分红比例超过99%，产业方又出手增持达4.3亿：REITs什么时候才能支棱起来？

政策逐步落地或许会催生价值重估。

作者 | 市值风云基金研究部

编辑 | 小白

最近的公募REITs市场，出现了一个颇为有趣的场面。

一边是产品密集分红，部分REITs恨不得把可供分配金额全部掏出来。另一边却是二级市场持续调整，不少产品跌幅超过10%，个别产品甚至接近“腰斩”。

于是，有投资者开始疑惑：说好的稳定现金流呢？怎么分红到账了，账户反而还在亏钱？

不过，随着价格持续回落，产业方密集增持、产品不断扩容、市场制度逐步完善，REITs正在积累一些值得关注的积极变化。

超过99%的分红，确实是真金白银

8月12日，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、招商高速公路REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT同时进行场内分红除息，分红金额占可供分配金额的比例都超过99%，就是这些产品基本把能够分的钱都分了。

截至8月12日，全市场88只已上市REITs中，接近九成产品年内实施过分红，累计分红超过70亿元。不少产品单次分红比例超过99%，明显高于制度规定的90%下限。

这也是REITs最核心的吸引力：投资者买的不是一张靠情绪上涨的纸，而是高速公路、产业园、仓储物流、数据中心、租赁住房等底层资产创造的现金流。

但这里也有一个容易误解的地方。

分红比例高，不等于投资回报一定高。REITs分红以后，场内价格同样需要除息。分到手里的钱，一部分只是从基金净值里搬到了现金账户里，属于左口袋换到右口袋，并不会凭空多出一笔财富。

真正应该关注的是两个指标：一是按照当前价格计算的现金流分派率，二是除息后价格能否逐步填息。

分红比例回答的是“赚到的钱愿意拿出多少”，现金流分派率回答的是“按照现在的价格买入，大约能够拿到多少现金回报”。后者对投资者显然更加重要。

价格下跌，也在重新打开收益空间

截至8月12日，约八成已上市REITs年内下跌，其中半数跌幅超过10%，跌幅最大的产品超过45%。即使把时间拉长至上市以来，也有超过三成产品跌破发行价，产业园和仓储物流类REITs调整尤其明显。

（年内跌幅前20名的REITs，来源：Choice数据）

高分红为什么挡不住价格下跌？

首先，部分产业园、仓储物流项目面临租金下降、出租率承压和租户调整等问题。REITs不是存款，底层资产赚得少了，未来能够拿出来分的钱也会减少。

其次，REITs的流动性仍然偏弱。8月12日，全市场REITs单只产品成交额均低于4000万元，超过10只产品成交额不足100万元，超过85%的产品换手率低于1%。市场交易不够活跃时，一笔规模不算太大的卖单，也可能把价格砸出明显波动。

不过，价格调整并非只有坏处。

8月4日，中航易商仓储物流REIT收于1.83元，较7月7日下跌20.78%。按照2026年预计可供分配金额测算，如果投资者以1.83元买入，其净现金流分派率可达到8.48%。

当然，这一收益率能否实现，取决于项目后续经营是否稳定。但它至少说明，当底层资产没有明显恶化、价格却出现大幅回落时，REITs的配置性价比会被重新抬高。

贵的时候，稳定现金流只能算故事；跌到足够便宜以后，现金流才真正有了吸引力。

产业方开始用真金白银投票

比高比例分红更值得关注的，是原始权益人及关联方开始密集增持。

今年以来，沪市已有创金合信首农REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、建信中关村REIT、招商科创REIT、汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT等7个项目披露增持计划，合计增持金额上限约4.3亿元。

这些增持并非只喊口号。多数项目设置了增持金额或份额区间，部分明确了最低增持规模，增持份额还需要继续锁定较长时间。

原始权益人通常比普通投资者更了解项目的出租率、租约期限、租金收缴和未来维修支出。它们愿意拿出自有资金增持，至少意味着在当前价格下，产业方认为项目价值已经具备一定吸引力。

其中，创金合信首农REIT底层资产位于北京海淀区，出租率长期保持在96%以上，核心租户包括头部科技企业。

（创金合信首农Reit日线走势，来源：Choice数据）

建信中关村REIT、招商科创REIT主要布局科技产业集聚区域；汇添富上海地产商业REIT依托上海核心区位；中金唯品会商业REIT则聚焦奥特莱斯商业项目。

（中金唯品会奥莱Reit日线走势，来源：Choice数据）

增持当然不能保证价格马上上涨，但它能够把原始权益人与普通持有人的利益进一步绑定。以后项目经营得好不好、分红能不能增长，产业方自己也要跟着一起承担结果。

REITs市场正在从“扩数量”转向“提质量”

除了分红和增持，REITs市场本身也在继续扩容。

2025年，沪市52只公募REITs合计实现收入145亿元，同比增长71%，可供分配金额达到88亿元，同比增长42%。产业园和仓储物流项目虽然面临租金压力，但整体出租率仍处于合理区间，部分项目保持满租。同时，已有7单扩募项目落地，通过收购新资产降低单一项目的经营风险。

2026年6月，首批4只商业不动产REITs上市，底层资产进一步扩展至商业零售和办公物业，合计募集资金约203亿元。REITs不再只是高速公路、产业园和仓库的专属工具，资产类型正在变得更加丰富。

监管层也在推动完善做市机制、REITs指数和指数化产品，并鼓励社保基金、养老金、企业年金等长期资金参与。这些安排如果逐步落地，有望改善市场长期存在的流动性问题。

REITs的机会，最后还是要落到底层资产

对普通投资者而言，挑选REITs不能只看“分红99%”这几个醒目的数字。

首先要看按照当前价格计算的现金流分派率，而不是发行时的预测值，其次要看出租率、租金收缴率、核心租户稳定性和租约到期节奏，再次要分清产权类和特许经营权类REITs，前者持有不动产产权，后者通常存在明确经营期限，估值逻辑并不完全相同。

还要关注项目是否具备扩募能力。优质REITs可以通过收购新资产扩大规模，形成“运营产生现金流、扩募装入新资产、资产规模继续增长”的循环。缺少优质储备项目的REITs，则更像一只逐渐消耗经营期限的高分红产品。

最近的分红、增持和制度完善，正在给REITs市场带来积极信号。但这些利好更像是在修复长期投资价值，而不是保证短期价格立刻反转。

分红是果实，底层资产才是树。树长得好，果实才可能一年比一年多；如果只盯着眼前的分红数字，却不看出租率、现金流和资产质量，再高的派息率也可能只是看起来很香。

经历持续调整以后，一些经营稳定、现金流扎实、产业方愿意增持的REITs，已经开始显现出更合理的价格。市场真正值得期待的，也许不是所有REITs一起上涨，而是好资产终于能够用更便宜的价格买到了。

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