北京首个抬板豪宅独家解密

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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8月12日，一个特殊的日子，值得北京地产圈铭记。

这一天，发生了两件大事：

1、诞生了2026年度北京双料地王。

中国金茂以97.61亿元拿下海淀西冉0034、0049、0040地块，溢价率14.1%，成交楼面价6.84万元/㎡，其中，住宅部分达到8.81万元/㎡。

2、挂出了丰台豪宅双子报规图。

华润置地万泉寺0007项目（简称"万泉寺项目"），保利发展太平桥0001项目（简称"太平桥项目"）。它们最引人注目的是，首次为北京楼市带来了抬板项目。

有关新地王的事儿，花姐容后再禀，今天先分析两个抬板豪宅的图纸。

它们到底是怎么抬板的？图纸里隐藏了哪些鲜为人知的信息？

图纸公示时间差

先讲一个小插曲。

12日上午接近11时，一张万泉寺项目的报规图，突然刷屏了。各大自媒体，疯狂刊发，神速解读，五花八门。

出于职业习惯，花姐登录北京规自委官网，发现这张图纸并没有公示。

一直刷啊刷，依然没有出现。

到了上午11点25分，却意外刷出了太平桥项目的报规图。

这两个项目相距只有2.6公里，万泉寺地块和太平桥地块，分别在4月30日和5月19日成交，可谓瑜亮之争。

现在，它们又在同一天流出报规图。

从图纸上看，它们至少有两大相似点：

1、整体抬板设计——北京首次出现。

2、大尺度的奇偶阳台——中海丰和叁號院曾出现过。

如果它们一前一后公示，有关抬板这件事儿，必将遭遇网上的攻伐。

当它们一起出现时，目标就小了很多。

直到下午17点57分，万泉寺项目的报规图姗姗来迟，图纸内容没有变化。

在过去的半天里，为什么万泉寺项目报规图迟迟未上传？

这期间，一定是有故事发生的。感兴趣者，可以找花姐私聊。

抬板高度之谜

有关这对丰台新豪宅，大家最关心的，莫过于抬板。

万泉寺项目和太平桥项目的图纸上，都标注了抬板轮廓线。

若论纯住宅的抬板比例，太平桥项目甚至更胜一筹。

太平桥项目除了西南的养老设施和东南的社区管理设施之外，其余住宅区域的抬板面积，达到了95%以上。

反观万泉寺项目，抬板面积在80%左右。没有抬板的区域，东边是为了给消防登高场留位置，西边是为了给次入口风雨连廊留位置。

它们抬板的高度是多少呢？图纸上没有标出指标。

在报规图未出之前，传闻抬板高4.15米。报规图出来后，业内都说抬板是6米。

万泉寺项目的抬板高度，没有可确定的参照物。正南面的16F现状办公楼，楼间距远高于常规比值。

反倒是太平桥项目，2#、6#、8#和9#与周边现状住宅的间距，暴露了抬板高度。

花姐测算了一下，太平桥项目的抬板高度，约3.7米至4.68米。了解详情，找花姐。

换句话说，这两个项目的抬板高度，图纸上没有给出数据，是个谜。

有关抬板设计的依据，在万泉寺地块土拍文件里提过：首二层共享开放，但并没有直接出现"抬板"字样。

而太平桥项目，更没有提及抬板相关的内容。

十分奇怪的是，它们的图纸上，没有标出地下建筑高度，地上只抬板一层做车库是不够用的，必须地下至少再挖一层。

尽管北京尚未出台有关住宅建筑抬板的规范，但花姐相信，保利发展与华润置地敢于创新，一定有它们的道理。

隐秘的设计细节

万泉寺项目和太平桥项目的图纸，还暗藏了一些设计信息。

1、消防登高场

沿规划莲花河西路，万泉寺项目有四个"消防登高场地"超出了用地红线，且压在公共道路上。

原因有两个：

A、如果这些消防登高场地也设在抬板之上，会导致扑救场地不足，须在楼栋侧边补足，影响整个园林设计，甚至绿地率不达标；

B、设在地面首层借用道路，不违规。土拍文件里提到：可借用东侧城市支路（莲花河西路）设置消防扑救面及消防环路。

2、建筑高度

万泉寺项目东面有五栋25F高层住宅，建筑高度89.99米——从抬板面开始计算。

花姐目测，它的建筑基底接近占总建筑基底的50%。

出让文件中规定的控制高度是80米，局部高点不超过90米。这里的局部高点，与建筑高度是啥关系呢？现在，报规图最高建筑高度仅比原定的建筑最高点低了0.01米，难道万泉寺项目没有电梯机房的高度？即便是无机房，也需要高出2米。

另外，丰台区对于局部高点的建筑基底比例是多少呢？至少，朝阳区已明确，是小于30%。

3、应急消防入口

由于万泉寺项目抬板，它的应急消防通道，必然是要上坡的。

北面那条消防通道，经过一段弧形道路，穿过了1#西单元底部——恰好这栋楼的首层局部架空了，给消防通道留出了口子。

4、地下通道

沿规划金中都南路一侧，万泉寺项目图纸上有个长方形与折线组合。花姐判断，它大概率是万泉寺项目通往南侧金中都遗址公园的"地下通道"。

由于万泉寺项目抬高，这个所谓“地下通道”，实际设在地面上，只不过是规划金中都南路也抬高了。

5、架空层

万泉寺项目运用了9处架空层，其中两处是首二层局部架空，分别在5#和7#西户。

花姐推测，这两栋楼的东户首二层虽然没有架空，但应该也属于配套设施。欲知详细原因，请找花姐私聊。

此外，有关架空层的层高，西边一排为3.25米，东边临河5栋，首层架空层层高约6米。

6、人行出入口

太平桥项目的人行出入口设在东侧的北京西站南路上，它有一个超级大门和景墙。

请注意，图纸上分别标注：1#风雨连廊和2#景墙，都属于非公示范围。这些区域，说明未来还有改动的空间。

7、塔群设计

为了满足日照，万泉寺项目和太平桥项目都采取了塔群组合设计，让日照间距系数降至最低值，加上与架空层组合，让日照曲线达标。

此外，太平桥项目的1#和2#为塔连板设计，其目的也是为了解决日照问题。

差异化竞争

丰台这对双子豪宅，到底会不会打起来呢？

先看它们的参数：

一、万泉寺项目

占地3.95公顷，建面9.87万平米，容积率2.5，扣除配建（代建河道绿地）之后，住宅实际楼面地价6.23万元/平米，预计房子售价10.5万元-11万元/平米。

它规划11栋17-25F住宅楼，共计550套左右房源，西面一排层高3.15米、东面一排层高3.3米。

其户型配比如下：

134平米：67套，占比12.12%；157平米：202套，占比36.53%；178平米：120套，占比21.7%；230平米：120套，占比21.7%；253平米：44套，占比7.95%。

它的赠送手法很多元：

1、东面临河的1#、2#、4#、6#和9#的端户，5#和7#的东端户，都有奇偶错层大阳台赠送；

2、另有南向花池（进深0.7米）+南向通面内嵌阳台（半计面积、进深1.8米）+少许北向设备平台赠送。

二、太平桥项目

占地3.6公顷，地上建面7.47万平米，容积率2.4，扣除配建养老等之后，住宅实际楼面地价6.67万元/平米，预计房子售价10万元/平米左右。

它规划9栋7-18F住宅楼，共计450多套房源，大部分层高为3米，楼王层高3.2米。

其户型配比如下：

117平米：141套，占比30.72%；136平米：243套，占比52.94%；147平米：49套，占比10.68%；178平米：22套，占比4.79%。

它的赠送手法和万泉寺项目差异不大。

4#西户、5#东户，以及楼王6#东西端户，都有奇偶阳台赠送。尤其是6#，还是全景舱户型，类似于朝阳区的懋源騴橒臺。

此外，它的南向为通面内嵌阳台（半计面积、进深1.8米）+北向有两至三个设备平台赠送，但没有花池。

整体而言，华润置地和保利发展在丰台的这两个豪宅，面积段做出了差异化。

太平桥项目主要面向的是西城客群，万泉寺项目面向的则主要是丽泽商圈的高净值人群。

花姐点评：

北京的楼市双子座，蛮有意思的。

主管部门在规划尺度上，一碗水端平。

你有抬板，我也得有，尽管土拍文件上没写明；你有奇偶阳台，我也必须跟进；你今天公示图纸，我今天也得露面。

一句话，有条件要上，没条件的，创造条件也得上。

这就是北京双子座，产品实在太卷了。

开发商好不容易拿一块地，需提级管理，慎之又慎。

尤其在丰台这个地界上，过往豪宅过剩，更不敢掉以轻心。

花姐祝愿，北京这对抬板兄弟楼盘，能成功引领新潮流。

有关华润万泉寺项目与保利太平桥项目的进展，花姐将保持持续跟踪。

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