋18-28层的高层，一共1636户；南区西侧是人才公寓，一共3栋楼26-28层的高层，合计1760户。

项目名义容积率2.0，但如果算上保障房肯定不止2.0。小区绿化率 30%，最大楼间距100米，平均楼间距在 90 米左右，所以采光和视野应该都还可以。开发商是东洲地产，物业还在招标当中，物业费6.47元。

商品房楼栋分布图

小区东侧

小区南侧

小区西侧

小区俯视图

小区北侧下沉广场

御林湾3月开盘后卖得不理想后，于是开始了紧急降价，推出了所谓的 “团购价”。首先是拿出了12、17两栋楼来试水，户型涵盖了90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居。单价直降2万，低楼层4.2万，好楼层4.5-4.8万，虽然是毛坯交付，但也依然在北京楼市引起了巨大轰动。效果也是立竿见影：三日去化60余套，日均到访超150组，一跃成为北京楼市网红热盘。

并且 “鲶鱼效应” 显现，同板块的新房望京国誉府和望京云尚本来还想着扛一扛，现在也只能被迫跟着一块降价。隔壁望京云尚紧急放出10套特价房源，均价6.8万/㎡，另赠65万豪礼。

在吃到降价甜头后，御林湾更是“得寸进尺”，把 10号楼和14号楼140㎡、145㎡、155㎡的大户型也拉进了特价区，均价干到了 5.2 万 /㎡，当然依然是毛坯交付。现在御林湾的在售真实价格：

• 12、17号楼，两梯四户，折扣后到手均价约4.5万，户型包括90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居，毛坯房；
• 10、14号楼，一梯两户，折扣后到手均价约5.2万，户型包括140㎡南北四居、145㎡南北四居、155㎡南北四居，毛坯房；

No.1

小区品质

介绍下御林湾的小区品质。居住密度的问题就不多说了，小区里都是接近30层的大高板楼，4000户的体量，是隔壁国贤府Park的 5 倍。

御林湾是标准的第三代住宅，虽然是九年前的规划，但毕竟也经历了多轮改规，所以还依稀能看到些新式住宅的影子。小区人车三分流，人脸识别+刷卡双智能入户，电动车和自行车也不能进小区，只能停在小区东侧的专属停车棚，园内无车辆穿行，老人小孩散步玩耍更加安心。外立面是玻璃幕墙和金属铝板的设计，也算是很有现代感了。虽然不如最开始设计的全石材外立面，但也总比外立面是涂料、真石漆的那些小区强。

外立面（示意图）

小区大门设计也很有现代住宅的影子，小区南侧主大门60米宽、9米高，石材基座搭配香槟金钢板，大气高级。进入大门后就是一个归家大堂，也可以作为会客厅使用，仪式感拉满。社区采用双出入口设计，南侧主门主打日常通行，20号楼北侧设东向次入口，日常出行顺畅。

御林湾园林的规划还算不错，设计也融入了第四代住宅造园理念。社区坐拥约8.6万㎡全维度园林景观，配套800米环形健身跑道、全域健身器械、4300㎡童趣游乐场地与4200㎡中老年休闲活动空间，可以覆盖全年龄段户外活动需求。

园区核心位置打造了约5400㎡环廊景观，搭配2500㎡中央景观水系。300米的超级环廊内部落地一站式全龄配套：临水会客空间、室内健身馆、恒温儿童乐园、共享书吧齐备。会客闲谈、亲子遛娃、运动阅览足不出园，就可以一站式搞定。项目还采用了一栋一景定制化造园，各楼栋组团景观独具特色，移步异景。

御林湾比较稀缺亮点为北京少见的1900㎡专属萌宠乐园，落地13号楼北侧，完美适配养宠置业家庭。

萌宠乐园（示意图）

御林湾的双会所配置也是加分项，功能划分科学明晰：西区约2900㎡社交会所（当前售楼处的位置），聚焦高端会客、精品书吧、私密私宴空间，无论是圈层商务宴请还是亲友小型聚餐都绰绰有余；南区2800㎡运动主题会所，配备专业健身配套，居家即可实现全天候自由健身。

南区北侧还规划9700㎡的下沉式集中商业，内设业主专属食堂，三餐就餐便捷省心，将改善大宅的生活便利度与人间烟火气尽数拉满。

御林湾品质上的硬伤主要是高居住密度和不纯粹的社区环境，只看小区外立面以及景观设计的话和现在新房社区差距不是很大。不过考虑到东洲地产的不确定因素，交房减配也是很有可能的，毕竟是小开发商，首农还是做地产的门外汉。

小区在建实拍图

No.2

地理位置

然后是地理位置，御林湾位于朝阳区的奶西板块。先简单介绍下奶西，这是朝阳区的一个纯新板块，有点类似于之前的新北苑和现在的歇甲湾。板块里全是大片空地，所有住宅小区全都是新规划新开发，这样的好处就是没有老破小的历史包袱，城市界面非常新。缺点就是板块发展周期会很长，很多年配套都不够成熟，生活不方便，甚至还有烂尾的风险（比如未来科学城）。

奶西行政上归朝阳管辖，但地处朝阳区北端，坐落于朝阳、昌平、顺义三区交界地带。地块西侧以温榆河公园、清河为界，对岸便是昌平歇甲湾板块，云集国贤府PARK等新房项目；东北方向毗邻顺义后沙峪北侧，同样新房不少。受区位规划影响，这片交界地带以生态绿地建设为核心，大片土地划归温榆河公园，零星穿插排水集团配套厂房。

地理位置

产业配套

奶西板块本土并无成型产业支撑，发展红利基本依托望京成熟产业外溢。在北京楼市版图中，望京的发展逻辑十分独特：既没有金融街央企集群的资源加持，也区别于中关村依托顶尖高校孵化科创的路径，涉外经济与互联网产业，是撑起片区价值的两大支柱。

早年涉外经贸引领望京起步，望京SOHO、望京东园一带集聚大批韩企与外资总部，海量高薪就业人口落地，带动了片区早期楼市蓬勃发展。后续互联网行业迎来爆发，阿里、陌陌等头部企业陆续落户，又顺势推高融科橄榄城、东湖湾等标杆小区的房价。

不过望京终究不似海淀那般基业长青，随着外企的逐步搬离以及美团、阿里等互联网公司的退租，再加上这一波AI化浪潮也没有抓住机会，望京自身的产业能级已经大不如前，很难继续支撑起板块内的高房价。在这一轮下跌中，望京也是北京跌得最狠的几个板块之一，板块大盘跌幅35%-40%，完全没有展现出北京头部板块的保值能力。

而且现在依赖望京外溢购买力的板块实在是太多：北苑、崔各庄、酒仙桥、奥森，甚至是还在建设中的歇甲湾，望京工作的人群实在是有太多选择，奶西村的吸引力其实并没有那么大。所以只凭借望京的购买力外溢，根本无法支撑起板块内新房7万多的单价。

周边地块

再详细介绍一下御林湾的周边地块。就像上面说的，奶西板块是一个全新待开发的板块，板块内部自身有大片的空地，目前已有五个新盘：中建宸园、望京国誉府、望京樾、望京云尚、御林湾，外加1个早期的自住型商品房（东洲家园，开盘价2.2万/㎡）。

这几个新盘的品质远比御林湾强，虽然也都是第三代住宅，但居住密度和纯粹度上都要强不少，户型设计也会更好。而且未来奶西板块内至少还有8块住宅用地待挂拍出让，背刺砸盘的风险也很高。御林湾基本已经锁定了板块内品质最低商品房的位置，所以价格必须要足够便宜才能有竞争力。

望京云尚

望京樾

望京国誉府

中建宸园

东洲家园

公共交通

再说说交通情况。整个奶西板块公共交通都非常不方便，板块内没有任何地铁。御林湾距离最近的17号线清河营站和13号线北苑站，都在3公里左右，地铁出行非常不方便。而且未来板块内也没有地铁规划，所以如果没有车码哥就不建议考虑这里了，不仅是御林湾，是整个奶西都没必要考虑。

不过奶西开车出行还是很方便，通过来广营北路开车15分钟可以直达望京，非常适合在望京工作开车通勤的人群。

周边配套

再聊聊周边配套。奶西是新板块，整个板块内都没有太多生活配套，生活气息也不够浓厚，只能蹭周边板块的配套设施，在御林湾附近想找个大点的超市都十分困难。所幸小区内部规划了一定的商业，基本生活还是可以保障。

御林湾西侧紧临北苑板块，有龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟等商业，距离在2-3公里；南侧临邻望京板块，可以去望京北的保利广场、望京万象汇等商场，距离在3-4公里。

教育配套方面，幼儿园可以去东洲家园内部的国资中心幼儿园，就在小区对面。小学是芳草地学校东洲校区，九年一贯制学校，从御林湾步行到学校3分钟，接送非常方便，不过教育水平一般。旁边预计还会再建一所朝外的分校，这个可以期待下，如果能达到朝外来广营校区的水平，那还是非常不错的。

御林湾的生态环境配套非常不错，西侧和北侧都是温榆河公园。面积非常大的一个公园，30平方公里，相当于6.5个奥森公园，从御林湾步行即可到达。

医疗配套方面，约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），附近还有航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等公立医院，不过距离也都不近。

关于临街

御林湾有比较严重的临街噪音问题。首先是小区西侧的来广营北路，是奶西板块进出的必经主干道，车流量很大且会有大车。不过御林湾西侧一排都是人才公寓，能很大限度帮商品房楼栋挡住噪音，所以这部分噪音影响倒还好。

南侧的一排楼紧挨着顺白路，顺白路的车流量虽然不像来广营北路这么大，但肯定也会有噪音影响。值得注意的是，本次开盘团购4.5万均价的12和17号楼，正是位于南排楼栋。所以大家不要被开发商的噱头迷惑了，便宜确实是便宜，但没想象中的那么便宜，临街+毛坯房，本来价格就要低很多。

多说一句，御林湾的南侧是一片永久性的实验农田，没有建筑物遮挡，所以南排楼不存在采光受限的问题，这点不用担心。

来广营北路

顺白路

南侧的实验农田

No.3

户型产品

再说一下御林湾的户型产品。御林湾是标准的三代住宅，无论是得房率还是户型设计肯定和现在四代住宅没法比。不过好消息是现在奶西板块全是第三代住宅，虽然户型和容积率会优于御林湾，但还不至于产生代差。

御林湾的户型覆盖面很广：南区建面约90-155㎡，西区建面约213-220㎡。得房率 77%-88%，改规之后也是有了设备平台之类的赠送面积，所以终于能把得房率做到了80%以上，不过这个得房率在2026年显然还是不够看。

御林湾原价6.5万，本来计划是精装交付，并且还要引入智能家居系统，涵盖遮阳系统、智能安全系统、智能环境控制系统、智能照明控制系统等。不过随着后面特价楼栋的推出，开发商索性也不装了，直接就毛坯交付。

这期推出了4栋特价楼栋：90/119/123/124/125㎡的12、17号楼，均价4.5万；140/145/155㎡的10、14号楼，均价5.2万。所以如果是考虑现在买，那肯定还是优先从这4栋楼里选，毕竟有折扣。你要问后面的楼怎么办？大概率是等这4栋楼卖的差不多之后继续打折促销。当然那时候价格不一定是4万多了，可能会调高一些。

90㎡两居一卫

90㎡的两居室，全南户型，得房率80%左右，无赠送面积。这种全南两居户型现在很多次新房里都有，次卧采光都会受限。这种户型集中在17号楼中间户，不到400万就可以上车。

119㎡三居一卫

119平的三居一卫，全南户型，得房率77%左右。卫生间是明卫，客厅和两个卧室处于同一平面，所以采光不会有问题，但最小的南向卧室窗户比较小，采光也会被遮挡。这种户型集中在12号楼中间户，目前实际总价520万左右。

123-125㎡三居两卫

123-125㎡的三居两卫，都是南北通透两面宽户型，户型老旧。两个卫生间都是明卫，得房率能达到85%。因为123和125是边户，所以主卧有270度的转角落地窗，客厅和南向次卧则是飘窗。124的户型和这基本一致，只是主卧少了转角飘窗。123户型集中在17号楼边户，125户型集中在12号楼边户，124户型集中在17号楼中间户。124平中间楼层目前实际总价550多万。

140-145㎡三室两卫

然后是140㎡和145㎡的三室两卫，都是南北通透，但户型比较怪异。140户型集中在10号楼中间户，145户型主要集中在14号楼边户和中间户，得房率85%左右。都是三面宽格局，145㎡多出来一块面积很小的北向空间，可以做书房。客厅是落地窗，主卧有飘窗，两个卫生间一个是明卫一个是暗卫。这种145户型目前总价750万左右，单价5.2万。

155㎡四居两卫

最后是南区面积最大的155㎡南北通透四居两卫，主要集中在10号楼的边户。正规四居室，客厅是落地窗，卧室是飘窗和落地窗，两个卫生间一个是明卫一个是暗卫。这种户型目前总价要800万以上。

小区优缺点

优点：

缺点：

最后讨论下大家最关心的价格问题：目前均价4.5-5.2万，到底算不算合适？码哥先说结论：价格肯定是有优势，但没有外面说的那么邪乎。

首先目前奶西这个板块纯商品房的合理价格就是在 6-7万 之间，无论是一手（望京云尚）还是二手（中建宸园、望京樾），要想成交都要在这个价格区间。板块内品质最高、圈层最纯粹的中建宸园，目前成交价格也就在7万左右（不算税费），相比于8.9万的开盘价直接跌了20%。望京樾成交的几套二手，单价也都在6.5万左右。再加上望京云尚刚推出的6.8万的特价房，更是直接锚定了板块价值。更何况隔壁的国贤府Park也是刚开盘不久，纯四代住宅，虽然是昌平但得房率更高、户型也更好，才卖5.5万，怎么看都是性价比更高的选择。

以板块内新房和准新房6.5万左右的均价作为参考，考虑到御林湾居住密度更高、毛坯交付（装修费至少3000/㎡）以及小区内存在保障住房的事实，当下市场下御林湾的真实价值也就在5.2万左右。所以现在临街楼栋4.5万，不临街楼栋5.2万，其实也就是真实价值的体现。换个说法：虽然御林湾缺点不少，但当前的价格还是可以入手。不过就别想着什么笋盘和捡漏价了，不存在的。

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海口市长秀片区XY0602061地块经207轮竞价成交，海南发展控股置业集团有限公司以23721.6061万元竞得，溢价率达27.52％。今年以来，国内热点城市土地市场持续回暖，北上广深、海口、杭州等城市集中出让优质地块，高溢价成交成为常态。伴随市场修复，房企拿地活跃度稳步提升，行业投资信心出现边际修复。

多地土拍竞价火热

今年以来，一线及强二线热点城市优质宅地集中入市，土地市场活跃度较此前显著回升。

上海土拍市场表现亮眼。7月底，上海今年第六批次土拍收官，3宗宅地合计揽金235.14亿元，溢价总额56.42亿元。其中，杨浦滨江八埭头地块经过219轮激烈角逐，保利发展联合华润置地拿下这块百亿级滨江地块；徐汇桂林公园地块历经96轮竞价成交，两大核心地块充分展现一线城市核心稀缺土地的强大吸引力。

北京土地市场热度同样快速抬升。8月12日，中国金茂经过130余轮举牌，以97.61亿元拿下海淀区四季青西冉地块，成为北京2026年内总价最高地块。

“自7月份起，北京土拍节奏显著加快，随着中心城区多宗稀缺优质地块集中入市，激烈程度明显提升。”北京链家研究院分析师岳微在接受中国证券报记者采访时表示，7月初至8月中旬，全市成交11宗住宅用地，其中多数地块竞拍轮次超百轮，多个地块溢价率突破15％。

根据北京链家研究院统计，截至8月17日，今年以来北京成交住宅用地32宗，建设用地面积112.99万平方米，规划建筑面积200.47万平方米，出让总金额705.18亿元，平均溢价率8.88％，成交宗数和平均溢价率均较去年同期有所增长。

当前房企投资特征鲜明，市场热度高度集中于城市核心片区及优质刚需、改善型宅地。中指研究院高级分析师孟新增表示，1至7月宅地出让金排名前20城市占全国比重已达62％，较2025年全年提升10个百分点。

民企拿地热情持续回升

目前央国企仍是土地市场拿地主力，持续发挥“压舱石”作用，民营房企市场参与度、拿地积极性明显提升。

从近期土拍案例来看，民营房企形成了“聚焦核心、择优入局”的布局逻辑。8月4日，温州实业背景民企青山控股、华峰集团联合拿下上海虹口北外滩核心综合地块；8月11日，民企银盛泛美竞得北京顺义马头庄村地块。

孟新增认为，当下民营房企已彻底告别以往全国化扩张、高杠杆冲规模的粗放模式，普遍立足本土、精准布局，优先投资熟悉的核心城市与优势板块，重点筛选低风险、高去化的优质小型地块。此外，实业资本跨界参与核心城市土拍，也印证了优质城市不动产对市场化资金配置的吸引力。

中指研究院数据显示，2026年1至7月房企权益拿地榜单中，前10位有滨江集团1家民企；11至20位新增大华集团、邦泰集团、伟星房产3家民企，较去年同期增加1家；21至30位民企数量较去年同期增加2家，民企拿地梯队持续扩容。

“但需要客观看到，民企拿地总规模对比历史同期仍处在低位，民企投资力度能否持续放大，高度取决于商品房销售端能否真正企稳、市场信心能否进一步巩固。”孟新增说。

全面回暖尚待时日

热点城市土拍升温、民企拿地积极性提升，是楼市基本面边际修复的直观体现，但多位业内人士表示，当前土地市场结构性分化问题突出，行业整体全面回暖尚需时日。

孟新增表示，从需求端看，一线、强二线城市产业底盘稳固、人口持续流入，库存压力可控，房企投资意愿较强。从供给端看，热点城市主动加大核心区优质地块供给，优化供地结构。

“土拍热度回升反映政策效果逐步显现，但回暖集中在核心城市优质板块，全国层面房企投资意愿仍有待修复。”孟新增表示。

岳微认为，后续随着核心改善地块持续入市，房企将加大产品研发投入，带动高标准住宅供给增加，更好匹配城市置换改善需求。土拍热度回升也会带动一二手房市场预期联动，推动交易活跃度稳步提升。