四季度，南京十大热门新盘出炉，谁是你心中的No.1 ？

雨核抬板四代宅、河西中地王洋房、南部新城双轴水岸豪宅、江核一线临江联排……2026年四季度的南京新盘名单，含金量堪称近三年之最。

从产品形态到居住理念，这10个楼盘没有一个是“平替”，每一个都在各自的板块里充当着“破局者”的角色。

改善需求积压已久的南京楼市，终于等来了一场从建筑、景观到生活方式的系统性升级。

这一期，我们就把四季度即将入市，且关注度高的10个新盘一次性盘点出来，供你买房参考。（建议看完文章再投票）

Part 01

主城首个抬板四代宅——建发·璞玥

建发·璞玥位于雨核核心区，板块断供近三年后的首个纯新盘，也是南京主城首个抬板四代宅。

项目容积率仅1.8，规划12栋11-17层纯小高层，是雨核核心区历次出让宅地中最低密的一块。9栋首层架空层泛会所设计，楼间距45-70米，户户均好，没有传统意义上的楼王。

项目最大的突破在于，把“抬板”和“四代宅”揉在了一起。利用地块自带的约7米天然高差，整个社区被整体抬升，相当于把生活区架在了空中，再结合下沉庭院，做出了“地面归家、空中园林、下沉会所”三套完全不同的生活场景。这种立体分层的处理方式，在南京主城的四代宅里还是头一个。

建筑风格为建发“诗意东方”最新迭代产品，荷叶鎏金顶配香槟金铝板线条，弧形圆角收边，色系轻盈。

户型面积100-140㎡，户户带观景露台，实际使用率超100%，居住尺度远超传统户型。

6月27日，建发底价竞得雨核G25地块，总价11亿元，楼面价16863元/㎡。项目紧邻数字大道及地铁油坊桥站（2号线/S3号线换乘），周边中华中学、雨花万象天地、省妇幼保健院雨花院区（年内投用）等配套成熟。

笔者点评：建发·璞玥的核心价值在于“抬板+四代宅”的组合创新，加上1.8低密纯小高层，产品力在雨核乃至整个主城都具备稀缺性。雨核断供三年，改善需求积压，建发带着迭代产品归来，值得重点关注。户型细节、实景展示、具体售价等信息还在逐步释放中。

Part 02

奥体建设地王定鼎之作——台湾名品城G90地块

南京地王——台湾名品城G90地块规划打造8栋8-16层的低密住宅，全部首层架空，户户带露台，带下沉式庭院，户型180㎡起。

从曝光的效果图看，几乎每一户都拥有自己的露台。部分户型甚至做了双露台设计，还有270°的观景露台。

户型方面，主力户型建面约180㎡和220㎡的大平层，以及建面约280㎡的挑高墅厅，实际得房率超过100%。

园区内8栋建筑疏朗排布，绿地覆盖率高，最大楼间距超80米。项目外立面采用大面石材、局部金属板与透光窗体搭配，整体庄重典雅、温润大气。

项目位于河西中元通商圈，2025年12月19日，G90地块竞争经过61轮激烈竞拍，最终奥体建设以总价16.11亿成交，成交楼面价45325元/㎡，成为南京“新地王”！

笔者点评：45325元/㎡的楼面价已经说明了一切——这不是普通改善，这是南京顶豪市场的新坐标。河西中元通核心区、1.6容积率、180㎡起步、户户露台、挑高墅厅……每一个标签都在刷新南京豪宅的天花板。奥体建设作为本土国企，在河西已有多个标杆项目背书。如果你预算充足、追求终极改善，这个盘值得考虑。

Part 03

河西中86席定制洋房——GARDEN86|西贤花园

GARDEN86|西贤花园位于河西中中胜片区，是中堃继贤坤花园之后的又一力作，也是河西中稀缺的低密纯洋房四代宅项目，预计总价900万内，10月底开盘。

规划4栋8-10层洋房，仅86套，户户带空中露台，配备六恒科技系。

外立面以葡萄牙米黄色石材为主基调，搭配大面积玻璃。北侧楼栋首层架空，配置图书馆、自习室、健身房等。

整盘仅140㎡一个面积段，一梯一户，独立归家候梯厅，得房率超100%，实际使用面积约150-160㎡。客餐厅约60㎡，横厅约6.3米，主卧套房约20㎡并连通景观露台。南露台户型将家政空间集中设于北侧，解决四代宅露台无法晾晒的痛点。项目支持1V1个性化定制——从硬装到软装，户型可做两房/三房/四房。

2025年9月，中堃与南京智慧绿岛联合拿下河西中G67地块，成交楼面价30738元/㎡，容积率仅1.35。项目由中堃操盘，延续江心洲贤坤花园的打造标准——主动现房、主城低密、个性定制、熟人社区。

项目位于河西中胜片区，一路之隔即南师附中科技园校区，近龙湖河西天街、明基医院，紧邻地铁7号线新城科技园站及7/10号线中胜换乘站。不仅配套优，周边产业也非常强，聚集新城科技园、河西金融城、阿里巴巴江苏总部等。

笔者点评：河西中不缺豪宅，但缺“总价可控的低密洋房”。西贤花园的稀缺性是三重叠加——河西中地段+1.35容积率真洋房+900万内总价，放在整个南京主城都找不出几个对手。中堃在贤坤花园已经验证了“主动现房+个性定制”模式的可行性，这次产品和服务的成熟度只会更高。86套的体量，加上河西中积压已久的低密改善需求，大概率一房难求。

Part 04

南部新城120㎡起低密四代宅——G86地块（备案名：玖玥花园）

G86地块（备案：玖玥花园）位于南部新城，是中信泰富继九庐后，在板块内的第二个项目。项目规划7栋12-17F小高层住宅，容积率仅1.8，户型面积约120-160㎡，全部为第四代住宅，户户带露台。

项目采用围合式布局，中央预留大面积景观空间。7栋楼首层全架空，规划运动、阅读、亲子、康养等主题泛会所，并配置下沉庭院会所与专属健康运动会所。

外立面以香槟金色铝板线条搭配大面积玻璃，辅以瀑布造型金属格栅，辨识度极高。

入户光厅设计将内外空间联动，相当于家门口多了一个多功能客厅。

2025年12月，中信泰富以底价8.51亿元拿下南部新城G86地块，楼面价25417元/㎡。

这块地最直观的价值在于——半径一公里内，配套密度高得惊人。地块西南角在建油库公园南中小学，东侧规划公园绿地、基层社区中心、幼儿园；地铁5号线神机营站步行不到300米，站点上盖就是G121城市综合体；北侧约650米就是明年投用的国际路社区中心。再加上西侧不到300米的张昭墓遗址公园，几乎是把南部新城最顶级的公建资源都揽进了步行圈。

笔者点评：G86地块（备案名：玖玥花园）的核心价值在于“低密小高层+全架空+四代宅”的组合，加上南部新城顶级公建配套的加持，产品力扎实。120㎡起步的面积段在板块内属于较低门槛，适合想进入南部新城的中产改善家庭重点关注。

Part 05

金茂璞系南京首作——璞逸秦淮

金茂·璞逸秦淮位于南部新城，是金茂璞系在南京的首发作品，规划10栋住宅，包含6栋16-17层小高层、1栋12层小高层及3栋8层洋房，户型面积约140-230㎡。

社区打造超20米四重垂直高差园林，建筑采用全公建化光幕立面，融入御制皇城规制与金陵在地文化符号。

会所体系涵盖约8.5米挑高文枢馆、艺文馆、运动馆及四季花厅，满足全龄段圈层社交需求。

四代宅2.0产品得房率超100%，科技系统升级至3.0版本，户户带露台。

项目坐拥大校场机场跑道主轴与十里秦淮滨水资源，地处中央商务、文化、活力三区交汇之芯，执掌四轨枢纽、全系名校、国际地标等全维顶配。

笔者点评：南部新城不缺改善盘，但金茂·璞逸秦淮把产品力拉到了新高度——双轴水岸地段、超20米垂直园林、全公建化立面、科技系统3.0、四代宅2.0，每一个单项都是板块天花板级别。如果你想在南部新城买一套“一步到位”的改善，这个盘值得排在看房清单的最前面。

Part 06

燕子矶大体量四代宅——江澜观山序

江澜观山序位于燕子矶新城，项目规划18栋住宅，涵盖7栋15F小高层、4栋17F小高层及7栋23-33F高层，户型面积约100-150㎡，全系四代宅产品，户户带露台。

项目产品设计有过较大调整——从最初三代住宅升级为四代宅，楼栋也由14栋调整为18栋。景观配置上，中央规划核心景观带，配下沉庭院和大草坪，局部设风雨连廊。7栋15F小高层全部首层架空做泛会所。

外立面由原先涂料、金属板升级为陶板、铝板及石材，辨识度和品质感明显提升。

2023年8月，南京滨诚整治开发有限公司以31.8亿元拿下燕子矶G43地块，楼面价18527元/㎡，后续由象屿操盘。

项目地块方正，体量约7.15万㎡，是燕子矶少见的大盘。地块紧邻地铁1号线、7号线的交汇的晓庄站，毗邻和燕路快速路以及过江隧道，构建起“地铁+快速路”的立体交通网络。不远处就是城北万象汇，走路可达。另外，片区还有约10万方的招商花园城。西侧规划一处12班幼儿园，200米范围内已有仙林外校燕子矶校区、晓庄小学与伯乐中学。

笔者点评：江澜观山序核心价值在于“大盘体量+四代宅升级+小高层全架空”的组合。燕子矶近年来供应偏少，这个盘一出场就是18栋的大体量，加上全面升级的四代宅产品，对区域改善客群来说是难得的新选项，想在城北买一套四代宅的首改家庭重点关注。

Part 07

浦口首个墅级四代宅——浦口国资·西南绿城G23地块

浦口国资·西南绿城G23地块位于江北浦口街道，是浦口首个四代宅墅级产品。地块容积率仅1.05，建筑限高24米，规划32栋住宅，涵盖8栋7层洋房、6栋6层叠拼及18栋联排，边户享270°转角露台，最快今年四季度上市。

项目总建面约12.23万㎡，沿大马山河一侧以联排建筑为主，无高层遮挡，可近距离享一线河景。社区规划5处下沉庭院及多重水系景观，配置高端会所、地下中央车站、双重酒店式归家系统等配套。

洋房大面积玻璃窗墙比极高，其中4栋首层架空做泛会所；

叠拼搭配L形转角露台，顶部香槟金装饰；

联排总高4层，二三层均有露台，极具尺度感。

2024年8月30日，浦口科创投资以7.12亿元底价竞得该地块，楼面价10212元/㎡。2025年12月，项目委托开发管理服务中标候选人公示，由西南绿城房地产开发有限公司操盘。

项目藏身于老山南麓的低密住区带上——凤凰山公园在侧，南审浦口校区为邻，地铁10号线文德路站步行约1.1公里。北侧中建熙元府、金隅紫京叠院已经奠定了这个板块的改善底色，居住氛围纯粹。

|图片来自江苏土地

笔者点评：1.05容积率+四代宅+墅级产品，这个组合在江北乃至主城都极为稀缺。洋房、叠拼、联排三类产品覆盖从首改到终极改善的全谱系需求。西南绿城产品开发经验扎实，操盘能力值得期待。浦口低密住宅供应向来稀缺，这个盘值得预算充裕、追求低密居住体验的改善家庭重点关注。

Part 08

七年磨一剑，江浦60席7层纯洋房——十里安澜

十里安澜位于江浦文德路核芯，是宁浦开发高端产品线“安澜系”的开山之作。项目容积率仅1.4，规划3栋7层纯洋房，仅60席。

外立面采用香槟金铝板、葡萄牙米黄大理石、LOW-E玻璃等材质，高级感拉满。

超千平全龄架空层泛会所，涵盖四点半学堂、健身、长者颐乐等功能。

户型面积143-190㎡，全系四代宅产品，错层挑高露台 ，一梯一户配置，约3.2米层高，实际使用率最高可达117%。

项目推出“3&3”定制体系——三种装修风格、三种户型选配、三种配置方案，从审美到功能实现个性化定制。

项目户型图（向右滑动）

物业服务跳出传统范畴，涵盖家宴筹备、采买代办、护学伴送、健康监测等全维生活服务。

项目地处江浦源点，六百年文脉积淀。距地铁10号线文德路站步行即达，5站直达河西；虹悦城、雨山天街、砂之船奥莱七大商圈围合；凤凰山公园、求雨山文化公园、城南河滨水公园步行可达。文德路是江浦人逛了半辈子的地方，烟火气与确定性兼备，板块内低密宅地已断供七年。

笔者点评：江浦核心区低密洋房断供七年，十里安澜来得恰逢其时。1.4容积率+7层纯洋房+四代宅+仅60席，每一个标签都指向稀缺。本土国企宁浦开发深耕江浦26年，比外来开发商更懂这片土地和这里的人。如果你有故土情结又想住得更好，这个盘大概率会让你说出那句“就是它了”。

Part 09

六恒科技抬板四代宅——万潮府

万潮府位于江北新区高新区，是板块断供11后的首个住宅项目。预计三季度正式公开售楼处，龙湖天街城市展厅已开放。

项目容积率1.8，规划14栋11-16层住宅，定位区域首个六恒科技四代宅，户户带露台，采用抬板设计。

项目总建面约13.67万㎡，所有楼栋首层全部架空，规划叠落式台地园林。

打造约6500㎡超大双会所体系——1500㎡下沉式高端艺术会所+5000㎡全龄架空层泛会所，涵盖私宴厅、健身房、棋牌室、亲子活动区等全龄功能。自带约1200㎡潮流商业街区。

项目户型起步105㎡，覆盖125、145、185㎡，从初级改善到终极改善全面覆盖，客群纯粹。采用分户式六恒科技系统，业主可自主调控。

摩登东方公建立面，全景光幕，配备阳光车库。

2025年11月，扬子江置业以底价竞得该地块，楼面价7203元/㎡。项目开发主体为南京观扬置业，由扬子江置业（占股60%）与南京博观创展科技（占股40%）合作组建，博观创展背后中天建设集团出资50%——建筑企业通过股权投资深度参与开发，模式值得关注。

项目距地铁3号线星火路站约300米，一路之隔即22万方龙湖江北天街，北侧约200米为高新城市公园，浦外高新分校、金陵中学高新分校环伺。项目近邻在建南京北站，距离仅3.4公里，未来2站地铁直达，北站预计明年四季度建成，板块能级将进一步提升。板块内生物医药谷集聚了超1300家企业、约4.2万产业人口，地缘改善需求长期被压抑。

笔者点评：高新断供11年，积压的地缘改善需求不容小觑。万潮府一来就是六恒科技+四代宅+抬板社区+双会所的组合，放眼整个高新板块可以说是“降维打击”，与周边二手房及三年前的产品直接拉开代差。加上近邻南京北站的区位优势，未来板块能级还有上升空间。

Part 10

江核低密临江豪宅——云起千帆

云起千帆位于江核小鱼嘴板块，是江核近年来罕见的低密临江项目。容积率仅1.05，规划西区27栋4层联排、东区9栋15-16层小高层，全系四代宅，户户带露台，社区内部规划会所和下沉式庭院。

户型小高层171-247㎡、联排249-399㎡，总价千万级起步。

联排每层带露台，边户配转角露台，建筑采用大面积落地玻璃幕墙配香槟色金属线条。

小高层金色铝板线条极具层次感，栋栋首层架空。

2025年7月30日，扬子江置业以底价17.1071亿拿下该地块，楼面价19294元/㎡。目由扬子江开发置业和重庆宁朴房地产联合开发。

项目距长江岸线直线不到200米，北侧紧邻启龙亲江公园，南侧为扬子江新金融示范区，东侧为滨江大道。临近规划地铁15号线闻涛广场站，周边汇聚锦绣江序、江海和鸣等改善楼盘，居住氛围纯粹。

笔者点评：江核这两年的供应主要都是高层、超高层，偶尔小高层、洋房已经算稀缺。联排？想都别想。云起千帆花园直接跳出了江核的常规赛道，把目标客群瞄准了千万级以上的终极改善。1.05的容积率、一线江景、联排+小高层的产品组合，这个盘大概率要重新定义江核改善的天花板。

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