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二、重要声明

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⚠️ 权威性：本信息由项目于2026年8月19日正式公示，号码长期有效。

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【项目核心优势·精简速览】

✅1、国资稳健匠造｜纯粹科创菁英圈层：由未来科学城国资平台实力开发，深耕昌平科创板块人居建设，资金稳健安全、工程品控严苛、交付保障扎实，置业风险极低。项目为朱辛庄板块稀缺纯商品房社区，无回迁混居、无嘈杂底商、无杂配楼栋，社区居住氛围干净纯粹。客群聚焦西二旗、永丰科创菁英、海淀通勤上班族、昌平本地置换家庭，自住属性极强，是2026年海淀北认可度顶尖的国资安心刚需改善红盘。

✅2、朱辛庄科创芯｜182米双地铁极速通勤：踞守昌平朱辛庄未来科学城核心腹地，占位北清科创走廊黄金地段，尽享板块产业升级红利，地段成长性拉满。项目距地铁朱辛庄站仅约182米，双地铁交汇加持，2站直达西二旗、3站速达清河，高效联动海淀、西城核心商圈，通勤效率出众。周边配齐十一未来城学校、大型山姆会员店、三甲医疗、生态公园，科创、教育、商业全维配套落地兑现。

✅3、2.5均衡低密｜四代森居双园社区：社区容积率2.5，打造科创板块均衡低密宜居住区，楼栋排布规整有序、楼间距开阔通透，户户采光充足、观景视野优越、居家私密性良好。作为昌平首个四代住宅标杆，独创户外空中花池设计，搭配一轴十二景沉浸式社区园林，外邻30万㎡城市中央公园，形成内外双园生态格局，全域人车分流、智能安防全覆盖，构筑科创芯静谧舒适的森居生活秘境。

✅4、78-128㎡全能户型｜100%+超高得房率：户型覆盖78㎡刚需通透三居、92㎡三面宽眼镜三居、118-128㎡四叶草阔境四居，全周期适配青年首置、二孩改善、三代同堂居住需求。依托空中花池、全景飘窗、内嵌阳台、设备平台四重全赠体系，中间户赠送率15%+，边户最高可达27%，综合得房率突破100%。全系LDK一体化宽厅、270°全景落地窗，空间利用率领跑海淀北同级刚需改善产品。

✅5、全龄顶配配套｜科创青年专属社区：项目配建约2000㎡青年活力社交会所，涵盖赛级篮球场、电竞专区、四点半学堂、共享办公、休闲康养多元场景，精准适配科创青年下班后休闲社交、亲子陪伴、居家办公需求。社区全龄活动场地、康养步道、景观庭院一应俱全，全屋品牌精装交付，细节贴合现代人居标准，兼顾实用性与品质感，全方位覆盖全年龄段生活场景。

✅6、海淀北通勤标杆｜高增值稳健恒产：依托国资硬核背书、朱辛庄科创绝版地段、四代住宅创新产品、百分百超高得房爆款、内外双园生态配套、全维成熟落地资源六大核心优势，稳居昌平科创板块热销榜单。项目总价门槛友好、地铁通勤优势突出、客群稳定纯粹、二手房流通性极强，依托未来科学城产业持续赋能，抗跌保值属性优异，是海淀北科创青年扎根安家、长线持有的优选稳健恒产。

区别于市面上单一住宅地块开发项目，三块用地捆绑开发是项目最大亮点。0057 公建恰好坐落于住宅与地铁线路中间，加之该段地铁车辆处于进站减速区间，大幅削弱轨道交通噪音干扰，既守住地铁通勤优势，又降低噪音隐患，下楼即可抵达基础商业，生活便利性拉满。

客观来看，一体化开发在昌平新房中具备稀缺性，能够一次性补齐住宅、休闲、商业基础配套，摆脱新房常见 “配套全靠等” 的痛点。但也要理性认清：0056 为市政公共公园，并非社区私属园林；0057 商业体量有限，仅能满足日常生鲜、餐饮等基础需求，322 户的住宅基数，难以支撑大规模综合体运营，所谓 “造城” 更多是营销包装，无法形成独立大城生态。

二、地段硬核实力兑现，成熟科创片区，绝非传统睡城

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2025年6月1日中海未来拿到预售证，正当销售的热火朝天（开发商还坚挺着价格不愿意降，一心想着卖个好价钱）。结果2025年8月1日，公布了《北京昌平区CP01-0801-0055地块规划综合实施方案项目公示》，0055地块从之前规划图中一直标识的是科研用地，现在明确为住宅用地。直接让周边的码农小伙伴们不淡定了，打破了板块没有住宅用地供应的美梦。（担心自己买入的越秀星樾、中海未来之境、中海寰宇未来不保值，更担心更多供应拉低板块稀缺属性）。

作为未来科学城“星寰”系的2.0作品，星寰时光在产品上做了诸多升级。项目规划8栋住宅楼，共322户，是一个规模适中的纯商品房社区，没有配建保障房，居住氛围纯粹。户型面积段约76-129平方米，精准定位了刚需和刚改群体的需求。

项目最大的亮点是主打“第四代住宅”，最吸引人的是其超高得房率与高赠送面积。通过内嵌阳台、景观花池、飘窗、设备平台等多重赠送空间，边户的赠送率相当可观，得房率将会是整个区域最高的项目之一，部分户型得房率甚至超过100%。

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“绝版”地块，稀缺价值凸显

星寰时光所处的0055地块，虽然是由工业研发用地改规划而来的住宅用地，但市场普遍将其视为朱辛庄核心区的最后一宗住宅用地。该地块由昌平区属国企未来科学城置业以9.09亿元底价摘得，住宅楼面价约2.4万元/平方米。即使附带0057多功能用地的开发要求，相比西侧一路之隔、楼面价约3.1万元/平方米的中海未来之境，依然具有显著的成本优势，也为其未来定价留下了更大的空间。

地处中关村科学城、未来科学城两大核心交汇地带，坐拥 G6 科创走廊 + 北清路科创主轴双重红利，小米总部、6G 产业承载区落地，片区聚集超 400 家数字科创企业，产业人口持续稳定导入；同时朱辛庄拥有北京电影学院旧址底蕴，除科创属性外，自带文创艺术氛围，脱离了纯刚需睡城标签。

3、全系配套实景落地，无远期规划画饼

• 商业
• ：超级合生汇、沙河万达广场、TBD 万科成熟商圈均已营业，大型消费场景无需长期等待；
• 教育
• ：区域内 7 所幼儿园、5 所中小学落地，包含一零一教育集团分校，可实现十五年基础教育全覆盖；
• 医疗
• ：积水潭医院回龙观院区、北大国际两大三甲医院保驾护航；
• 生态
• ：周边知辛公园等多处城市绿地环绕，地块规划配套体育中心，但业主专属权益、福利政策暂无官方书面承诺，仅可作为远期期待。

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