化州楼市大分裂：7500的豪宅被抢，1850的老破小没人要

销售暴涨33%，房价还在5字头！

2026年的化州楼市，正在上演一场令人费解的“背离大戏”。

化州市统计局数据显示，1-4月全市商品房销售面积13.52万平方米，同比暴涨45.9%；上半年商品房销售面积20.08万平方米，同比增长33.15%，增速高居茂名全市第一。7月单月网签372套、成交面积25843㎡。

然而，房价却稳如死水——化州新房均价连续多月“持平”在5916元/㎡左右，7月二手房均价4452元/㎡，环比再跌0.6%。上半年化州商品住宅成交均价仅4741.4元/㎡。

量在狂飙，价却趴着不动——背离背后，是化州楼市正在经历的极端撕裂。

同一座城市，绿景国际花城7500元/㎡一房难求；化州荔园新天地7300元/㎡；下郭大道70号小区二手房仅1850元/㎡；更有房源挂牌价低至1986元/㎡。

7500和1850之间，差了整整4倍。

绿景国际花城：7500的“全市天花板”

绿景国际花城是化州楼市最耀眼的明星，新房均价6600-7500元/㎡。湖景公馆二手房6913元/㎡，博林公馆6653元/㎡。化州荔园新天地7300元/㎡紧随其后。

支撑高价的逻辑很清晰——品牌+核心地段+产品升级。绿景作为化州最具代表性的高端大盘，依托完善配套和品牌效应，硬生生在县级市撑起了一个7000+的价格体系。二手房方面，化州橘洲一号5778元/㎡、东信首府5304元/㎡。高端盘有人抢，说明塔尖购买力还在。

河西街道：罗江新城的“5800阵地”

河西街道是化州楼市供应最密集的板块。嘉燕罗江府5800元/㎡；龙江名城5500元/㎡。依托罗江新城概念，河西撑起了一个5500-5800的价格带。

但河西街道内部同样分化——绿景国际花城7500和龙江名城5500之间，同一个街道差了36%。河西产业集聚区地块HX2-01-01部分用地已列入出让计划。政府在推地，新盘在扎堆，价格在5500-5800之间贴身肉搏。

东山街道：5300的“碧桂园效应”

东山街道是化州楼市品牌最集中的区域。碧桂园·盛世华府5388元/㎡；海缙幸福里5300元/㎡。

7月28日，东山街道新朝南路西侧一宗70.45亩商住用地，经过39轮竞拍，最终以1.8372亿元成交，溢价760万元。39轮竞价——开发商在用真金白银投票。 碧桂园的牌子撑起了5300+的溢价，但东山街道的二手房市场却惨烈得多——有房源挂牌价仅4037元/㎡。新房5300，二手4000——倒挂1300元。

下郭街道：从4400到1850的“两个世界”

下郭街道是化州楼市最撕裂的存在。敏捷·锦绣源著4400元/㎡；江山御景5300元/㎡。然而，下郭大道70号小区二手房均价仅1850元/㎡。

同一个街道，新房5300，二手1850——相差2.9倍。 更残酷的是，敏捷·锦绣源著从2025年7月的报价至今，4400的价格几乎没动过。开发商想涨，但市场不买账。

鉴江街道：6800的橘洲与3600的鉴江大市场

鉴江街道是化州楼市分化最极端的缩影。橘洲一号6800元/㎡。然而，鉴江大市场二手房均价仅3600元/㎡。

同一个街道，6800和3600——相差近一倍。 橘洲一号的热度也相当惊人——近7日搜索人数1363人，高居化州热搜榜第一。大家都在看，但买得起的没几个。

全市二手房：从7500到1850的“五个世界”

化州二手房市场的撕裂程度，触目惊心。

第一世界（7000+） ：绿景国际花城湖景公馆6913元/㎡。第二世界（5000-6000） ：化州橘洲一号5778元/㎡；东信首府5304元/㎡。第三世界（4000-5000） ：汇景新城4775元/㎡。第四世界（3000-4000） ：鉴江大市场3600元/㎡。第五世界（2000以下） ：下郭大道70号小区1850元/㎡；更有房源挂牌1986元/㎡。

7500和1850——相差4倍。五个价格层级，同时存在于同一座县级市。

库存高压：39个月的“慢性窒息”

化州楼市最沉重的包袱，在库存。

2026年1月，化州市商品住宅可售面积81.96万㎡，出清周期高达39个月。茂名全市短期库存去化时间27.7个月——化州比全市平均水平多出11个月。

81.96万方是什么概念？按当前月均成交约3-4万方计算，需要三年多才能消化完。而截至2025年5月末，化州住宅库存套数已达6228套。更值得警惕的是——供应端虽然在收缩（1月新批上市面积同比下降47.2%、2月降40.9%、4月降31.1%），但需求端更冷。不是供应太多，是买的人太少。

三个核心问题，直指化州楼市的病灶：

第一，销售在暴涨，但均价还在跌。

上半年销售面积增长33.15%、增速全市第一，但上半年商品住宅成交均价仅4741.4元/㎡。量在狂奔，价在躺平——“以价换量”的特征非常明显。 房子卖得多了，但价格没撑住。7月网签均价进一步跌至4553元/㎡。

第二，新房和二手房之间，正在形成“倒挂深渊”。

东山街道碧桂园5388 vs 二手4037；下郭街道江山御景5300 vs 二手1850；鉴江街道橘洲一号6800 vs 二手3600。新房比二手房贵一倍以上——这不是正常的市场溢价，这是“期房泡沫”。买新房的人，正在为“品牌溢价”和“期房概念”买单；卖二手房的人，正在为“流动性折价”割肉。

第三，投资在增长，但能否持续？

1-4月房地产开发投资同比增长7.0%。上半年茂名全市房地产开发投资81.19亿元，同比增长14.2%，增速全省第二。城南片区地块39轮竞价、溢价760万。开发商还在赌化州的未来。 但与此同时，全市固定资产投资总额同比下降0.7%。钱投进了房地产，却没有投进其他领域——这种结构性失衡，能持续多久？

化州楼市正在经历的，是一场典型的三四线城市“量涨价平”式深度撕裂——

绿景和荔园靠品牌和地段撑7000+的天花板，河西靠罗江新城撑5800的想象空间，东山靠碧桂园撑5300的底盘，下郭靠4400的新盘和1850的二手撑底线，而全市被81.96万方库存和39个月去化周期压得喘不过气。

7500的绿景国际花城和1850的下郭老破小之间，隔着的不是地段，是化州楼市全部的撕裂与挣扎。

对刚需而言，4000多的均价在粤西已是“洼地中的洼地”。但对投资者——在销售暴涨33%、均价却不到4800、库存够卖39个月的市场里，买房容易，卖房难。

化州楼市的真相是：成交量在狂欢，价格在躺平，而39个月的库存，正在为这场背离写下最沉重的注脚。