华润置地，重塑昌平楼市

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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前不久，华润置地公布了北清润府的官方户型图。

对昌平楼市而言，这不亚于一枚小核弹——北清润府的产品力，全面超越了一众在售新盘，成为昌平新的天花板。

这让昌南板块新一轮的角逐中，北清润府暂时成了主角，主要体现在：

1、入市节奏上，领先一个身位。样板间预计将在7月底打造完成，对外开放；正式开盘的日子，大概率在8月底或9月初。

2、主导了板块的定价权。北清润府卖多少钱，将直接决定整个板块接下来的楼市行情。

年初，国贤府PARK和星寰时代，把昌平楼市推上了北京新房市场的C位；稍滞一步的龙樾海序，继续火爆。

这些，华润置地看在眼里——北清润府显然试图将这股旺火，延续下去。

青出于蓝胜于蓝。

北清润府也的确具备又一个红盘的各种要素。仅定价空间上，就足以给他人极大压迫感。

打造京城POD项目样本

昌南楼市，需求很厚。

仅上半年入市的三个项目，累计就超过了2200套新房供应。产品定位、户型面积相似，目标客群高度重叠，彼此之间贴身肉搏。

即便如此，它们个个依然成绩斐然。

因为，这里除了本区域的购买力外，在承接海淀、朝阳外溢客户方面，北京很难有哪个板块，能与之匹敌。

北清润府，恰好处在昌平南的中心位置。

它北侧紧邻北清路，这条贯穿东西的城市主干道向西，可快速通达永丰、软件园等产业园区；向东则串联未来科学城。

升级后的北清快速路，一路畅行，一路通达，一路链接京北最密集的科创资源。

更关键的是，北清润府处在北京北中轴生态走廊的中段——核心位置。

这是北京北部，一条由北中轴森林湿地公园群，串联而成的生态廊道。从奥森公园向北，经东小口森林公园、温榆河公园，一路延伸至未来科学城生态绿心。

这条轴线，是北京最宝贵的城市绿肺。

项目南侧一路之隔，是规划中的平西府公园，占地约760亩。

这是个啥概念？相当于70个标准足球场。

换句话说，北清润府被这片城市绿肺怀抱其中，推窗即见绿意，出门便是公园。

华润置地顺着这个天然基因，顺势将北清润府，定义成了一个妥妥的POD项目——以自然生态公园为导向的城市开发模式。

购房者可能对这个概念稍显陌生。大家更熟知的是TOD项目——基于交通链接，充分挖掘的城市交通规划，与土地空间利用的开发模式。

而POD项目则是以保护城市生态为原则，竭力寻找社区与生态共生共荣的平衡点，通过生态公园实现引流、维持片区“生命力”。

它不是简单的在公园旁边盖房子，是以公园为超级底盘，让居住、商业、文化、科创配套，围绕公园自然生长，形成“人、城、园、产”四位一体的高级形态。

POD是基于公园城市理念规划的新模式，强调建筑与环境之间的和谐共融——这也与华润置地城市投资开发运营商的定位，不谋而合。

国内目前在广州、上海、成都等南方城市，有落地的POD项目。其中最出名的，如成都麓湖生态城。

在北方，北清润府似乎是首个提出POD概念的项目——它要成为北京POD公园住区的样板。

低密中的强大公区

POD模式是软实力，低密，则是硬指标。

北清润府的容积率，为1.8。与龙樾海序的2.8比，整整少了1.0。

当别的项目在容积率上精打细算，楼栋排布上极限拉扯时，北清润府直接把门槛，降到了洋房社区的底线。

整个社区规划19栋住宅楼，共688户。楼栋以8至11层花园洋房为主体，仅规划2栋小高层楼王。

楼栋错落排布，中间高、四周低，最大化拉开楼间距。

1.8的容积率，拓宽了公共绿地与活动空间，也留给园林景观，更多施展的余地。

北清润府的整体园林空间，以“森境天成、自在十境”为主题，通过“一带、两轴、十境”的景观结构，覆盖至社区的每一处细节。

一带指得是烟火商街；归山轴和逸林轴，贯穿社区核心景观与功能空间；十境则通过峯层山境、林溪画庭、层阶寻林、达尔文营地、热力训练营等，次第铺展，层层递进，移步换景。

而这一切，要从它的门面——大门开始。

北清润府仅主大门在地块西边，它的两侧，还有景墙和水景相伴。连一起，构建了一处大气恢宏的大门界面，充满强烈的视觉冲击感，归家仪式感拉满。

穿过主大门进入二进迎宾空间，全景通透接待大堂、中央鎏光内庭水景、光影过渡廊道层层递进、开合有序。

北清润府下沉庭院承袭“森境天成”理念，深挖北京本土山水文脉，将萃取昌平蟒山国家森林公园、国家植物园珍珠沟、香山登山径、香山静翠湖半山亭等，四大自然意象。

其中蜿蜒的水系，将构建“一线星湖”，实现静水与跌水交织，宁静中透出灵动的效果。

水系的两侧，密植林带形成“暮光森林”，营造光影斑驳，层次丰富的视觉；“盘山小径”则依地形蜿蜒延展，移步换景；半山亭立于林水之间，远眺可观水，近坐可闲叙。

整体而言，水、林、径、亭融为一体，构建由大门向深处，层层递进的沉浸式森谷体验。

北清润府拥有约1850平米的地上不计容面积，在同等体量的小区中，堪称优秀。

这主要体现在首层架空、风雨连廊、大门等好房子元素身上。

它架空层则有7处，功能区合计22项。其中7#的首层架空，直接与会所连通，做到了双层架空空区域。

作为地上会所，北清润府架空层的功能，主要为儿童游乐研学、青年社交聚会、长辈休闲棋牌等，全龄服务主题为主。

而约1500平米的地下会所，则主要规划为篮球、羽毛球一体球类场馆、专业健身瑜伽室等，运动为主的功能。

整体而言，华润置地想在北清润府会所，输出的核心理念为——“第25小时俱乐部”。

怎么理解这个概念？

在紧张和松弛之中，在会所通过各种功能服务，找到一个最平衡点，并在这个平衡点中，注入无限的可能性，让业主的一天，永远比别人“多出一个小时”，充分释放自己。

另外，它还规划了地下采光车马厅，形成了地上地下双大堂，把归家动线，升级为酒店级的仪式体验。

产品上的迭代创新

在产品端，北清润府站上了昌平楼市，新的天花板。

它共有4款户型：75-78平米、93平米、106平米、128平米；另有少量顶退户型。

它们的具体占比为：

75-78平米共218套，占比31.69%；93平米共254套，占比36.92%；106平米共144套，占比20.93%；128平米共64套，占比9.3%；顶退户型共8套，占比1.16%。

整体看，北清润府的户型面积偏刚需，但功能偏改善——这，恰是一个为年轻家庭，量身定制的产品。

北清润府在产品定位上，用了一句话——小家似大宅。

这句话的涵义，除了强大的公区配置外，更多体现在户型结构中。

举个例子。除75平米外的所有户型，全部设置了独立的家政和收纳空间。

在目前的北京楼市，这并不多见。

另外，在花姐看来，北清润府产品最大的亮点，是所有户型都推出了可定制化的概念。

主要体现在：1、户型中岩板的定制；2、门牌定制；3、厨房台面高低定制；4、内部空间可变。

这些动作，除了让北清润府拥有豪宅品质外，更大的作用在于人性化考虑——随时切换购房者的不同需求。

四款户型，会根据客户实际家庭人数，改变内部空间功能设置。

如：75平米北边两间卧室，可打通成一间巨大的电竞、化妆室；93至128平，则在南向空间上，可随时切换。

最值得关注的128平米楼王户型——创造了京城楼市，最小面积南向四面宽的纪录。

106平米也颇具亮点——四室两厅两卫——为目前昌平楼市最小的四居面积段。

更关键的是，北清润府75平至106平户型，全部为洋房产品；128平楼王户型，则在小区正中央的小高层中。

花姐点评：

在北京楼市，华润置地一向稳健。

中指研究院数据，今年上半年，它在京全口径销售128.5亿元，位列第三；若按权益销售额算，107.9亿元，更是排到了第二名。

其中仅北京润园，上半年便以235套网签，均价7.22万元/平，网签金额55.24亿元的业绩，荣膺北京市新房销售额榜首。

而北京润府等项目，在实景开放后，网签数据也明显提速。

现在，当华润置地将POD公园住区、低密洋房、强产品力这三个标签，牢牢地贴在了北清润府身上时：

昌平南，又一个种子选手，赫然登场。

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