从胖东来涨租关店，看住房租赁的“共生”之道

一家年销售额约20亿元、年利润过亿元的门店，说关就关了。

2026年8月，胖东来的创始人于东来宣布，许昌胖东来生活广场店，今年12月租约到期后，将永久关闭。

原因并非经营不善，而是“个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”。

这并非胖东来第一次被租金“逼到墙角”。十年前，新乡大胖店租约到期，房东将年租金从800多万元直接涨到2400万元，于东来“想都没想直接放弃”。原址商圈随之迅速冷清，曾经人潮涌动的商业楼宇，年租金从2400万元一路降到200万元也乏人问津。

表面上看，这是一场商业地产领域的纠纷。但细细拆解，其中的矛盾逻辑——房东与租户之间因租金上涨而产生的博弈、因短期利益而牺牲长期价值的短视、因产权分散而导致的治理困境，与住房租赁行业面临的深层问题如出一辙。

胖东来的这堂课，住房租赁行业同样值得好好听一听。

产权分散：住房租赁的“隐藏雷区”

胖东来许昌生活广场的物业结构极为特殊。整栋楼的商铺被拆分售卖，产权分散在数百个个人和单位房东手中，没有统一的物业统筹方。

2015年续租时，工作人员没有统一定价签约，而是与几十个小业主“零散签约”，导致上百份合同租期长短不一、租金标准参差不齐。少数占据优质位置的业主只签短期租约，一期比一期抬高租金，笃定胖东来无法拆分关停、只能被动接受。

这种“少数人绑架全局”的局面，在住房租赁行业同样屡见不鲜。

集中式长租公寓常常面临类似的困境，一栋楼宇的产权分散在众多小业主手中，运营方需要逐一谈判、分别签约。一旦部分业主看到运营方生意红火便要求大幅涨租，整个项目的成本结构就会被少数人的逐利行为所击穿。

更棘手的是，住房租赁的租户往往是普通居民，他们对租金上涨的承受能力远低于一家年利润过亿的零售企业。当少数房东的“坐地起价”演变成整栋楼的租金普涨，最终为此买单的，是那些最无力反抗的普通租户。

谁创造了价值，谁就应该被善待

胖东来事件中最令人深思的，是租赁双方对“价值来源”的认知错位。

二十多年前，胖东来租下这栋楼时，这片街区的商业热度平平。是胖东来持续投入、用心经营，硬生生将冷门街区打造成了繁华商圈。但在房东眼中，商圈火了之后，租金就该涨——因为他觉得自己的物业“值钱了”。他们忽略了，物业的价值恰恰是租户创造的。

住房租赁行业何尝不是如此？

一套房子值多少钱、能租多少钱，很大程度上取决于周边的配套、交通、环境——而这些恰恰是由城市发展和社区运营共同塑造的。

当长租公寓运营商投入大量成本改造老旧物业、提升居住品质、营造社区氛围之后，房东往往看到的不是“租户提升了我的资产价值”，而是“我的房子应该租得更贵”。这种将价值增量全部归功于自身、却无视租户贡献的思维，正是租金矛盾不断激化的根源。

一个值得对照的细节是，胖东来被房东涨租逼走，却从未涨过入驻商户的房租。它深知租户与业主是命运共同体，一荣俱荣、一损俱损。这种“共生”的自觉，恰恰是许多住房房东所缺乏的。

“杀鸡取卵”的代价，最终由谁承担？

新乡店的教训足够惨痛。胖东来撤走后，整片商圈冷清至今。房东当年算的是多赚1600万的账，最终赔进去的，是整条街数十年积聚的人气和商业价值。

经济学家李稻葵对此评论道，胖东来硬刚房东看似“爽文”，实则双输——房东失去了金字招牌和核心客流，胖东来重新选址开店也需要付出巨额成本。

住房租赁领域同样不乏类似的故事。

一些房东看到租户生意好、或看到周边租金上涨，便急于抬高租金。短期看似乎多收了几个月的钱，但优质租户一旦搬离，房屋可能面临长期空置。空置期间的损失、重新招租的中介成本、新租户的不确定性，加起来往往远超那点涨租收益。更不用说，频繁的租金波动会动摇租户扎根的意愿，最终伤害的是整个社区的稳定性和活力。

李稻葵指出，过去二三十年优质物业稀缺，房东掌握绝对话语权。但现在经济增速放缓，商业地产价值回落，当不再是租户离不开房子，而是房子离不开租户时，再大幅涨租无异于杀鸡取卵。这个判断，对住房租赁市场同样成立。

从“涨租自由”到“伙伴思维”

在住房租赁行业，有人会说，合同就是合同，房东按合同涨租没有错。

大家都记得早些年包租模式的合同签约，大多是参考底租成本3年递增10%。看涨的逻辑基于一个前提假设，经济持续增长、收入稳步提升、市场永远向上。但现实生活远比合同复杂。

2020年的黑天鹅事件、2022年的经济波动、2024年部分城市租金连续下行，都在反复提醒我们，市场会变，人会遇到难处，这时候把合同条款当成不可撼动的“原则”，往往伤害的是彼此长期的关系。

“伙伴思维”的核心，恰恰在于共担。行情好的时候，房东适度分享红利；行情不好的时候，房东主动释放善意。这不是单方面的牺牲，而是基于长期利益的理性选择。

就像胖东来从不涨入驻商户的房租，因为它深知，只有商户活得好，商场才能活得好。住房租赁的逻辑同样如此：只有租户住得安心、租得稳当，房屋才能持续产生稳定的现金流，社区才能保有长久的活力。

信任比条款更有力量。一位做了十几年长租公寓的运营者说过一段话，让人印象很深：“我们跟房东签的合同一般是6到10年，这么长的时间里，怎么可能没有风浪？那些愿意跟我们坐下来谈的房东，最后续约的时候往往能拿到比市场更高的租金，因为我们的运营能力提升了房子的价值，大家是真正的利益共同体。而那些每年盯着合同涨3%的房东，到期后我们基本不会续约。不是付不起，是不想跟一个把原则挂在嘴边、把伙伴当对手的人继续合作。”

结语

胖东来关掉一家年利润过亿的门店，不是因为它付不起租金，而是因为它不接受“涨租可以脱离公平”的逻辑。那些在疫情中主动降租的房东们，或许没有精确计算过“长期收益账”，但他们用行动证明了一个朴素的道理，房子是冰冷的物理空间，但住在里面的人、管理房子的人之间，从来不该只有一纸合同的距离。

行情好的时候，有商有量；行情不好的时候，有难同当。这不该是“人情”，而该是行业的常识。

毕竟，船翻了，没有人能独自游到岸上。