从6845到1850：宜州这个“区”楼市，正在上演一场“冰火两重天”

如果你对宜州楼市的印象还停留在“河池市政府驻地、房价稳如磐石”，那这篇文章可能会让你重新审视这座刘三姐故乡的房地产市场。

宜州，河池唯一的市辖区，下辖庆远、三岔、洛西、怀远、德胜、石别、北山、洛东8个镇，以及祥贝、屏南、同德、安马、龙头、福龙6个乡。2025年二手房挂牌均价4488元/㎡，看起来中规中矩。

但当你把宜州各镇和各楼盘的房价放在一起看，会发现一个惊人的事实：同一个市辖区，房价最高与最低之间，相差超过3倍。

这不是一线城市和十八线小镇的差距，而是发生在同一个行政区划内的“楼市断层”。

一、官方数据里的“冰与火”

先看官方怎么说。

2026年1-3月，宜州区房地产开发投资完成0.42亿元，同比下降57.6%。房地产开发投资增速连续27个月负增长。商品房销售面积完成2.35万平方米，同比下降64.9%，较2025年下降82.5个百分点，出现“断崖式下跌”。

这是官方白纸黑字给出的判断——“下行态势依旧严峻” 。

但另一组数据却指向完全相反的方向。2026年6月16日，宜州区迎宾大道与中山大道交叉口东北侧一宗商住用地挂牌出让，起始价5410万元，历经四十余轮激烈竞价，最终以6560万元成交，溢价率高达21.26%。土地市场在回暖。

一边是投资腰斩、销售崩塌，一边是土地市场抢破头——同一个宜州，两个截然不同的故事在同时上演。

二、房价“打架”：宜州到底多少钱一平？

再看房价数据，更让人摸不着头脑。

2026年6月，宜州二手房挂牌均价4603元/㎡；7月挂牌均价4744元/㎡，环比上涨3.06%。宜州城区5月挂牌均价4337元/㎡。

新房市场同样混乱——58爱房显示宜州区2026年楼盘平均单价5003元/㎡；而中国房价行情显示2026年2季度挂牌4712元/㎡。

同一个宜州，价差超过300元/㎡。

更关键的是，宜州新房均价从2026年1月到7月，死死钉在5003元/㎡，连续7个月纹丝不动。这种“零波动”在任何一个自由市场里都不可能发生——只能说明一件事：新房数据本身就在“失真”。

二手房才是真实购买力的镜子——而这面镜子照出来的，是一幅正在撕裂的价格图景。

三、庆远镇：核心区的“面子”与“里子”

庆远镇作为宜州区政府驻地，是绝对的城市核心。

2026年5月，庆远镇二手房挂牌均价4296元/㎡，环比下跌7.91%。单价区间3684—4903元/㎡。

但当你把具体楼盘扒开看，一切都不对劲了。

宜州碧桂园，2月二手房均价6845元/㎡。这是宜州楼市的“天花板”。

但同一片区域，豪门一品仅4688元/㎡；新世界东方嘉园参考均价仅3169元/㎡。

同一个庆远镇，6845和3169，差了3676元——中间隔着的不是距离，是赤裸裸的“资产分层”。

还没完。大岭村二手房均价仅1850元/㎡。

同一个庆远镇，6845和1850，差了4995元，接近4倍。

核心区的价格撕裂揭示了一个残酷事实：高端盘在给市场撑“面子”，老旧小区和农村自建房在疯狂挤“里子” 。同一个庆远镇，6000多元和1000多元并存——所谓的“区域均价”，早就不配叫均价。

四、乡镇：谁在裸泳，一目了然

如果说庆远镇的价格差还能用“地段品质不同”来解释，那各乡镇之间的差距，就只能用四个字回答——一片沉寂。

北山镇是少数能看到明确房价数据的乡镇。北山镇北盛华府，均价3100元/㎡。和庆远镇高端盘差了3700多块。

至于德胜镇、怀远镇、石别镇、洛西镇、三岔镇、洛东镇这6个镇，以及祥贝、屏南、同德、安马、龙头、福龙这6个乡——连像样的商品房成交数据都找不到。

这不是“价格低”的问题，是 “有没有市场”的问题。

五、从6845到1850：宜州楼市的“三个真相”

回顾这组数字：宜州碧桂园6845元/㎡；庆远镇二手房均价4300元/㎡；北山镇3100元/㎡；新世界东方嘉园3169元/㎡；大岭村1850元/㎡。

同一个宜州，6845和1850，差了4995元——这不是市场，是“三个宜州”。

第一个真相：官方数据在“说谎”，市场在“说实话”。 统计局说房地产开发投资下降57.6%、销售面积下降64.9%——这些是真实发生的。但土地市场40多轮竞价、21%溢价率也是真实发生的。投资在跌、销售在崩，但开发商还在抢地——这说明什么？说明开发商在赌“剩者为王” 。熬死对手，自己就是赢家。

第二个真相：新房在“硬撑门面”，二手在“裸泳”。 新房均价5003元/㎡连续7个月纹丝不动。但二手房从2025年的4488元/㎡，到2026年6月的4603元/㎡——表面看涨了，但别忘了，2021年宜州区新房均价曾高达5683元/㎡。从5683到4603，跌了1080块，跌幅19%。这不是“调整”，是“趋势”。

第三个真相：宜州楼市已经不是“一个市场”。 庆远镇高端盘6000多，普通盘3000多，农村房1000多；北山镇勉强有3000元的商品房；其他乡镇连市场都没有。同一个市辖区，六个不同的价格层级同时存在——这不是分化，是“解体”。

六、给购房者的一句实话

如果你正在考虑在宜州买房，请记住这句话：宜州楼市已经不是“一个市场”，而是十几个彼此独立、逻辑各异的“小世界”。

在庆远镇买宜州碧桂园——你买的是宜州最好的地段和品牌，6845元/㎡有它的道理。但请想清楚：6845元/㎡的宜州，和河池其他区域相比，性价比在哪里？

在庆远镇买4000多的普通二手房——你是最典型的刚需，价格相对合理。但请想清楚：旁边3000多的新世界东方嘉园和1850元的大岭村，会不会成为你未来卖房时的“价格锚点”？

在北山镇买3100元/㎡的房子——你买的只是一个“住的地方”。别指望升值，别幻想接盘侠。

这不是唱空，是事实。

当一座城市的房地产投资连续27个月负增长、销售面积断崖式下跌64.9%、房价从5683跌到4603——你要做的不是问“宜州均价多少”，而是想清楚：你要买的是哪个宜州？

看懂这个逻辑的人，已经在挑具体楼盘了；看不懂的人，还在问“宜州房价还会涨吗”。