北京地王背后的自信

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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潮落广渠路，风起西冉村。

北京土拍市场的聚光灯，暂时从朝阳，移到了海淀。

8月12日，海淀四季青镇西冉村HD00-1408-0034、0049、0040地块，正式迎来东家。

中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海北京、越秀地产+华润置地等头部房企，同场角逐。

最终，经过现场130多轮举牌，由中国金茂以97.61亿元、溢价14.1%的代价摘得，住宅可售楼面价，约8.9万元/平米。

西冉地块稳稳拿下了——2026年北京土拍的单宗地王。

在花姐看来，这宗地，拍的不只是地，是一个豪宅板块初步成型。

当一众开发商，真金白银地往里砸，说明一件事——西冉地块所在的海淀西四环内城板块，资产价值已经得到了市场的集体认同。

有意思的是，西冉地块花落中国金茂后，保利发展也在第一时间，发出了恭贺喜报——“海内存知己，西贵若比邻”。

此举，除了展示“地产一哥”的格局外，也是它对保利熙瑞综合实力，极度自信的体现。

这种自信，至少体现在以下几点：

1、保利熙瑞7月份的网签金额，位列整个北京楼市TOP1；

2、其产品力，未来一两年内，依旧为海淀的天花板之一，且是已完全兑现的；

3、保利熙瑞的认购客户中，超过一半为科研机构专家、高校教授、三甲医院主任医生等，被称之为“国仕”。他们认可的，是保利熙瑞倡导的藏而不显的生活方式；

4、产品形态上，今后像保利熙瑞这种三到五层的超低密度产品，在海淀西四环，几乎不可能再现；

5、西冉地块的成交价，远超保利熙瑞，让后者在价格上，占据明显优势。

当然，独木不成林。

在西冉地块面市前，海淀西四环内城豪宅板块，只是保利熙瑞一家的独角戏。

现在，它将和西冉地块一起，共同撑起这片土地的资产价值。

熙瑞打了样儿

西冉地块位于海淀区四季青镇，西四、五环之间，占地面积约8.52万平方米，规划建筑面积约14.26万平方米。

它分三个地块：0034和0049为宅地，用地面积约6.92公顷，建面约11.08万平米，容积率1.6，限高25米；0040商业用地，用地约1.59公顷，建面约3.185万平，容积率2.0，限高24米。

两块宅地的纸面指标不错，天然适配6-8层洋房产品，且允许统筹一体化开发，总建面不变前提下，容积率可以内部调剂。

这些优化，某种程度上，脱胎于保利熙瑞的开发实践，让西冉地块规避过往好房子设计带来的争议，留出充足的产品发挥空间。

当然，西冉地块也不是没有短板。

周边道路还在改造。西冉片区6条市政道路同时施工，短期进出不太方便。

城市界面上，周边虽有统一规划，但除西冉地块自身具备豪宅属性外，其余主要为回迁房。

另一个绕不开的话题——西郊机场。地块距机场跑道仅600米，噪音影响客观存在。限高25米，东低西高，东侧楼栋不能超过8层。

还有商业配建包袱。0040地块是商服用地，商业怎么做、未来如何运营，都是考验。

但，瑕不掩瑜。

海淀+低密+成熟配套+高端板块底色——这个组合近两年来，除了保利熙瑞，就是它。

最大的受益者

很多人第一直觉，西冉地块的诞生，会抢夺保利熙瑞的客户。

毕竟，同处海淀西四五环，都是低密洋房，面积段高度重合，竞品来了，存量盘理应承压。

但在花姐眼里，西冉地块的登场，对保利熙瑞是实打实的利好。

至少体现在两个层面：

1、成本对比，保利熙瑞拿到了价格先手。

保利熙瑞成交楼面价7.84万元/㎡，无商业包袱，不用承担大规模自持配建成本。

截至目前，它的网签均价11.4万元/㎡，大户型突破12万元/㎡。价格十分坚挺。

反观西冉地块，住宅起始可售楼面价约7.81万/㎡，还要扛3.19万㎡商业、大量无偿移交配套、街坊路成本。

它的起拍楼面价，就已经逼近熙瑞的拿地成本，最终的成交楼面价，更是高了1万元/平米。

一出生，价格锚点已经被抬高。

这让保利熙瑞作为已经开盘的准现房，成本优势直接显现，变成板块内的价值洼地。同样的板块，更低密的洋房，客户可以用更低的成本，购得实景可看的产品。

如同广渠路0409-10地块一样，当中海新城最终成为它主人的那一刻，最开心的，莫过于懋源郦橒薹。

2、土拍流量，推高整个板块的市场关注度。

近98亿元的年度地王，自带流量buff。

过去，四季青-田村板块，只有保利熙瑞一个豪宅孤盘。

西冉地块登场，直接把海淀西四环豪宅区，推到全市场的聚光灯下。

这两个项目，区位条件互有胜负。

西冉地块距离西郊机场跑道更近，噪音的影响会更加直观；但片区拥有规划商业配套，未来家门口就有商业落地。

保利熙瑞距离机场跑道约2公里，航线干扰相对弱化，藏在周边的老旧小区里，虽安静但城市界面一般；不过它距离五棵松商圈更近，成熟商业的触达效率更高。

一个赌未来规划兑现，一个赢当下现成的城市资源。

客户看完西冉地块的规划预期，转头就会来对比保利熙瑞的实景。流量源源不断导入，保利熙瑞坐享板块热度红利。

西四环豪宅板块，成型了

在海淀西四环豪宅板块的塑造上，保利熙瑞下了功夫。

它努力输出"内城国宾区"的概念，户型、低密、产品打磨都做到位。

但，单靠一个楼盘，很难说服整个市场，认可一个全新的豪宅板块。

买房人会怀疑，就这一个盘，后续还有没有供应？未来二手流通，有没有同能级的邻居，共同托住板块价值？

单盘的标签，始终如影随形。

西冉地块，补齐了西四环豪宅板块，最关键的一块拼图。

它的到来，不再是一个楼盘的事情，而是宣告：海淀西四环四季青-田村，正式进入连片豪宅开发时代。

板块的圈层叙事，也彻底支棱起来。

海淀的购买力是北京最强的，没有之一。

高校、科研院所、互联网公司、医疗机构——高收入人群密度极高。这些人的改善需求，是刚性的。

但，海淀的土地供应，实在太少了。

西冉地块的入市，相当于在一片平静的水面上，投了一块巨石。水花能不大吗？

更重要的，是信号意义。

西冉地块之后，西郊机场周边沿线，还有没有后续供地？田村、四季晶片区的城中村改造，还有没有空间？这些都是市场会联想的问题。

哪怕短期没有后续供地，光是“西四环豪宅板块启动”这个预期，就足以重新定义海淀的豪宅坐标系。

花姐点评：

一个外界不常关注的现象：

在整个海淀乃至北京楼市，四季青、田村、万寿路一带的二手房价格，整体跌幅处于相对偏低的水平，抗跌属性凸显。

数据会说话。

58同城数据显示，田村香溪度7月的挂牌均价，为8.43万元/平，同比上涨12.94%；整个四季青板块，7月均价为8.58万元/平，同比涨13.21%。

西山一众老牌别墅，挂牌价格依旧坚挺。

这说明什么？

海淀西四环内城板块的价值，之前是被严重忽视的。

核心原因就一个——多年来缺乏供地。

新盘不多，关注度就不多；没有关注度，价值就被埋没了。

尽管稀缺的资产价值，让保利熙瑞始终充满自信，但反映在购房者身上，难免肉藏在了饭中。

现在，西冉村地块落地了。加上之前的保利熙瑞已经打开的局面，海淀内城板块的价值，正在被一点点放大。

两个项目，一个紧邻四环资源丰沛，一个借势西山资源，相距不到3公里。一个打样，一个抬价。一先一后，把整个板块的豪宅属性坐实了。

孤盘变板块，独角戏变群像戏。

这就是西冉地块诞生，最大的意义。

海淀内城从来不缺购买力，缺的是好房子。

现在，好房子要开始多起来了。

最后，花姐希望中国金茂，能在西冉地块身上，做出好产品，和保利熙瑞形成差异化、多元化的产品矩阵——让购房者有更多、更好的选择。

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