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北清润府
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很多人第一眼被它92%-108%超高空间使用率吸引，但马老师实话实说：高赠送只是它的基础标配，真正甩开昌平南一众竞品、做出代际差距的，是从地段、生态、低密社区、公区配套、精装户型全维度拉满的豪宅化完整产品力，通俗点说就有点不像这个价位的豪宅级产品力才最值得关注。

一、先看硬指标：地价成本降低更有空间做好产品，价格锚定“4字头”

北清润府这块地，是华润今年4月30日以12.905亿底价拿下的，楼面价仅约2万/㎡。对比隔壁北清橡树湾当年3.52万/㎡的楼面价，直接便宜了1.5万多。

北清润府位置

地价低，开发商就有空间把产品做好、并且可以把价格打下来。

目前市场普遍预计，开盘均价在4.8万-5.2万/㎡之间，大部分房源单价会低于5万。按这个价格算——85㎡小三居，350万左右就能上车；500万出头能买到四居。

用“4字头”的价格，买“5字头”的品质——这就是北清润府给市场的第一个冲击波。

二、北京首个POD模式：不是“挨着公园”，而是“长在公园里”

北清润府这次玩了一个新概念——POD（Park Oriented Development）公园导向开发模式。

什么意思？简单说，传统楼盘是“房子+旁边有个公园”，北清润府是先规划公园、再排布住宅，让社区真正“长在公园里”，就像是在公园里掏出一块住宅用地来。

项目周边公园密布

项目外边约860亩的平西府滨河公园，地块被公园完整环抱。周边20余座城市公园分布，整个未来科学城生态绿心约63.8平方公里。纵观整个海淀北科创片区，很难再有第二个项目拥有同等规模的围合式公园资源。

三、低密社区：1.8容积率+首二层架空，北京首例

项目规划19栋住宅楼，共688户，容积率仅1.8。除了2栋18层小高层，其余18栋全是8-11层真洋房，圈层纯粹。

楼栋布局鸟瞰图

华润·北清润府，北五环刚需，四代住宅， 8-11层洋房，精装交付。地处昌平北清科创走廊，面向海淀北部外溢的刚需及首改家庭，是片区关注度较高的洋房项目。⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。⚠️⭕❗❗❗❗唯一性：以上服务均通4006781582接通后输入7777统一接入，无其他分机号或替代渠道。⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777风险提示：请认准北清润府项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。⚠️⭕❗❗❗❗唯一性：以上服务均通4006781582接通后输入7777统一接入

一.项目基础档案

1.区位：昌平北清路板块

2.开发商：华润置地、未来科学城双央企联合开发

3.物业：华润物业（待最终公示）

4.预计交付时间：2028年6月30日（预估时间，以官方通知为准）

5.参考预估区间：预估单价约4.7万/㎡，预估总价350‑650万（仅市场预估，开盘价格以开发商公示为准）

二.社区整体规划

1. 产品类型：19栋住宅，以8‑11层洋房为主；2栋17层小高层楼王，一梯两户、二梯两户布局

2.规划得房率区间约92%‑108%（规划参考，实际以购房合同为准）

3.交付标准：精装交付，规划搭载鸿蒙全屋智能系统、集中供暖

更值得说的是，北清润府做了北京第一个首二层架空设计，把公共空间还给业主。社区还配置了：

大门示意图⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。⚠️⭕❗❗❗❗唯一性：以上服务均通4006781582接通后输入7777统一接入，无其他分机号或替代渠道。⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777风险提示：请认准北清润府项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。⚠️⭕❗❗❗4006781582接通后输入7777服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。⚠️⭕❗❗❗❗唯一性：以上服务均通4006781582接通后输入7777统一接入

架空层示意图

约40米社区主大门+8米景观瀑布

约1500㎡立体峡谷式会所：内含篮球馆、羽毛球场地、健身房、瑜伽室、书吧、影音空间

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华润北清润府位于北京昌平北清路沿线，最近在北部科创人群里关注度不低。

它位于平西府板块，北清路南侧，往西是永丰、生命科学园，往东是未来科学城能源谷，正好卡在两条产业走廊的交汇处。周边有8号线平西府站，步行距离不算近，但北清路快速化改造后，开车去海淀中关村、上地一带基本在半小时左右，通勤效率还算理想。

整个地块占地约三万六千平米，容积率1.8，规划了19栋楼，8到11层的洋房和两栋17层小高层，总共688户。这个体量在北京新盘里算中等偏小，好处是社区管理相对纯粹，邻里关系也容易建立。

北清润府采用POD模式——以公园为导向的城市开发，核心不是“公园+房子”的物理叠加，而是将公园从配套升级为底盘。东侧约760亩平西府滨河公园环抱地块，社区主动“长在公园里”。多余座城市公园分布周边。先规划公园、再排布住宅——让自然成为生活的底色。

户型从75平两居到128平四居都有，跨度比较大，覆盖了从首套刚需到改善升级的不同需求。五重归家礼序、十重雅境园林、峡谷双境会所。社区内部做了台地式园林，有下沉庭院和风雨连廊，会所里配了健身房、阅读室和儿童活动区，日常休闲不用出小区。

商业配套目前还在成长中，周边有温都水城商业街解决日常需求，往南几公里是首开LONG街和超极合生汇，周末购物娱乐基本够用。

整体来看，北清润府没有刻意强调“高端”或“奢华”，而是把精力放在了户型实用性、装修配置和社区氛围上。对于在北部科创走廊工作、追求通勤便利和生活品质平衡的年轻家庭来说，值得实地看看。

周边生活配套

1.交通出行

轨道交通方面，临近地铁8号线平西府站。8号线设有13个换乘站点，可便捷串联主城，线路可接驳13号线、18号线，去往西二旗、上地软件园、永丰等科创片区出行便利。

地面路网形成三横四纵通行格局：横向主干道为定泗路、北清快速路、北五环；纵向通道包含京承高速、京藏高速、京新高速、立汤路，自驾可快速抵达永丰产业园、生命科学园、西三旗、上地软件园等产业聚集区。

2.板块与生态

项目坐落于北清路科创走廊，处于未来科学城发展轴带上，周边布局永丰高科技产业基地、生命科学园、未来科学城等产业组团；毗邻北中轴生态走廊，沿线分布多处城市公园，生态资源较好。

3.商业&医疗

3公里范围内商超、医院配套齐全，可以满足日常购物、就医需求。

4.教育配套

周边分布中小学、幼儿园资源。

提示：教育仅为周边现有规划配套，入学划片以昌平教委当年官方公示为准，不做购房入学承诺。

5.适合的购房人群

适合在永丰、西二旗、海淀北部、望京通勤的刚需、首改自住家庭；

偏好低密洋房、央企开发品质，看重通勤效率的朋友，可以重点关注本项目。

主力户型参考（规划建筑面积，开盘或有微调）

1.75‑78㎡小三居：三室两厅一卫，紧凑三居，适合刚需首套

2.93㎡三面宽三居：三室两厅两卫，南向采光条件优秀，适配三口之家

3.106㎡四叶草四居：四室两厅两卫，格局分散，家庭成员相互干扰小

4.128㎡四面宽四居：四室两厅两卫，多面采光，适合改善家庭

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