房价冲进全国前六！厦门经济一般，房价却离谱，到底是谁在买？

2024年厦门GDP约8000亿元，2025接近9000亿元，在全国城市排名中大约在30名左右，但它的房价常年稳居全国前六，仅次于北上广深和杭州。

这个现象很反常，北京、深圳、上海、广州房价高，是因为它们拥有强大的经济实力和人口吸引力。杭州则被视为新一线领头羊，互联网经济中心。

但厦门似乎是个例外，一个GDP不到万亿的城市，凭什么撑起全国前六的房价？

厦门房价高，首先是土地太少，厦门总面积只有1700平方公里，本岛面积约157平方公里。

深圳已经是土地较少的一线城市，但深圳南山区的面积就有187平方公里，比厦门整个岛还大，厦门不仅土地少，而且由于土地资源稀缺，在土地供应上一直非常克制。

过去二十年，厦门每年住宅用地供应量都不大。2023年，厦门全市商品住宅用地成交仅约200公顷，而同期杭州成交超过1000公顷，成都成交超过800公顷。

这种克制是一种城市发展的需要。厦门没有走过大规模工业化的路径，它不像东莞、佛山那样，靠大量工业用地吸引制造业，也不像郑州、西安那样，靠大规模土地供应支撑城市扩张。

厦门只能走精品化路线，通过控制土地供应保持城市稀缺性，维持房价和地价的高位，从而吸引高端产业和高净值人群。

这种策略的好处是，城市形象好，房价稳定，土地财政收入高，但代价是本地居民的购房压力巨大，制造业和中小企业很难在这里生存。

厦门常住人口只有500多万，按理说购房需求不应该太大，但厦门的购房者不只是厦门人。

根据第七次人口普查数据，厦门外来人口占比超过40%。这些外来人口中，很大一部分不是传统意义上的农民工或者普通白领，而是企业高管、金融从业者、退休人员。

此外，厦门还有大量的非常住购房者，福建省内的富裕人群，喜欢在厦门买房。浙江、江苏、广东的高净值人群，也喜欢在厦门置业。

甚至东北、华北的退休人员，也会选择在厦门买一套房子过冬。

厦门从来不是一个以工业、制造业为主的城市，它的产业结构中服务业占比超过60%，旅游业、金融业、文化创意产业是主要支柱。

这种产业结构决定了厦门的城市气质——它是一个慢城市。

有海，有沙滩，有鼓浪屿，有曾厝垵，有环岛路。城市建设方面，没有那么高密度，没有那么多高楼，保留了很多老街区和自然景观。

这种城市气质，吸引的不是那些追求高薪高压的年轻人，而是那些追求生活品质的中产阶层和高净值人群。

很多人买厦门的房子，买的不是投资回报率，而是一种生活方式，他们愿意为这种生活方式支付溢价。

这种购房需求，本质上是消费型需求，不是生产型需求，这些非常住购房者对房价的承受能力高，对租金回报率的要求更低，对城市经济波动的敏感度也更低。

所以厦门的房价，不是靠本地收入支撑的，而是靠全国范围内的高净值人群支撑的。

大量购房者都是各地的隐形富豪，收入根本不在厦门的统计数据里，这也是为什么厦门的房价收入比，长期处于全国前列，但房价依然坚挺。

厦门房价高，还有一个很现实的原因：教育资源高度集中，而且和房产强绑定。

厦门的优质教育资源几乎都在岛内，思明区和湖里区，集中了厦门最好的小学、中学、高中。

而厦门的学区房政策，又是严格的划片入学——想上好学校，必须在对应片区有房产，而且要落户、要居住，这种制度设计把教育资源和房产彻底绑定在一起。

结果就是，岛内的学区房价格被不断推高。2024年，厦门岛内一些核心学区的房价，已经超过每平方米7万元，部分顶级学区甚至接近10万元。

很多家长为了孩子上学，不得不在岛内买房，而岛内的土地供应又极其有限，学区房的稀缺性被进一步放大。

学区房的购买者，往往不是普通工薪阶层，而是有一定经济实力的中产家庭。

这些人买学区房，不是为了投资，而是为了孩子的教育，他们对价格的敏感度远低于普通购房者，所以厦门的学区房市场，形成了一个独立的高价市场。

如果只看经济数据，厦门确实很难解释自己的房价，但如果看城市品牌，答案就明显很多。

厦门是中国城市品牌经营最成功的案例之一，它有一个非常清晰的城市标签：宜居、浪漫、文艺、海滨。

这个标签的建立，不是一朝一夕的事情。

从1980年代设立经济特区开始，厦门就走上了一条和其他特区不同的道路，深圳、珠海、汕头都在搞制造业、搞出口加工，但厦门更注重城市环境和旅游业的发展。

每年有数千万游客来厦门旅游，他们在朋友圈晒照片，在社交媒体上分享体验，不断强化厦门的城市形象，这种形象，转化成了实实在在的房产溢价。

很多人买厦门的房子，买的不是投资回报率，而是一种生活方式，一种城市归属感，他们愿意为这种感觉支付溢价，这就是品牌的力量。

同样的房子，在普通城市可能只值两三万一平，但在厦门，因为有了城市品牌加持，就能卖到五六万甚至更高，这种溢价，不是由GDP决定的而是由市场预期和心理认同决定的。

你去问一个在厦门买房的外地人，为什么选择厦门？很少人会说因为厦门经济好、产业强，他会说：因为厦门舒服，因为厦门美，因为我喜欢这里。

说完岛内，再看岛外。

厦门的房价数据，其实是一个平均数，如果把岛内和岛外分开看，会发现完全是两个市场：岛内房价动辄五六万、七八万，但岛外的房价，很多区域只有两三万。

集美、海沧、同安、翔安，这些岛外区域的房价，和岛内相比差了一半甚至更多，这种巨大的价差，反映的是资源分布的不均衡。

岛内有优质教育、成熟商业、便利交通、美丽海景，岛外呢？大量的新建楼盘、工业区、低廉的生活成本。

换句话说，岛内的资源才是独一无二的，至于岛外，全国哪个城市都有，所以岛外的房子更多是刚需和改善型需求，购买力主要来自本地居民和外来务工人员。

厦门2025年城镇居民人均可支配收入约8万元，按照这个收入水平，买岛外的房子勉强可以承受，但买岛内的房子就非常吃力了，全国前六的房价排名主要是被岛内拉高的。

厦门的高房价，带来的不只是财富效应还有产业结构的隐忧。

厦门的产业结构中，服务业占比超过60%，旅游业、金融业、文化创意产业是主要支柱，这种产业结构决定了厦门的就业市场以服务业岗位为主。

但服务业的工资水平，普遍低于制造业和高科技产业，一个在厦门做旅游、餐饮、零售的年轻人，月薪可能只有五六千。

即使是金融、互联网行业，厦门的工资水平也远低于北上深杭。

高房价和低工资的矛盾，正在逼走年轻人，很多人来厦门工作几年后发现，工资涨不过房价，最终选择离开，留下来的要么是家里有支持的，要么是接受租房一辈子的。

更严重的问题是，高房价正在削弱厦门的产业竞争力。

很多企业因为厦门的运营成本太高，选择把总部或者生产基地搬到其他城市，2023年厦门第二产业（广义工业）下降了2.8%，规模以上工业增加值增速为0。

房价可以靠稀缺性和品牌溢价维持一段时间，但如果产业空心化，人口开始流出，房价最终还是会失去支撑。

厦门的案例说明了一件事：房价高，不一定代表城市经济强，厦门的房价能排全国前六，但它的未来取决于它能不能真正成为一个强城市，而不只是一个贵城市。

最终决定城市命运的，还是产业、人口和创造财富的能力。