聚焦丨‌‌‌两单公募REITs同日获批注册 酒店与路桥资产分落沪深交易所

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8月17日，证监会对外公示两份公募REITs准予注册批复，文件落款日期均为8月13日，华泰紫金华住安住商业不动产REIT、博时山东铁投路桥基建REIT双双完成注册流程，分别拟在深交所、上交所上市。‌

两只产品发行份额统一设定为5亿份，托管行同为招商银行，按照监管要求，必须在批复下发6个月内启动募资工作，发售阶段的募集周期最长不得超过3个月。二者存续周期差异明显，酒店REIT合同年限长达32年，路桥基础设施REIT存续期锁定18年。

酒店REIT首落深交所：一轮问询压减估值假设

华泰紫金华住安住封闭式REIT落地，不仅是深交所首只酒店业态商业不动产公募REITs，也是国内第二只成功拿到注册批文的酒店类商业REITs。该产品由华泰资管兼任基金管理人与资产支持专项计划管理人，原始权益人为上海安住此间，物业运营全权依托华住集团成熟的酒店管理体系。

底层资产包含两座成熟运营酒店物业，分别坐落于广州天河体育中心商圈、上海嘉定江桥片区。广州物业整合了美居、全季两大品牌，共计776间客房，配套两层商业空间，总建面4.28万平方米；上海桔子水晶酒店拥有268间客房，建筑面积1.33万平方米。两处物业均在2022年投入运营，广州地块性质为商服用地，上海物业由办公用地改造而来，客源高度依赖商务出行与会展客流。

该项目从2月上旬递交申报材料，到7月下旬通过交易所审核，仅经历一轮反馈问询，但核心调整集中在资产评估层面。评估基准日更新至2026年3月末后，资产包整体估值由15.91亿元下调至14.94亿元，降幅6.01%。其中区位更占优的广州物业估值下调5.7%，上海项目降幅达到7.3%，区位短板在估值定价中充分体现。

本次估值变动存在正反两股对冲因素：评估折现率由5.75%下调至5.50%，本可以抬升资产价值，但监管要求管理人修正了多项经营假设，最终抵消了折现率下调带来的利好。一方面，品牌使用费从收入抵扣项重新划定为固定成本纳入测算模型；另一方面，上海酒店长期入住率被约束至85%，两地中长期收入增速、永续增长率同步下调，有效剔除了前期偏乐观的盈利预测假设。

值得市场留意的是，原始权益人上海安住连续三个完整会计年度净利润持续亏损，高额利息支出是主要拖累项。不过衡量经营性造血能力的EBITDA连续三年稳定在8000万元以上，2025年收入小幅回落也能够用广州项目遭遇极端天气扰动解释。

该项目顺利过审，再次印证商业不动产REITs审核重经营性现金流、弱化账面净利润的核心导向；管理人同时透露，基金发行落地后，稳定的运营管理费收入，有望推动原始权益人报表实现扭亏。

发行层面，关联方承诺战略配售比例不低于20%，锁定期五年，项目预计募资规模13.2亿元，未来两年净现金流分派率分别可达5.21%、5.48%。

自2025年末商业不动产REIT正式开闸试点，一级市场供给释放节奏持续加快。今年6月18日，首批4只商业REITs在上交所上市，总募资规模超203亿元。叠加本次华住酒店项目，目前共有7单产品完成注册，拟募资总额约190.48亿元，已有多只产品陆续开启发行工作。

放眼全市场，累计25单商业不动产REITs已提交申报，整体募资规划突破857亿元，除去已上市标的，仍有超560亿元的供给等待释放，业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、奥莱等多个品类，另有十余单项目处于反馈、受理阶段。

长清黄河大桥入池：山东再添一单收费公路REIT

博时山东铁投路桥REIT是上交所新增的收费公路基础设施REIT，底层资产为济南长清黄河公路大桥，原始权益人由山东铁投两大平台联合初始投资方上海建通投资构成，博时基金担任基金管理人，博时资本负责专项计划设立。

全长8.8公里的长清黄河大桥横跨黄河，衔接济南长清与德州齐河，采用双向四车道一级公路建设标准，2018年正式通车，采用BOT模式运营，25年特许经营权将于2043年到期，剩余收费周期和18年的基金存续期基本匹配，车辆通行费构成项目唯一收入来源，常年日均车流量稳定在1.8万辆左右，增长空间平缓，整体募资规模11.89亿元，交易结构采用股权搭配股东借款的经典基建REIT架构。

在上交所审核阶段，交易所重点关注两大核心风险：齐河本地小型客车长期免费政策、邻近建邦黄河大桥收费期满后的潜在车流分流影响，同时要求管理人充分论证车流量预测逻辑、核查第三方评估机构独立性。这也是山东继高速、新能源品类后，又一单完成注册的基础设施REIT，成为山东铁投盘活存量交通固定资产的重要抓手。

从国家发改委入库项目来看，国内基建REITs长期储备依旧充足，截至8月中旬，12个项目完成省级推荐等待申报，总规模249.23亿元，业态涵盖消费配套、产业园区、数据中心、仓储等多个热门方向，将成为未来一年一级市场持续供给的主力军。

二级回调传导至发行端，估值审慎成审核主线

截至8月17日，全市场公募REITs数量达到88只，总市值2285亿元，年内二级市场行情持续走弱，主流REITs指数年内跌幅超10%，近八成标的收益为负，此前稳定获利的打新逻辑被彻底打破。8月市场交投跌入低谷，日均换手率仅有0.37%，产权类REITs相对无风险利率的利差攀升至308个基点，处于历史高位区间。

市场普遍观点认为，相较于2024年的调整周期，当前市场参与主体和资金来源更为多元，叠加指数型产品持续布局，利差继续大幅突破前期高点的空间相对有限。

板块内部分化愈发明显，保障性租赁住房、能源类资产表现相对抗跌，商业不动产、消费配套REITs跌幅靠前，恰好与一级市场商业REITs集中放量形成鲜明反差。为稳定市场预期，多家产业园原始权益人抛出增持方案，仓储REIT延长业绩承诺期限，高速、水利等防御属性资产也陆续释放经营利好。

增量资金进场节奏放缓、一级供给集中释放、部分底层资产经营不及预期，多重因素共同压低了二级市场估值，这股情绪也向上传导至前端审核环节。 监管对新项目的盈利假设、估值参数把关显著趋严，除本次华住酒店REIT主动下调各项经营预期，年内多单申报项目都被要求压缩乐观的租金、出租率预测；亦有个别项目综合评估市场环境、定价预期与运营现状后，主动撤回申报材料。

整个公募REITs市场正在告别单纯依靠流动性炒作的阶段，底层资产现金流兑现能力、运营硬实力、估值安全边际，逐步成为定价核心。随着品类不断完善，标的之间的业绩差距会持续拉大，单纯依靠业态红利博取溢价的时代已经落幕。

‌数据来源及免责说明‌：文中分派率、估值、拟募集规模等数据均来自申报阶段披露文件，正式发行仍存在调整可能；本文基于公开信息撰写，不构成任何投资建议。