上海九批次挂牌3宗涉宅地：黄浦老西门时隔12年重返公开市场

8月17日，上海土地交易市场正式发布2026年九批次涉宅用地出让公告。

本批次共挂牌3宗涉宅用地，分别位于黄浦老西门、静安大宁和浦东金桥，总出让面积7.16万平方米，总规划建筑面积17.90万平方米，总起始价120.94亿元，现场交易会将于9月21日举行。

从供应规模来看，本批次并不算大。

但真正值得关注的，是其中一宗位于黄浦老西门的地块。

这是黄浦区公开市场约12年来首次挂牌出让涉宅用地。

在核心城区优质宅地长期稀缺、部分地块以协议出让为主的背景下，这宗老西门地块的出现，不仅意味着黄浦核心区重新出现了公开市场拿地机会，也可能为后续类似存量地块的市场化定价提供新的参照。

与此同时，静安大宁和浦东金桥两宗地块，则分别对应着上海市场中“大体量供应”和“多年断供后重新入市”两种不同的市场逻辑。

三宗地块，三种市场看点

本次挂牌的3宗地块分别位于黄浦老西门、静安大宁及浦东金桥。

其中，黄浦区C010302单元271A-03地块，出让面积8544.05平方米，规划建筑面积40124.70平方米，容积率4.7，建筑限高80米，起始价38.88亿元，综合起始楼面价96900元/平方米。

由于地块包含商业及公共服务设施，按照住宅口径剔除相关建面后，住宅起始楼面价约为108750元/平方米。

地块用途为普通商品房、商业用地，其中住宅建筑面积不超过90%，商业建筑面积不低于10%，且商业部分需要全部自持。

静安区N070302单元117a-09地块，是本批次体量最大的地块。

地块出让面积42200.07平方米，规划建筑面积101280.17平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/平方米。

浦东新区Y000902单元19-21地块则位于金桥，出让面积20904.33平方米，规划建筑面积37627.79平方米，容积率1.8，建筑限高60米，起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/平方米。

三宗地块均计划于9月21日进行现场交易。

黄浦老西门：12年后，核心区宅地再次进入公开市场

三宗地块中，老西门地块无疑是本批次最大的看点。

地块位于黄浦老西门，北邻复兴珑御，西接中海建国里，东侧毗邻上海文庙，西北方向则为新天地，距离8号线、10号线老西门站约350米。

更重要的还是土地本身的稀缺性。

黄浦区公开市场约12年来首次挂牌出让涉宅用地。

从历史情况来看，黄浦核心区宅地长期供应稀缺，过去更多依赖协议出让、划拨或存量地块调整等方式，真正通过公开招拍挂进入市场的纯宅地样本并不多。

此前较为典型的公开市场供应，可以追溯到2014年的董家渡项目。

而近年来，黄浦核心区部分优质地块仍主要通过协议出让方式进入市场。例如西侧法藏讲寺风貌保护地块，最终由新加坡丰隆+联发集团联合体竞得，成交总价约89.36亿元。

因此，271A-03地块此次以公开挂牌方式出现，本身就具有较强的标志性意义。

从地块本身来看，其综合起始楼面价已经达到96900元/平方米。

如果按照住宅口径计算，起始楼面价进一步达到108750元/平方米。

这也是本次三宗地块中价格门槛最高的一宗。

老西门地块经历两次调规，规划条件明显变化

值得注意的是，老西门地块并非以目前的规划条件直接进入市场，而是经历了两次调规。

2026年2月，地块首次调规时明确为商住混合用地，当时用地面积约8439平方米，容积率5.32，建筑限高100米，计容建面约4.5万平方米。

到了6月，地块再次调整规划条件。

用地面积增加至8544.05平方米，但容积率下降至4.70，建筑限高也由100米降至80米，计容建筑面积约4.01万平方米，较首次调规减少约4875平方米，同时涉及1处未定级不可移动文物。

8月7日，相关规划调整正式获批；8月17日，地块正式挂牌。

从变化来看，容积率与建筑限高同步下调，是这宗地块规划条件变化中比较值得关注的一点。

这一调整与上海新建住宅原则上不超过80米的相关要求相吻合。同期部分上海宅地也出现了因限高要求而同步调整容积率、建筑高度的情况。

从产品角度来看，这意味着未来项目在建筑密度、楼栋排布以及户型设计方面，可能需要在限高条件下进行重新平衡。

当然，最终产品形态仍需要等待项目拿地后的进一步规划。

三宗地价格门槛如何？

从起始楼面价来看，本批次三宗地块的价格梯度非常明显。

老西门地块综合起始楼面价96900元/平方米，住宅口径约108750元/平方米；

大宁地块起始楼面价66000元/平方米；

金桥地块起始楼面价40430元/平方米。

其中，老西门地块住宅起始楼面价约占周边复兴珑御二手房15万—20万元/平方米价格区间的54.4%—72.5%。

需要强调的是，这一比较只是静态价格参照，并未考虑未来竞价溢价、建安成本、税费、财务成本以及最终产品定位等因素，因此不能简单等同于项目未来的利润空间。

大宁地块则更值得从板块地价变化来看。

本次起始楼面价66000元/平方米，而今年五批次同板块建发益悦置业竞得的N070402单元081a-08地块，成交楼面价已经达到81664.74元/平方米，溢价率29.63%。

与此同时，大华·静安年华于2025年3月成交，楼面价92659元/平方米；越秀·静安天玥于2024年4月成交，楼面价78197元/平方米。

因此，本次大宁地块的起始楼面价明显低于此前几宗成交地块。

从房价来看，大宁板块2025年新房成交均价为104116元/平方米，2026年成交均价进一步升至113154元/平方米。本次66000元/平方米的起始楼面价，对应上述两个年度成交均价的约63.4%和58.3%。

金桥地块则是本批次价格门槛最低的一宗。

40430元/平方米的起始楼面价，相较金桥板块2024年65700元/平方米、2025年68935元/平方米的新房成交均价，分别约占61.5%和58.6%。

不过，金桥板块的市场环境与老西门、大宁并不相同。

此前板块长期依赖存量供应，2021年至2025年新房年度供应面积波动较大，2026年前7个月供应面积仅1.80万平方米。

此次地块重新入市，对金桥板块而言，更大的意义可能并不仅仅是新增一个项目，而是多年宅地断供后，市场重新获得新的供应来源。

谁会关注这三宗地？

目前三宗地块仍处于挂牌阶段，现场交易会将在9月21日举行，最终报名企业及竞买资格仍需等待官方公示。

如果仅从地块条件和历史案例来看，三宗地块的潜在竞买逻辑并不完全相同。

老西门地块的核心优势是稀缺性。

一方面，12年来首次公开挂牌的核心区宅地本身就具有较强吸引力；另一方面，地块包含不低于10%的全自持商业，对房企的资金实力、商业运营以及城市更新能力也提出了更高要求。

因此，这宗地块更值得关注具备核心城市高端住宅开发经验，同时拥有长期持有运营能力的房企。

大宁地块则胜在规模。

10.1万平方米的规划建面，是本批次三宗地中体量最大的地块。此前建发系已经在今年五批次竞得同板块地块，因此后续是否会有深耕静安的房企继续参与，值得关注。

金桥地块则相对更“友好”。

15.21亿元的起始总价和40430元/平方米的起始楼面价，使其资金门槛明显低于前两宗地块，区域深耕型房企及中型房企或更具参与空间。

当然，以上仅为基于地块条件和历史案例的市场推演。

目前三宗地块均已取消此前“7090”限制及溢价率10%的上限，最终将按照“价高者得”原则确定竞得人。实际报名数量和竞价激烈程度，仍要等到9月21日现场交易才能见分晓。

三宗地，对上海楼市意味着什么？

从更大的市场层面来看，本次九批次只有3宗涉宅地挂牌，但三宗地块本身各有代表性。

首先，是核心区优质土地供应方式的变化。

黄浦老西门地块时隔约12年再次通过公开市场挂牌，对于长期以协议出让等方式为主的核心城区土地市场而言，具有一定的标志性意义。

其最终成交楼面价，将成为观察黄浦乃至上海核心区土地市场价格的重要样本。

其次，是上海土地供应继续呈现“精准供地”的特征。

本批次3宗地块总起始价120.94亿元，供应规模并不大，但分别覆盖核心城区、高能级板块以及多年宅地供应相对稀缺的区域。

这也延续了2026年以来上海涉宅用地供应总量相对可控、区域精准的特征。

最后，则是土地市场重新回到“看地块、看产品、看市场”的阶段。

老西门考验的是核心区高端产品和商业自持能力，大宁考验的是大体量项目的操盘能力，金桥则需要面对板块库存和去化周期的现实。

对于房企而言，拿地已经很难简单用“核心区就值得抢”或者“低楼面价就有利润”来判断。

地块的稀缺性、规划条件、周边竞品、未来产品定位以及板块去化能力，正在共同决定一宗土地的真正价值。

9月21日，三宗地块将迎来最终答案。

届时，报名房企数量、竞价轮次、最终成交楼面价以及竞得房企，或将进一步释放上海土地市场下半年的真实温度。

在此之前，三宗地块仍值得持续关注。

信息来源

中指研究院：《120.94亿元起拍！上海九批次挂牌黄浦老西门、浦东金桥、静安大宁地块》，2026年8月17日。

克而瑞CRIC数据库：上海黄浦2014年1月—2026年8月部分成交土地列表；上海大宁板块新房2024—2026年年度供求数据；上海浦东金桥板块2021—2026年年度供求、月度供求及年度库存数据；上海2026年1—8月月度土地数据等，查询时间均为2026年8月18日。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。