楼市上演“冰火两重天”：一边是161亿抢地，一边是92城房价下跌

土拍市场的“烈火”：央企用真金白银投下信任票

7月28日，上海杨浦滨江的一块土地，在219轮激烈的竞价后，以161.2亿元的总价成交，楼面价高达10.2万元/平方米。同一天，北京酒仙桥的另一块地，也经历了248轮的线下鏖战，最终由中海以46.8亿元拿下，楼面价8.1万元/平方米。

这并非个例。杭州、广州、深圳的核心地块，同样上演着高溢价成交的戏码。参与竞拍的，无一不是保利、华润、中海、金茂这样的国央企。这些手握重金、精于计算的“国家队”选手，显然不是在进行一场冲动的豪赌。

他们敢在起拍价之上再加三成多的钱，赌的是什么？

他们赌的是这些城市核心地段未来的价值。以杨浦滨江地块为例，10.2万的楼面价，意味着未来建成的房子售价大概率要冲到15万甚至18万/平方米才能保本盈利。多家央企同时看好并争抢，这并非个别企业的误判，而是市场上最精明的一批买家形成的共识。

这对购房者的启示是明确的： 如果你正关注这些核心城市的核心板块，那么未来这些区域的新房供应成本，已经被牢牢锁定在了一个极高的水平。新房的定价底线被地价抬高了，而周边二手房的价格天花板，也自然会被未来的新房售价所撬动。

全国市场的“寒冰”：92城房价下跌的真相

然而，土拍市场的“烈火”只是故事的一面。另一面，是更为广阔的“寒冰”地带。

7月份的数据显示，全国100个城市中，有92个城市的二手房价格仍在下跌。这冰冷的数字，与上海、北京土拍现场的火热形成了刺眼的对比。

更宏观的数据揭示了全貌：7月份，全国300个城市的住宅用地成交面积同比下降了25%，土地出让金同比下降13%。1-7月累计来看，土地出让金同比降幅接近28%。

这意味着什么？意味着开发商的钱并没有变多，而是正在以前所未有的速度，向极少数城市、极少数优质地块高度集中。对于南京、武汉等大部分城市而言，土地市场表现“仍较平淡”——翻译过来，就是没什么人来。

这才是当前中国楼市的真实画面：不是全面回暖，也不是全面冰冻，而是极度撕裂。

供需关系的重构：新房供应正在急剧萎缩

在这场分化大戏中，一个容易被忽略的“慢变量”正在深刻影响未来市场——新房供应量的急剧萎缩。

7月份，全国10个重点城市的新房批准上市面积，同比下降了29%。1-7月累计下降了20%。供应量比去年同期少了近三成。

原因很简单：开发商拿地少了，新开工的项目自然就少了。过去几年整个行业的收缩，不是一朝一夕能够恢复的。

这对购房者意味着什么？ 如果你计划在核心城市购买新房，那么未来两到三年，你的选择会越来越少。这不是开发商的“饥饿营销”，而是供给侧的结构性收缩。尤其是那些地段好、品质高的新盘，将成为市场上的稀缺品。看到合适的，或许真的不该再犹豫太久。

二手房市场的“以价换量”：量涨价跌的悖论

与新房供应萎缩形成对比的，是二手房市场“以价换量”的局面。

7月份，20个重点城市的二手房成交了12.5万套，同比上涨了9.3%。其中，北京成交1.4万套，同比上涨8.5%；上海成交2.3万套，同比大涨21.2%。这两个城市已经连续5个月实现同比正增长。

但与此同时，全国百城二手房价格环比却下跌了0.44%，100个城市里只有8个在涨。

量在涨，价在跌，这说明了什么？说明当前市场的成交，是靠更多业主主动降价促成的。价格还没有真正止跌，唯一的例外，是极少数核心城市的极少数优质板块，那里的量价已经同步企稳，甚至开始回升。

对你的决策意味着： 如果你在北京、上海、深圳这样的核心城市，尤其是在优质板块看房，你要知道你的竞争对手正在增加。连续5个月的成交量增长，说明市场正在用脚投票。不要再抱着“反正市场差，慢慢挑”的心态。反之，如果你在三四线城市，则需要更加谨慎，因为全国92个下跌的城市里，大部分是三四线，它们的跌幅往往比一二线更大。

政策底已现：框架搭完，下半年看落地

市场的分化，背后有清晰的政策逻辑。

7月份的政治局会议再次强调稳定房地产市场，但措辞从“用好用足”变成了“发力提效”。这意味着，该出的政策基本都出了：首付降了、利率降了、限购松了。接下来的重点，不是再出新招，而是把已经出的政策落实到位。

更重要的是，住房已被列为扩大消费、拉动内需的长期战略中的“大宗耐用商品消费”第一项。这意味着，后续会持续有支持性政策出台，方向是进一步降低购房门槛、扩大公积金使用、鼓励“好房子”消费。

对你的实际意义是： 政策的底线已经非常明确，不会往回收。你现在享受到的低首付、低利率环境，不用担心会突然收紧，这个政策窗口期至少会维持相当长的时间。

结语：难的不是该不该买，而是在哪买、买什么

我在这个行业多年，见过2016年那种全民疯抢的癫狂，也见过这两年很多家庭资产缩水的痛苦。这两种极端都不是常态。

现在这个市场正在做的，其实就是三个字：分高下。

好城市与差城市在分化，好板块与差板块在分化，好产品与差产品在分化。过去那种“闭眼买都能涨”的时代，一去不复返了。

但反过来看，如果你能看清这种分化，做对选择，你买到的房子依然能提供稳稳的居住价值，甚至在未来享受到核心资产升值的红利。

难的不是“该不该买”，而是“在哪买、买什么”。而这恰恰是信息差最大的地方。开发商花几个亿做投研才做出的拿地决策，普通购房者靠刷刷手机是很难看清的。

所以，最后问你一个问题：你现在关注的城市和板块，是属于开发商愿意花10万一平米去抢的那一类，还是属于土拍都没人来的那一类？

想清楚这个问题，你的答案自然就有了。