四年亏10个亿, 唯一赚钱的竟是停车场! 免门票后一个月, 赚回1500万

2025年6月还被央媒点名“人造空城”，2026年8月13日，客流破了百万。

2026年7月10日焕新复业的大庸古城，到8月13日满月，总体客流突破100万人次，营收突破1500万元。

而就在2025年，这座总投资24.43亿元的古城，还背着四年累计亏损10.8亿元的成绩单，全项目唯一稳定盈利的板块，是停车场。

从“唯一盈利的是停车场”，到“干脆永久免费”，这座古城翻身的逻辑，比你想的更反常识。

图源网络 大庸古城德胜门全景

空城不是造出来的，是等出来的

大庸古城五年累计亏了16亿，锅不在那24亿的房子，在“造完等人上门”的地产逻辑。

这座占地240亩、总投资24.43亿元的仿古建筑群，2016年6月破土动工，2021年6月试运营，2022年8月全面完工。从动工起算，用了六年多才造出这座城。到了2025年，全年营收只有501.81万元，净亏损却高达5.55亿元。收入与亏损之间，差了100多倍。

大庸古城历年净亏损（亿元） 数据来源：据媒体报道、上市公司年报披露

四年亏损明细拉出来更扎心：2021年0.84亿元、2022年1.51亿元、2023年2.49亿元、2024年5.96亿元。一年比一年狠，2024年一年，就超过了前三年亏损的总和。到2024年上半年，核心演艺项目购票人数仅0.23万人，日均不足20人。

一座占尽张家界核心市区的古城，游客加起来还不够塞满一个居民小区。

问题出在哪？不是没钱，是“地产逻辑”的宿命。

项目初始定位是“商业综合体加地产回笼”，靠卖独栋商铺回款，文旅内容只是点缀。除了两个小型沉浸式体验项目，其余大都是商业街区和客栈酒店，业态非常单一。当地相关负责人在接受媒体采访时也坦言，“跟风了，跟全国古城古镇热的风了”“当时对市场的预判还是有一定的主观性”“肥水不流外人田，就国企来做了”。这三句话，几乎概括了全国所有“人造空城”的病因。

这种病不只大庸古城有。

全国2800余座已开发古镇，超半数面临“空城”“半空城”的困境。

中国旅游研究院2024年报告显示，93.4%受访者游过古镇，51.3%认为古镇之间有些相似，38.5%感觉都很相似。同质化的青砖灰瓦、红灯笼、臭豆腐烤肠奶茶，走到哪个古城都一样。游客驱车千里赶来，十分钟就能逛完。大庸古城踩中的，是整个行业的雷。

不是“古城没有市场”，是“地产逻辑”的古城没有市场。

图源网络 大庸古城开业航拍全景

芒果系砍掉的是门票

大庸古城翻身的第一个动作，是把自己最赚钱的东西免费了。

2025年12月4日，张家界、电广传媒、芒果超媒三方签署《合资协议》，共同出资设立张家界芒果文旅有限公司，注册资本1.8亿元，三方各出6000万元，各持股三分之一。

合资公司接手大庸古城后，第一个重大决策就是：永久免费，免门票。

这个决定反常识到极点。过去收着门票都留不住人，现在干脆不收门票了，怎么赚钱？答案是把“门票”换成“人流”，再把“人流”换成“二次消费”。

改造之后，古城被切成了三大主题街区。

图源网络 2025三方战略合作签约仪式现场

好六街还原《你好，星期六》同款店铺，综艺里的明星场景变成了可触摸的商业空间；怪市融合《捉妖记》IP，深度绑定张家界的取景地属性；手艺巷引入11家非遗体验店，土家织锦、滩头年画从货架上的纪念品变成了可亲手制作的体验。

同时引入205家优质商户，一楼商铺100%出租，二楼85%到95%。商铺租金高出本地市场平均水平五成以上，说明商家愿意为这个流量入口付溢价。

效果立竿见影。

图源网络 改造前空置仿古古镇

2026年7月10日焕新复业，开业三天累计客流突破15万人次。免费模式的效果，最终写在了满月的成绩单上：客流突破100万人次，营收突破1500万元。夜间客流占比80%，周一至周四日均3万人次，周末3.5万到4万。过去“收门票”日购票不足20人，现在“免门票”一个月营收1500万。这个反差直指文旅生意的底层真相。

门票是过路费思维，真正值钱的是停留时间和复购。免费是获客成本，人流是流量，二次消费是变现。这套“流量-变现”模型，是互联网时代的产物，被芒果系搬进了重资产文旅，效果立竿见影。文旅的账从来不在门票上，在停留时间和复购上。

焕新复业满月：大庸古城复苏数据 数据来源：据媒体报道（截至2026年8月13日）

1.8亿撬动24亿，是一次资产重定价

大庸古城真正的价值，不在那24亿的钢筋水泥，在它被重新定价的方式。

2025年11月，张家界中院裁定受理公司的重整申请，芒果超媒、电广传媒被选定为重整投资人，引入增量资金15.86亿元。

这笔钱的用途不是再造一座新城，是给大庸古城做“资产手术”。手术效果写在资产负债表上：负债率从86.12%降到54.35%，归母净资产从2.9亿元涨到13.18亿元，2026年一季度进一步攀升至18.17亿元。

司法重整前后：张家界资产负债表变化 数据来源：上市公司2025年年报及重整公告

司法重整这个金融工具的价值在这里体现得淋漓尽致。

它不是简单的“借新还旧”，而是把一块“资不抵债”的资产重新切割、重新定价，让它的价值被市场重新发现。张家界在2026年5月18日正式摘帽，从“ST张家界”恢复为“张家界”，日涨跌幅限制从5%放开到10%。资本市场用脚投票，给这套处置方案投了信任票。

更深的变化是资产估值锚的转移。

过去文旅资产的估值锚是“建造成本”，24亿元的投入决定了它的账面价值；现在的估值锚换成了“运营能力和内容IP”，1.8亿元的改造投入加上芒果IP的加持，重新定义了它的商业价值。

资产的价值不取决于你花了多少钱建它，取决于你有没有能力运营它。

这背后是三家上市公司各取所需的“资本协同”。

图源网络 湖南广电芒果超媒总部大楼（马栏山七彩盒子）

先说芒果超媒。2025年营收138.13亿元、归母净利润12.27亿元，但2026年一季度净利润1.99亿元，同比下滑47.37%。

当线上流量见顶、内容增长承压，芒果超媒需要给IP找一个“线下出口”。把综艺场景落地成好六街、怪市这些实体街区，既是综艺外景地的降本，又是IP变现的新通道。它押的是“从流量到场景”的转型。

再看电广传媒。它手握近三十年的文旅操盘经验，已在湖南9个市州落地11个文旅项目，湘潭万楼三年客流突破千万，改造后一个月客流增长81%、营收增长超七成。2026年一季度营收10.77亿元，同比增长16.73%。它要的不是一座古城，是一套“媒体加文旅”的可复制范式。它押的是“运营能力”这种新资产的复制权。

第三，看张家界。被这座古城拖累五年、一度戴帽的张家界，在重整完成后把资源重新聚焦到武陵源、天门山等核心景区，得以甩掉负资产、轻装上阵。它押的是“活下去，再重新上路”的翻盘机会。截至2026年8月14日收盘，芒果超媒总市值291.27亿元、电广传媒109.58亿元、张家界54.08亿元。

电广传媒近20个交易日涨幅超过20%，是市场对这套“媒体加文旅”模式最直接的下注。同一座古城，被三家公司切成了各自最想要的东西。三张资产负债表同时找到了自己的出口，这才是“满血复活”背后最完整也最冷静的真相。

三家上市公司总市值对比（亿元） 数据来源：A股行情（2026年8月14日收盘）

热闹之外，更值得追问的是下一个问题。那些还在空置的古镇，缺的从来不是钱，是“第二个芒果”。

大庸古城真正的考验还在后头。

芒果IP的流量是“一过性热度”还是能沉淀为长期复购？暑假旺季过后的客流能否延续？

2026年10月即将上线的“大庸幻境”，以《捉妖记》为叙事原点的沉浸式空间，能否把短期打卡客流转化为常态消费？

图源网络 游客在好六街打卡实拍（年轻复购群体）

这些问题，决定了这套范式究竟是一个样本，还是昙花一现。

文旅资产的价值从来不在房子里，在运营房子的能力里。

真正值得期待的，不是这一座古城能火多久，是这套范式能不能唤醒更多沉睡的资产，让重资产的存量重新长出轻资产的现金流。

（本文为行业案例分析，不构成任何投资建议。）