北京
二手房交易占比头一回超过新房，存量时代来了
8月18日，一个标志性的数据正在改变楼市格局。2026年上半年，全国二手房交易量在总量中占比达到50.4%，头一回超越了新房。北京、上海、江苏、广东等18个省区市的二手住宅交易面积，也已经超过新建商品住宅。
这意味着什么？市场定价权由房企主导，转向千万散户博弈。房企的角色从"开发商"向"城市运营商"转型。买房人的决策依据，从看沙盘、看规划，变成看周边配套、看成交记录、看邻居品质。存量房时代的游戏规则完全不同。
这个转变不是突然发生的。2025年以来，二手房交易活跃度持续提升。7月份二手房交易活跃城市占比达到68%，同比上升5个百分点。北京、上海、郑州等城市二手房交易创近五年新高。挂牌量开始触顶，热点城市年轻人和新市民的刚需和刚改需求在积累。
价格端的信号也很关键。核心城市老破小的租金回报率已经超过3%，与房贷利率基本持平。租客开始算"租不如买"的账。在上海，2026年1至5月300万以下二手房成交7.5万套，同比增长33%，占比达69%。北京这个比例更高，达到78%。深圳低总价占比同步提升约6个百分点。刚需正在用脚投票，选择总价可控的二手房入场。
300万以下二手房成刚需入场选择，这个趋势背后是购买力的现实约束。新房总价偏高、位置偏远，而核心区老破小虽然居住体验一般，但配套成熟、通勤方便、总价可控。当租金回报率追上房贷利率，"租不如买"的逻辑就成立了。
这个结构性变化对市场的影响是深远的。二手房流通效率提升，置换链条才能打通。卖掉老房子换新房，改善需求才能释放。多地已经在推进"以旧换新"政策，南京将深入开展住房消费"以旧换新"活动，成都正从去库存、稳预期方面研究政策。
从全国数据看，1至7月新建商品房销售面积45021万平米，同比下降11.8%；销售额42718亿元，下降13.1%。但二手房市场延续增长态势，1至7月全国二手房交易网签面积4.82亿平米，同比增长10.2%。一降一增之间，存量房的份额在加速扩大。
库存方面也在发生变化。7月末商品房待售面积75911万平米，同比下降0.8%，连续5个月同比下降。待售3年以下面积55559万平米，下降3.6%。供应端持续收缩，1至7月房屋新开工面积下降24.0%。新房供应在减少，二手房自然填补了交易空白。
我的看法是，二手房占比超新房不是坏事，反而说明市场在走向成熟。存量房流通越活跃，价格发现越充分，资源配置越高效。对购房者来说，存量时代意味着选房要更关注地段、配套和流通性，而不只是看新房的产品力。对房企来说，躺着卖房的时代结束了，得靠产品和服务说话。对政策制定者来说，打通"卖旧买新"的堵点，比单纯刺激新房更有效。
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