北京豪宅圈，来了位白衣骑士

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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京城顶豪缦合北京，弹出两条“好消息”。

一条是：8月5日，北京规自委朝阳分局发布了二期（CY00-2102-6002）规划方案的反馈意见采信通告。

另一条是：3月23日，项目公司新京润的股东，从民企合生创展变成了央企中信信托。

它们叠加在一起，怎么看都是"缦合北京二期要重启"的节奏。

但，随着二期的脚步临近，外面的对手也越来越多了。

前不久，中海新城七天内砸130亿元，连拿酒仙桥、广渠路两块地王；将台了629地块又上架了；而太阳宫宸园139，早已磨刀霍霍，入市在即。

一边是老盘新生，一边是豪宅围城。

缦合北京二期，在朝阳豪宅的红海里，该如何突围？

今天，花姐就来拆解缦合北京的三个关键问题：

1、反馈意见到底藏了什么信息？2、中信接盘，是盘活还是接盘？3、顶豪云集，缦合二期怎么打？

反馈意见里的"话外音"

缦合北京，前身霄云路8号，2006年拿地，2008年合生创展接盘，2019年改名"缦合北京"，贴上安缦酒店的标签，一跃成为京城顶豪。

它的一期卖了17年，还没卖完。

2025年8月底，最后一栋可售住宅2#领证，112套，备案均价12万/㎡，单套529㎡起步，总价6300万起。

只是，领证半个月，53套房源变灰色"不可售"；到了11月，被锁房源扩大到96套，货值约60个亿。

截至2026年8月8日，被锁房源缩减至54套，货值约35亿元。

缦合北京二期的规划，在2025年9月4日浮出水面：占地10.07公顷，建面22.47万㎡，容积率2.23，限高80米。

接下来，就是漫长的等待。

整整11个月后，反馈意见才姗姗来迟。正常流程1到3个月，为什么拖了这么久？

答案藏在第八条意见里——关于涉及新京润与京润之间，公司纠纷的相关事宜。

新京润的回应很直接：两家的官司已经有了法院终审判决，京润公司的异议"无法律依据"。

这说明，规划公示拖了快一年，核心原因不是公众意见多，也不是方案有问题，是这块地的权属关系，一直在打官司。

京润和新京润，名字像哥俩，实则不是一家人。京润做老别墅京润水上花园，新京润做缦合北京。

两家共用一块地的历史遗留问题，扯了十几年，终于在2025年有了终审判决——新京润赢了，可以继续推进缦合北京二期的规划实施方案。

这算是个利好，至少缦合北京二期的"名分"稳了。

这期间，新京润也没闲着，把6002地块调规了：街坊路向东南移动，原东南走向道路向西北延展，呈"倒丁"字形，南面部分地块更完整了，约5万平米，保证了园林的完整性。

再看其它几条意见，花姐挑两条干货：

1、日照遮挡。 周边居民担心二期挡光，新京润说会严格执行法规保证日照。规自委说：属实，采纳。

这条反向印证了一件事：二期的楼，确实会对周边有遮挡，并不是空穴来风。

2、公共服务配套。 新京润说，按京政发〔2025〕25号新规，项目增配了幼儿园、社区服务、卫生、养老、文化、便民商业，还有分布式能源站。

这条很关键。说明二期不是"纯豪宅社区"，而是有完整配套的"社区型豪宅"。对买家是好事，但对开发商意味着成本上升。

还有一个被很多人忽略的细节：产权年限。

2006年拿的地，到现在已经20年了。二期如果2027、2028年入市，拿到手的产权只剩不到50年。

旁边广渠路地王、酒仙桥新项目，都是70年完整产权。

白衣骑士怎么救

就在缦合北京二期规划公示期间，一件大事发生了。

2026年3月23日，项目公司北京新京润房地产有限公司，股东变了：从合生创展旗下的吉润置业，变成了中信集团旗下的中信信托，100%持股。

没有官宣，没有发布会，就这么静悄悄变了。

以目前合生创展的情况，这或许是最佳选择；而中信信托接盘，图的什么？

花姐从三个角度说。

1、债务重组。缦合北京二期的土地和在建工程，抵押给了浙商银行北京分行，和浙江省浙商资产管理公司，债务期限到2029年。

一期2#楼96套被锁，货值60亿。官方说法是"未涉及司法查封"，但房源显示"不可售"，背后大概率和抵押、债务有关。

中信信托作为央企背景的金融机构，接盘新京润，很可能是一次"债转股"式的资产保全。

2、资产价值。缦合北京的盘子有多大？一期剩余约96套未售，二期22.47万㎡。

截至目前，一期2#网签12套，单价11.728万元/平米。按此价格计算，缦合北京一、二期剩余货值，超过330亿元。

就算扣掉各种债务、成本，剩余价值依然巨大。中信信托以"打折价"接盘，长期来看并不亏。

3、行业趋势。这两年，信托机构接盘出险房企项目的案例越来越多。

中信信托在地产不良资产上布局很深，缦合北京这种"核心地段+稀缺资源+大体量"的优质资产，对它来说是抢手货。

那么，中信接盘，对缦合北京到底有什么影响？

1、钱的问题解决了。中信的背书，融资能力比合生创展强几个量级。二期开发的资金，理论上不会断。

2、信用的问题缓解了。央企背景接盘，一期的房本问题、网签僵局，有了解决的可能性。虽然不一定快，但至少比让合生创展自己扛，好了许多。

3、二期进度可能加快。规划反馈已出、股东已换、资金到位，接下来就是产品方案定稿、开工建设。

中信信托是财务投资者，还是亲自下场操盘？

花姐判断，二期大概率还是合生创展来建设和销售。前阵子，缦合北京还在为二期，招聘销售精英。

只是还有一个关键问题：一期的遗留问题，中信管不管？

如果中信信托只救二期，甩下一期不管，那对缦合北京的口碑，不是件好事儿。

直面顶豪之战

缦合北京按下了重启键，但外部环境已经变了。

看一下朝阳土拍：

7月28日，酒仙桥地块，中海新城46.8亿拿下，楼面价8.11万/㎡；8月4日，广渠路地块，中海新城83.99亿拿下，楼面价8.14万/㎡；第九轮供地，将台629地块上架，起拍价75.21亿。

花姐粗略算了一下，未来两年，朝阳单价10万+的新房豪宅，供应超过5000套。其中总价2000万以上的，至少2500到3000套。

缦合北京二期面对的，就是这样一个红海。

它的核心对手有三个：广渠路地王、将台629地块、太阳宫宸园139。

1、广渠路地王

这块地是真的好。东四环内、广渠路沿线，断供十年的纯住宅用地，对面就是广渠金茂府，出门是地铁7号线和在建的28号线大郊亭站。

但包袱也重。西侧15米街坊路、北侧地铁退线、减振降噪、地下商业配建，真实容积率被推高到3.4左右。

产品方面，花姐推测主力户型180-300㎡，约400套，售价12万+起步，总价2200到3600万。

对缦合二期的威胁： 总价段高度重叠。

2500到3600万这个区间，是正面交锋的战场。中海的品牌力、交付安全性，比"中信接盘的缦合"，似乎更有说服力。而且广渠路的配套成熟度，是优于朝阳公园板块。

2、将台629地块

这块地在东四环外将台乡，占地4.85公顷，建面12.13万㎡，容积率2.5，限高80米。

起拍价75.21亿，加上配建，总成本约85亿，住宅起始楼面价约7万/㎡。

花姐做过强排推测：两排行列式，约9栋楼，户型180㎡占一半、250㎡占三成、300㎡占两成，约580套。单价预计10到12万，总价1800到3600万。

这块地的标签很鲜明：被14.66公顷绿地环绕、北距坝河70米、西北离太古坊300米，是最有"烟火气的公园豪宅"。

3、太阳宫宸园139

宸园139，主力户型270平米至380平米，单价预计14-15万元/平米，总价4000到5700万元。

很多人以为缦合二期，是600㎡起跳的超级大平层，花姐觉得未必。

二期容积率2.23，比一期的1.2高了近一倍，密度更大，户型很难做到比一期还大。

而户型往小了做，拉周转，才是中信接手后的正常逻辑。

花姐强排过，二期大概12栋、22层左右。按两梯两户算，单套面积大概率在350-550㎡这个区间，入门款可能就是350㎡上下。

单价按12-14万算，入门门槛大概在4200万到5000万之间——宸园139和缦合二期的总价带，大面积重叠了。

这不是什么"等级差"，这是贴身肉搏。

花姐点评：

缦合北京二期，现在是"一半冰、一半火"。

冰的是历史包袱，这些会因为中信信托的入局，短期内能够解决吗？

火的是未来预期：调规优化了、中信背书了、朝阳公园的景观资源不可复制。

在朝阳万套新房豪宅的红海里，真正的"资源型顶豪"，依然是稀缺品。

对整个朝阳新房豪宅市场来说，万套供应压顶，接下来两年一定是分化的。

10到12万的"改善型豪宅"会卷得最凶——广渠路、将台、宸园139，大家都在抢同一批客户。

12万以上的"资源型顶豪"，因为稀缺，反而更稳。

缦合北京二期，赌的就是自己，能不能站到后者那边。

赌赢了，它是朝阳公园的收官之作，北京顶豪的又一个传奇。

赌输了，很可能是第二个"卖了17年还没卖完的老盘"。

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