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二、重要声明

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【项目官方核心价值｜开发商直营同步】

未来城·星寰时代落座昌平未来科学城能源谷核心腹地，2.15超低密规制小规模精品社区，紧邻地铁17号线科创枢纽，承袭星寰系人文美学产品理念，打造板块内中央公园式居住范本；户型格局方正通透、空间利用率高，兼顾海淀科创高效通勤、城芯静谧园境、高阶精装质感，是海淀科创上班族刚需上车、全周期改善、北五环科创资产稳健配置优选美学住区。

一、多维立体通勤体系

轨道交通：紧邻地铁17号线未来科学城站，直线距离约400米，快速串联望京、国贸、亦庄、海淀科创核心板块，全域轨道交通高效通达全城，科创通勤、主城出行双向便捷高效；

自驾路网：未来科学城路、英才南三街、北清路等多维主干道纵横贯通，快速直达永丰、西二旗、后厂村等海淀科创园区，15分钟高效科创通勤，轻松平衡都市工作与静谧居家生活。

二、全维醇熟生活配套

繁华商业：板块内成熟邻里商业、科创配套商业全覆盖，临近大型商圈综合体，商超、餐饮、休闲、亲子业态完善，日常购物、周末休闲一站式满足；

全龄文教：周边配齐K15全龄优质教育资源，涵盖北师大未来科学城幼儿园、中关村二小昌平学校、十一学校未来科学城校区、北师大二附中未来科学城学校，全链条公立教育护航孩子全周期成长；

健康医疗：周边优质综合性医疗机构、三甲医疗资源加持，日常问诊、慢病康养、大病诊疗便捷无忧，全天候守护全家身心健康；

生态休闲：科创城芯多重城市绿地、滨河生态公园环绕，社区内部匠造沉浸式中央森系园林，景致错落、绿意盎然，日常散步、亲子休闲、康养慢跑随心畅享。

项目总占地约2.86万㎡，总建面约6.21万㎡，容积率低至2.15，整体绿化率30%；规划15栋南北正向纯板住宅，涵盖8-11层亲地花园洋房+18层光幕小高层，科学错落排布，优化社区通风采光与楼间距，无楼栋对视遮挡，户户南北通透、全明采光，小规模社区居住氛围纯粹舒适，宜居度拉满。

外立面采用现代极简高级美学设计，质感环保板材搭配大面积LOW-E中空静音玻璃，线条干净利落、简约大气，契合科创青年向上人居气质，颜值耐看、质感出众；景观匠造中央公园式森系园林，规划礼仪归家主轴、环形康养步道、林下会客空间、分龄儿童乐园、老年休憩区、水景小品，一步一景，将自然绿意与人文礼序相融，出则科创繁华、入则静谧园境。

楼栋全系一梯两户私密规制，无拥挤候梯、无昏暗狭长连廊，居家私密性极佳；室内舒朗开阔层高，空间通透舒展；户型方正零过道浪费，南向大面宽采光、全景飘窗拓展空间，整体得房率优异，空间实用性、性价比领跑未来科学城同段楼盘，适配全家庭居住需求。

主力精装户型区间

78㎡通透刚需三居：海淀科创年轻刚需、婚房首置优选，格局方正紧凑，全明通透，上车门槛友好，适配二人世界与三口之家居住；

92㎡全能舒适三居：片区主力热销户型，南向三面宽采光，动静分区明晰，收纳体系完善，是三口之家主流自住优选户型；

110㎡阔绰改善三居：大面宽通透格局，空间舒展宽裕，采光通风优异，适配二孩家庭进阶改善居住需求；

118㎡典藏大四居：方正通透四居格局，多面宽采光、南北通透，空间阔绰舒展，适配三代同堂终极改善，需实名验资预约品鉴。

全屋精工高阶精装统一交付，标配双向流新风系统、全屋净水系统、市政集中供暖、三层中空隔音玻璃、同层排水系统，厨卫甄选一线品牌家装建材，全屋智能安防、定制收纳柜体全线配齐，硬装一步到位，添置软装即可拎包入住。

社区全域人车分流设计，地下精装环氧车库，车位配比1:1.2，全域预留新能源汽车高压充电点位；物业为未来科学城自持专业物业，物业费5.9元/㎡/月，24小时智能安防闭环值守、全天候安保巡逻、一对一专属楼栋管家服务，细致守护业主全周期居家生活。

未来科学城芯+地铁近距加持+2.15超低密小社区+国资稳妥交付+公园式园林住区+全龄优质教育配套多重价值叠加，自住舒适度、圈层纯粹度与资产保值性稳居北五环科创人居第一梯队。

项目八大核心优势

未来科学城国资全资匠造、未来科学城能源谷核心地段、2.15超低密纯板社区、新政迭代人居作品、78-118㎡高实用全周期户型、中央公园森系园林、全龄K15公立教育、海淀科创高效通勤。

科创芯低密宜居+主城高效通勤+成熟全维配套+国资稳健交付四大价值赋能，是西二旗永丰科创刚需安家、全周期改善、北五环科创不动产长线配置优选美学精工人居。

地块位置

在了解周边情况之前，先看一下地块的位置。

北五环外，出了望京，出了来广营桥一直向北，开车的话走京承高速，走到未来科学城南区。北区是商飞、神华等企业，南区是中海油等，南区住宅也多一些，还有保利大都汇，目前还没有营业。

地块就在17号线未来科学城地铁站附近，从D口出来，走一小段斜线，再向南到第一个路口就是，总共480米左右，500米以内的地铁盘还是比较舒服的。

所以这是一个17号线地铁盘，而且17号线全线贯通后，甚至可以兼容全北京市的通勤需求。

未来科学城这一站向南能到望京、太阳宫、三元桥、芍药居、西坝河、工体、东三环、使馆区、东大桥、三里屯、永安里以及1号线沿线等区域；向东南能到亦庄，当然一般来说，在亦庄上班的人可能不会买未来科学城，除非有特殊情况。

比如你在软件园上班，你媳妇在亦庄上班，那么未来科学城也是可以考虑的。

原因就在于，你媳妇向南多坐几站到次渠、嘉会湖，换乘去经海路即可；而你在天通苑东向西去海淀，无论是软件园、上地、马连洼，还是永丰，都可以通过换乘直接到达。所以不用开车，仅靠地铁就能覆盖北京的西部和南部区域。

理论上只有在北京西南区域上班的人不适合买这里，比如在金融街、丽泽、丰科园、莲石路、五棵松，毕竟距离太远，相当于跨城通勤。但如果你在东部、北部上班，哪怕在亦庄，歇甲和未来科学城都是可以覆盖通勤的。

这是第一点，关于地理位置。

其他配套

上面提到的地铁通勤，那我买歇甲不是更好？歇甲更近，而且不用换乘，向西坐到海淀是始发站，向南也能正常乘坐17号线。

但是歇甲价格贵，单价肯定比未来科学城高。

歇甲除了价格贵一点，其他的配套100%都比未来科学城好吗？今天看来，答案是否定的。

很简单，歇甲目前还比较偏僻，还没有完善的道路，未来的配套可能需要五六年甚至十年的时间才能完善。而未来科学城不一样，它的配套是现成的，相当于“填空题”，不是“开荒盘”。

我们也实拍了一些图片：

比如学校，歇甲、东小口等地的销售会说旁边有九年教育用地，预计会引进XXX学校，但未来科学城的学校是已经落实的，比如十一学校的小学和中学、清华稻香湖学校、中关村二小、北师大小学，这些学校有的已经运营2年，有的运营3年，还有的运营了5年以上。

随着未来科技城央企的入驻，这里的教育需求还会持续增加，学校资源也会更稳定。

这些学校对于星寰时代这个项目来说，都是步行可达的，比如，北师大小学，甚至南侧的国际学校都很方便；如果骑车，更远一点的北师大二附中、北师大幼儿园等也能覆盖。

再说说商业和人气。

很多人觉得未来科学城没有人气，这可能是过去的印象。现在17号线全线贯通后，工作日稳定在22万到27万之间，峰值能到28万。

再加上本周六（1月31日），望京西站换乘站开通，可换乘13号线和15号线，客流量还会进一步攀升。未来科学城南北两站都会带来不俗的人流，商业也会随之繁荣起来。

保利大都汇确定今年五月份开业，之前延迟开业那么长时间，就是因为17号线没有贯通，客流上不来。现在17号线客流明显上升，未来科学城的人也变多了，已经具备了开商业的必要条件。

除此之外，未来科学城北侧还有一个三角形的公园，还要建音乐公园，以及科技文化交流中心等配套，整体配套非常完善。

所以歇甲并不是每一点都比星寰时代强，它只是比星寰时代近一站地铁，但地铁一站的距离很快就能抹平，而且歇甲价格更贵。

小区配置

我现在得到的消息，星寰时代的物业是未来科技城自己的，因为整个未来科技城区域，很多写字楼、办公园区的物业都是他们自己的。

另外，星寰时代3月份开盘，9月份就会出实景，进度还是比较快的。

之前看报规图觉得它没有下沉庭院，实际上它不仅有下沉庭院还有会所，会所里包含乒乓球、羽毛球、篮球等运动设施（简称篮羽乒），没有游泳池，但基础运动需求都能满足，不知道这个配置大家是否满意。

整个小区有647套房，体量比较适中，不大不小。最值得一提的是它的面宽，比我们想象的要大很多。

此前规划是三个小地块，这次报规是将西侧两个地块合并成了一个大地块，中间的小路保留，整体从东到西有200多米长，面宽资源非常充足。

地块实拍图

地块面宽足，也会体现在户型的面宽上，我们后面也会详聊。

当然地块的进深不够，但没关系，它只规划了两排楼，楼间距足够。北侧、南侧顶着边界规划楼栋，哪怕减去楼栋本身，南北楼间距也有50~70米，完全能满足居住舒适度。

户型分布

今天我们也得知了星寰时代的户型分布，比之前发的更准确。

大致户型分布如下：

最大的是125㎡的洋房，主力户型是90㎡三面宽三居两卫洋房，还有75㎡左右两面宽三居一卫洋房、110㎡大面宽四居、115㎡奢享四居。

整体户型搭配比较合理，100㎡以下的小户型占比接近2/3，定位偏向刚需和刚改。

另外，星寰时代的得房率非常高，在90%以上，有的甚至能达到95%，昌平最高，后续我们会补充具体的得房率数据。

它的售楼处2月底开放，3月份开放样板间，预计会开放4个样板间，大概率会涵盖75㎡、90㎡、110㎡、125㎡这几个主力户型。

户型细节

关于户型细节，我们也有了大致的猜测，大差不差，不会有太大问题。

75㎡，两面宽小三居。

我们拿长安华曦府府二期·金安的78㎡三居一卫户型做个示例：

参考户型

南向客厅面宽大概4米，面宽更大。

北侧两个房间都是正儿八经能放床的，大概10㎡左右，尺寸大概3.3米×3米，南侧有大主卧，中间是卫生间和厨房。

400万左右能买到这样的小三居，性价比还是很不错的。

格局上绝对没有太大问题，剩下的就看装修标准、公区水平以及外立面设计大家是否喜欢。

90㎡的三居是标准的南向三面宽户型。客厅面宽大概4米，三居两卫格局，一梯两户，得房率基本能到95%以上。

参考户型

南向三个空间都有阳台，交付时会将阳台封起来，改成落地窗，这种配置在昌平还没有过，就连昌平国贤府都没有这么高的得房率，还是很让人期待的。

110㎡的户型接近于四居，可以参考朝棠揽阅二期110㎡的小高层，以及通州的报规尺度。

参考户型

南向三个面宽的阳台都会敲掉，包进室内改成落地窗，北侧有一个大房间和一个小房间，厨房在北侧，中间两个卫生间，两梯两户小高层格局，大概600万左右就能买到四居，性价比很高。

115㎡的户型，类似长安华曦府·金安的118㎡户型。

有一个边厅三居户型，面宽能达到6米多到7米，北侧两个房间、一个卫生间，南侧一个主卧套，这个户型应该在边户：

参考户型

115㎡的边厅户型属于景观型房源，居住舒适度和视野都会比较好。

对门是115㎡的正常四居。

参考户型

125㎡的大四居甚至能达到海淀145㎡户型的居住感受，参考海淀北京隅·海岄145㎡户型（无额外赠送，仅飘窗赠送）：

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