房子被强拆，却说“违建不赔”？法院：违法拆除，照样要赔！

“你的房子是违建，拆了白拆，一分钱不赔。”

这句话，很多被征收人都不陌生。在拆迁谈判中，一旦房子被扣上“违建”的帽子，补偿往往就没了谈判空间。

但贵州某县的一位当事人，偏偏不信这个邪。

她家的房子，被相关单位认定是违建，责令限期拆除，最后被强制拆除。相关单位说：违建没有合法权益，不赔。

她不服，先打掉了限拆决定，又申请行政赔偿，再次被拒。

她告上法庭，打到了赔偿诉讼。

法院会怎么判？

案件档案

⏩审理法院：贵州省某市某区人民法院

⏩被告：贵州某县相关执法单位

⏩代理律师：北京京平律师事务所库纳鑫律师

⏩裁判结果：法院判决被告限期作出行政赔偿决定。

一场跨越数十年的建房纠纷

本案的当事人，是贵州某县的一位女性。我们叫她周阿姨。

周阿姨家的房子，历史有点复杂。

1989年，原土地权利人从县土地管理局获批了一块宅基地，面积150平方米，办了《建设用地许可证》和《建筑施工执照》，批准建两层，建筑面积120平方米。

1995年，原土地权利人将这块地转让给了周阿姨的丈夫。合同签了，钱也付了。

2006年，周阿姨的女儿缴纳了土地的契税。周阿姨一家在这块地上，建起了自己的房子。

但这个房子，一直没能办下产权手续。用周阿姨的话说，不是不想办，是种种原因办不下来。

2020年，相关执法单位开始调查周阿姨家的房子。调查结论是：这个房子是违法建筑。

2020年7月，执法单位向周阿姨送达了《责令限期拆除违法建设决定书》，要求她自行拆除。

周阿姨不服，申请了行政复议。但某县相关单位维持了限拆决定。

周阿姨继续不服，向法院提起了行政诉讼。这一次，她赢了。

2021年8月，一审法院判决撤销了限拆决定和行政复议决定。执法单位上诉，某市中级人民法院二审维持了原判。

限拆决定，被法院撤销了。

但就在法院判决之前，2021年4月，执法单位已经强制拆除了周阿姨家的房子。

限拆决定被撤销了，那强拆还是合法的吗？

周阿姨向执法单位申请了行政赔偿。执法单位在2024年5月作出决定：不予赔偿。理由是：房子是违建，没有合法权益，不赔。

周阿姨在库纳鑫律师的代理下，再次将执法单位告上法庭，提起行政赔偿诉讼。

赔偿诉讼的三道坎

这个案子，核心争议是应不应该赔偿、该赔多少。但围绕这个核心，有三道坎需要逐一跨越。

⚡难点一：限拆决定被撤销了，强拆就一定是违法的吗？

这是本案最基础的法律问题。

执法单位在2021年4月实施强拆时，限拆决定还在有效期内——当时法院还没有作出撤销判决。执法单位是依据“当时有效”的限拆决定实施的强拆。

那么，限拆决定后来被撤销了，能不能追溯到强拆行为上？强拆行为本身是否因此变成违法？

库纳鑫律师指出：限拆决定是强拆行为的基础。基础被撤销了，强拆行为就失去了合法性依据。虽然强拆发生时限拆决定还在，但法院的撤销判决具有溯及力——撤销的效力，追溯至行政行为作出之日。也就是说，这个限拆决定，从一开始就是违法的。基于这个违法的决定实施的强拆，也是违法的。

这是本案的第一道坎，也是最关键的法律逻辑。

⚡难点二：房子没有产权证，就一定是违建吗？

这是本案最核心的事实争议。

执法单位认定周阿姨家的房子是违建，主要理由是：第一，没有办理建设规划许可手续；第二，没有取得产权证。

但库纳鑫律师指出，这个房子的历史，远比“违建”两个字复杂。

1989年，原土地权利人拿到了合法的用地批准和建设许可。这块地，从一开始就是合法的宅基地。

1995年，周阿姨的丈夫合法购买了这块地。虽然没有及时办理过户，但买卖是真实的，契税也交了。

2006年，周阿姨一家在这块地上建房。建房时，是否有规划许可？执法单位说没有。但库纳鑫律师指出，这块地早在1989年就取得了建设许可，后来的建设行为是否属于“未取得许可”，需要结合当时的法律和实际情况来判断，不能简单等同于“违建”。

更重要的是，案涉房屋建于2006年，当时《中华人民共和国城乡规划法》还没有施行（2008年1月1日起施行）。执法单位适用2008年的《城乡规划法》处罚2006年的建房行为，本身就有法律适用上的争议。

⚡难点三：违建就一定“不赔”吗？

这是本案最核心的法律争议。

执法单位的态度很明确：违建没有合法权益，拆了白拆，不赔。

这个逻辑，在很多地方都有市场。但库纳鑫律师指出，这个逻辑是有问题的。

第一，不是所有没有证件的房子都是违建。特别是历史形成的房屋，可能因为政策原因、历史原因无法办理证件，不能一概而论认定为违建，更不应一刀切拒绝赔偿。

第二，即使是违建，强拆程序违法也要赔。根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，行政机关违法行使职权造成公民财产损失的，应当赔偿。即使房子本身有问题，只要强拆程序违法，给当事人造成了实际损失，就应当赔偿。

第三，不赔的是“合法利益”，不是“所有利益”。违建可能没有与合法建筑同等的“合法权益”，但建筑材料、室内物品等，是当事人的合法财产，强拆造成损失，该赔就要赔。

从程序违法找到突破口

面对这三道坎，库纳鑫律师的代理思路清晰而有力。

关于限拆决定被撤销的溯及力——抓住“违法的根基”。

库纳鑫律师在法庭上指出，限拆决定是强拆行为的法律基础。基础被法院撤销了，强拆就失去了合法性依据。虽然执法单位在强拆时还不知道限拆决定会被撤销，但法律的判断是客观的——限拆决定自始违法，基于违法的决定所作出的强拆行为，也是违法的。

“不能因为执法单位‘当时不知道’就认定强拆合法。”库纳鑫律师强调，“否则，任何违法的行政行为，只要在法院判决之前完成了，就可以逃避法律追究，这显然不符合法治原则。”

关于房子的历史——用证据还原真相。

库纳鑫律师在法庭上详细梳理了案涉房屋的历史沿革：1989年批地，1995年买卖，2006年交税、建房。每一个时间节点，都有相应的证据支撑。

律师指出，这个房子不是一夜之间冒出来的，它是在一块合法的宅基地上，经过多次交易、交税后建成的。虽然产权手续不完善，但形成原因复杂，不能简单等同于“违法建筑”。

关于赔偿范围——把法律依据讲清楚。

库纳鑫律师指出，《国家赔偿法》第二条规定，国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民合法权益造成损害的，受害人有取得国家赔偿的权利。这里的“合法权益”，包括财产权。房屋本身的合法性可能有争议，但建筑材料是当事人的合法财产。强拆导致建筑材料损毁，这个损失是客观存在的，应当赔偿。

此外，室内物品如果有损失，也应当赔偿。周阿姨家被强拆时，屋内的家具、电器、生活用品等，都遭到了损毁。这些物品，是周阿姨的合法财产，与房子是不是违建无关。

法院判决：

撤销不予赔偿决定，责令重新处理

贵州省某市某区人民法院经审理后，作出了判决。

法院查明，限拆决定和行政复议决定已被法院依法撤销，强拆行为失去了合法性基础。执法单位以“违建不赔”为由拒绝赔偿，缺乏法律依据。

↪法院判决：撤销执法单位作出的不予赔偿决定，责令执法单位在法定期限内对周阿姨的赔偿申请重新作出处理。

这份判决，意味着执法单位必须正面回应周阿姨的赔偿请求，不能再以“违建”为由一推了之。

京平深度复盘

赔偿诉讼，为什么能赢？

第一步，打掉限拆决定。在行政诉讼中，库纳鑫律师（或在此前阶段介入的律师）帮助周阿姨成功撤销了限拆决定。这个胜利，是后续赔偿诉讼的基础——没有这个根基，赔偿诉讼无从谈起。

第二步，提起赔偿诉讼。在限拆决定被撤销后，库纳鑫律师代理周阿姨申请行政赔偿，并在被拒后提起诉讼，将执法单位的违法强拆行为送上法庭。

第三步，在赔偿诉讼中，把赔偿范围讲清楚。库纳鑫律师没有纠缠于“房子是不是违建”这个对方最擅长的话题，而是把焦点放在“强拆程序是否违法”和“当事人的合法财产是否有损失”上。这两个问题，与房子是不是违建无关，但直接决定了该不该赔。

这个案子，还有一个值得注意的细节：执法单位在限拆决定被撤销后，仍然坚持“违建不赔”的立场，拒绝给予任何赔偿。这种态度，在法庭上反而成了他们败诉的原因——法院看到，执法单位根本没有认真审查周阿姨的赔偿请求，而是武断地以“违建”为由拒绝处理。

房子被强拆了，你该怎么申请赔偿？

1️⃣限拆决定被撤销了，强拆就是违法的。如果你收到了限期拆除决定，一定要在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。一旦限拆决定被撤销，后续的强拆行为就失去了合法性基础，你就可以申请行政赔偿。

2️⃣违建不是“不赔”的万能理由。即使是违建，强拆程序和补偿标准也有法律要求。如果执法单位违反法定程序实施强拆，或者强拆造成了你的合法财产损失，你可以申请行政赔偿。建筑材料、室内物品，是你的合法财产，与房子是不是违建无关。

3️⃣行政赔偿申请，要在法定期限内提出。根据《国家赔偿法》的规定，申请行政赔偿，应当在知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内提出。强拆发生后，要及时收集证据，尽快申请赔偿，不要拖过时效。

4️⃣强拆前和强拆后，都要保留证据。强拆前，要拍照录像，记录房屋现状和室内物品；强拆时，要尽可能拍摄强拆过程，保留执法人员的身份信息；强拆后，要保留现场照片，记录损失情况。这些证据，是申请赔偿的基础。

5️⃣赔偿申请被拒，可以提起赔偿诉讼。如果相关单位拒绝了你的赔偿申请，或者作出的赔偿决定明显不合理，你可以在法定期限内向人民法院提起行政赔偿诉讼，要求法院判令对方赔偿。不要因为对方说“不赔”就放弃维权。

6️⃣历史形成的房屋，不要轻易认“违建”。很多建于上世纪八九十年代甚至更早的房子，由于历史原因没有完善的产权手续。这类房屋，不能简单认定为“违法建筑”。在面临征收或强拆时，要主动收集批地、买卖、纳税等历史凭证，证明房屋的合法性渊源。

本案律师介绍

库纳鑫律师

中国政法大学硕士。同时深耕刑法与行政法两大领域，累计经办刑事案件220余件、行政诉讼及行政与刑事交叉案件260余件，参与庭审逾千次，具备处理重大、疑难、复杂案件的复合型专业能力。曾参与多项省部级法学课题研究，发表多篇学术与实务文章。撰写的专业文章曾多次在中共中央政法委机关报《法治日报》、上海市委政法委机关报《上海法治报》等权威媒体发表。

北京市律师协会刑事诉讼法专业委员会委员

北京市海淀区律师协会刑事法律研究会委员

北京市海淀区律师协会青年律师工作委员会委员

北京市司法局公益法律服务团委员

北京市海淀区人民检察院特邀听证员

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京平拆迁律师